フリープラン住宅の見積方法は坪単価が普通？

質問

現在建設条件付き土地の購入契約を交わし、間取りの設計が完了した段階なのですが、建設請負契約を目前に困ったことになりました。
見積は坪単価＊面積でしか出さないと言われたのです。
しかし、売主・買主双方の要望で標準プランから複数の変更点が生じており、是非とも詳細に費用の増減を確認しておきたいところです。
それでも設計担当の方と話をすると、見積は坪単価ベースで一式と書かれたもののみ、標準プランから除かれた部材の費用は別のオプションに充てることで埋め合わせるつもりと言うのみです。
身内に建築関係者が居り、今回の見積方法を聞いたら、最悪の方法でそれだけは絶対に受けてはいけないと言われました。

フリープラン住宅を建てた方は、どのような形で見積を行われたでしょうか？坪単価見積から詳細な仕様書を含む見積書に変更された方はいらっしゃるのでしょうか？

ちなみに売主はlemon567さんが書かれている兼○建設で、同じ宅地ではありませんが、すぐ近くの物件です。よって、建物の標準仕様があり、フリーといっても間取りがフリー、それに限られたグレードアップを行える程度です。オプションを含めた詳細なプランと金額が確定していないのに、仲介不動産業者からは建設請負契約の調印をしたいと言われており、とても不安になってきました。

回答No.4

rvr3958 · ベストアンサー

#1です。

まず誤解の無きよう。オプションが最後まで変動すると言うのは、項目が増減すると言う意味であり、一つ一つのオプション額は「都度」明確にしておく必要はあります。その上で、建屋のみを面積で計算して契約するのは特におかしな事では無いと言う事です。
最初に細かなオプションまで全て固めてから契約するのはちょっと考えにくいです。些細な所は建築途中で気が変わったりするし、出来上がりを見ながら建築申請に当たらない範囲でより良い提案があったりで。(^_^;)

部材を単価レベルで見積もり出してもらっても良いと思いますが、正直相見積もりしていない限り何とでも調整出来ます。見積もり明細を出すには競合しないと意味が無いのですよ。
建築条件付においてそんな所を深く追求するより、標準単価における標準仕様が自分にとってどうなのかを深く考える方が良いと思います。また見積り明細を出さすよりは部材リストを出してもらい、部材の等級が坪単価に見合うかどうかを判断する方が良いのでは？

・標準単価と標準仕様と一つ一つのオプション価格の明文化。
・標準仕様と立地条件と標準単価の比較検討。
・間取りの確定。

それが成されれば契約に進んでも良いと思いますけど。

お礼

補足説明有難うございます。誤解しているような書き方をしてしまいましたが、十分理解しております。
詳細を確定するまでと考えていたのは、外壁や備え付け家具といった設計段階で織り込んでいなければならない部材についてです。

今、まさに仰る3点を行おうとしている状況です。特に標準仕様の部材が単価に見合ったもので、当方の要望に合わない部材を変更した場合、その差額は適正に設定されるのかを確認したいと考えています。
詳細な部材リストを貰えるように依頼もしました（もらえるかも3者の話し合いで決まると思うのですが）。

手元資料で調べられる部材の仕様を確認する限り、それらのグレードは高いとは言えず（内装、特にキッチン回り）、身内の建設関係者からも構造材を勘案しても単価が高めと指摘されています。同時にどこまでの工事がカバーされるかを確認する必要も指摘されました。例えば地盤強化の必要性が生じたが、これは別途とか、水道、ガスの接続工事費用は含まれていないので別途とか。それらの確認の意図を含めて詳細見積を要求しています。

ただし、これらも仰る通り、全ての細目を費用とともに記載するのではなく、建設請負契約でカバーされる工事の範囲、オプションとして追加、あるいは標準から落としたり、別製品に交換した場合の費用を明文化してもらい、標準金額から清算する形で良いかと考え始めました。

回答No.3

0211

No2です。

金額の増減は一切ありませんという念書を貰えないなら
逆に合意書を楯にとって、同金額内でオプションを思い切り増やすという手もあります。
（合意書にオプションは別途と書かれているとNGですけれども。。）

仲介業者の質にもよりますが、上司や店長を出せと言ってもよいかもしれません。こちら側がお客なのですから請負契約に印をつくまでは、絶対に強い立場です。

お礼

実は仲介業者の担当と議論になった際、この0211さんの仰る内容を業者側が口に出しました。クローゼットを取っても値段は変わらないし、逆に部屋中クローゼットだらけにしても変わらない。つけたければ標準仕様に入っているものなら付ければ良いのではと。

双方感情的になってたので出た言葉と思いますが、双方とも頭を冷やし、売主を含めた三者で会って最善の策として何ができるかを話し合うことになりました。

ありがとうございました。

回答No.2

0211

そのまま契約するのはやはり絶対避けましょう。

私は地場の会社ですが、詳細見積に変えてもらいました。

土地の契約を既に結んでいるのですよね？
では建設請負の契約は、伸ばせるだけ伸ばして大丈夫ですよ。不安を残したまま契約するより、態度を変えないような会社とは付き合わないというぐらいに腹を据えれば大丈夫です。
正確な見積が出ない限りは、判を押さないと強気に出られます。

また、そのようなことをいう設計士ならば
あなたの言う内容を全て文書に書いて、印を押して提出しろと言ってみてください。

その間契約書のCOPYを貰ってじっくり内容を見極めましょう。

参考URL：

http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-g-01.htm

お礼

回答有難うございます。やはりこのままの契約は避けた方が良いですよね。家内も不動産業の友人に同じ助言を受けたそうです。

なかなか当方が強気に出られない理由に、土地売買契約書に付随していた合意書の一文があります。その内容は坪単価税込56.7万で何坪の建物を建て、価格は4千幾百万とする。というものです。（立地、価格ともに掘り出し物の物件で、広告が出た日に複数の購入希望者があらわれ、それと競って契約にこぎつけました。そのために余裕を持って契約書内容を吟味できなかったのは大失敗でした。）
これを盾に仲介業者は価格は、既に合意されているので間取りが決定した段階で請負契約に進めるべきと主張しています。

設計士と話をしてみると、見積は現場担当が行うので、仕様は伝えてある。また、不動産会社には請負契約の連絡はしていないとのことでした。結局は総戸数50棟の新規宅地開発にかかりきりになっており（それだけの戸数で担当設計士1人とは何事？）、関係者間で連絡が上手く取れていないのが見えてきました。

詳細な見積に変更すべく頑張りますが、最悪の場合は独占禁止法が消費者保護のために設けた、「土地売買契約から3ヶ月以内に契約成立しない場合、既に支払った全額を買主に戻す。」を盾にするしかなさそうです。

回答No.1

rvr3958

少なくとも間取りプラン（家屋面積）が確定してから建築確認申請と建築請負契約を結ぶようにして下さい。これは絶対です。オプションは最後まで変動するので少しは猶予が必要です。

私どもも坪単価でしたが、正確にはm2単位精算でした。家屋の総面積×m2単価＋オプション料金と言う事で恐らくMay_Kさんのケースとほぼ同様のやり方と思います。オプション料金には標準から外れた分の増減が含まれています。
私どももプラン確定を行って初めて契約し、家の付帯設備等は引き続き話をしながらオプション設定しました。（もちろん家屋に深く影響するオプション等は契約前に決定しておきますよ。例：吹き抜けやロフト、小屋裏収納等）

確かに部材レベルから見積りを出してもらうのが理想ですが、建売ではそこまで出してくれないのが普通と思います。（注文住宅ではそこまで「注文」をつける事が出来るかも知れません。）

お礼

有難うございます。10日前に間取り確認が完了し、図面に捺印をしたので家屋面積は確定しています。
仰る通り、細かなオプションを詰めるだけであれば問題ないのですが、外壁をサイディングと標準のリシン吹き付け（あるいはジョリパッド鏝仕上げ）等の候補を検討していたので、相当の差額が発生する筈で見積を依頼していたのですが、返答は全くありませんでした。そこで不信に思った矢先の仲介業者より請負契約の締結をと連絡があったので、困惑していた次第です。

やはり詳細な見積は難しいのですね。建設条件付き土地なければ、業者を変更したいところなのですが、残念です。