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注文建築の住宅ローン
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頭金ナシ、全額銀行からの融資で家を建てたものです。 応援します！ あきらめないでくださいね☆ うちの主人は職人なので、仲間の大工さんと立てたのですが・・・。 ＞お金持ちしか建築士さんと家は建てられないの？（泣） →そんなことはないです！ えーっと、銀行のローンの審査はＯＫなんですよね？ 一般的に、大手住宅メーカーや、マンション、建売を買う場合などは一括払いですが、個人でやっている建築士や小さな工務店では３回くらいに分けて払うのが普通です。 だって、家ができるまで３～４ヶ月かかるわけで、その間に購入した材料や、設備やさん、基礎やさんなどの費用、大工さんのお給料をすべて立て替えられるだけの経済的余裕がある業者は少ないです。 そのつど、後払いでも建て主が払うのが普通です。 私の場合、工務店の見積もりと、設計士さんの図面など、融資を受けるために必要なもの以上のたくさんの書類をそろえて、銀行に相談しました。 銀行もわかってくれて、では、ご融資を口座に入金した形にして、こちらで預かり預金にさせていただきます。 とのこと。 どういうことかというと、融資を実行したときから利息がついて、支払いが翌月から始まりますので、家が完成してから住宅ローンを払いたかったのですが、それを前倒しして、工務店と契約した時点で融資を実行してもらった。ということです。 もちろん当時住んでいた賃貸の家賃と住宅ローンを完成までの期間は両方払っていましたが・・・。 で、銀行ではいったん私たちの口座に入金した形にはする（融資したということ）でも、実際は銀行に預かってもらっていて、業者から請求があった際は銀行から直接工務店さんに振込みしてもらう。という形です。 （銀行としても、住宅建築以外の用途に低い金利の住宅ローンの融資金を使わせるわけには行かないし、一石二鳥ということです） それを掛け合ってみてください（私の場合は地方銀行だったので、もしかして都市銀とか公庫ならだめといわれるかも・・・） 銀行にだめといわれた場合のこと・・・。 土地は購入済み（もしくはもうお持ち）ですか？？ であれば、それを担保に低い金利で別にローンを組んで、住宅ローンを実行した時点で返済するという約束を銀行にしてみてはどうでしょうか。 それでもだめなら・・・。 建築士さんと工務店さんに手付金として５００万円払いましょう。そして、あとは何とか待ってもらえませんか？ とお願いするしかないかなぁー。 銀行の融資係は信頼できる人ですか？ 泣きを入れて頼んでみましょう。 それでもだめそうなら、銀行の本部に電話して「家を建てるので融資をお願いしたら審査ＯＫだったのに。お宅は融通を利かせてくれない。ほかに替えたい！」と切れてみてください。 住宅ローンのお客は上顧客ですから、何とかしてくれる確立高いです。 がんばってください（＾－＾）
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>分割融資となると都市銀行で「やってません」と言われ、 私の地域の支店ではやってくれるのですが、まあこれは支店により方針が異なるようなので。。。 一つ知っているのはグッドローンですね。 こちらは土地先行融資＋つなぎ融資＋最終的にはフラット３５ｏｒグッドローン独自の証券化 というパターンです。先行融資やつなぎ融資の部分では新生銀行と提携しているようです。
お礼
ありがとうございます。グッドローンもあたってみます！頑張りまっす！！！
- jetaime
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家作りには色々とハードルを越えていかなくてはいけません。ローンもそのうちの一つです。がんばって乗り切ってください！ うちは地元の工務店で建てました。取り壊し新築でしたので、解体費、地盤改良費等込みで3,500万くらいかかったでしょうか。頭金は1000万くらいでした。 やはり３回払いで、 １回目 契約時 １００万 ２回目 上棟時 ３００万 ３回目 完成時 残金一括 でした。上棟時の金額は「いくらでもいいです。」と工務店さんに言われたので「じゃあ、３００万にします。」と結構安易にお互い決めました。 このような工務店もありますので、支払い回数、金額についてはある程度相談にのってくれると思うのですがどうでしょうか？ ローンについてですが、財形住宅金融公庫と職場から借り入れしました。 財形の場合は、 家が完成し、完了検査合格後に金銭貸借契約書を作成して、所有権保存登記、抵当権設定登記まで一緒にしてしまいます。融資実行までに1ヶ月程度かかりました。 もちろん完成時に残額を払わないと工務店さんは引渡しをしてくれませんから、「つなぎ融資」を銀行にしてもらい、それでとりあえず残金精算し、引渡しを受け、後日公庫から融資実行されたらつなぎ融資を精算するという流れでした。 住宅金融公庫は、普通の銀行に比べて融資実行について融通かきかないと思います。信金・地銀・都市銀行の方がいろいろと便宜を図ってくれるのではないかなと個人的には思います。 まず、工務店さんに代金支払い方法を確認し、計画を立て、金融機関さんにローン実行方法等について相談するという流れで試してみてはどうでしょう？（融資限度額、返済シュミレーション等々もされてみては？） 結構あっさり解決するかもしれません。 諦めるのは色々動いて試してみてからでも遅くありませんよ。頑張ってください。
お礼
銀行に行っても「つなぎ融資」の話は一切されなかったので困っておりました。色々難しいことだらけですね（＾＾；）でも諦めずに頑張ります！ありがとうございました。
公庫や財形などで借りる場合でも、 融資は完了してからが原則です。 中間検査で一部支払われるようにすることもできますが…。 建築士と家を建てなくても、工務店で建てる場合、 通常3回位に分けて支払います。 手持ちが少なく借り入れの多い場合は、つなぎ融資というのをやります。 銀行で決済が下りるまでの間借りるのです。 当然金利も発生しますが、一般的に行われているので、融資を受ける銀行の窓口で相談なさったらいかがでしょう。
お礼
ありがとうございました。銀行はどうしてそういう大切なことを教えてくれないのですかねぇ～（-_-+）
まず土地はあるのでしょうか？ －－－土地がある場合 １．建築家による設計が終了し、工務店見積もりが出た段階で融資の事前審査申し込み ２．建築確認申請と工事請負契約締結後に本融資申込み ３．土地を抵当にして融資の分割実行 －第一回目支払、中間払いなど ４．建物竣工により最終融資実行 －最終支払 という流れになります。（ローンの種類、銀行によっては多少流れが異なることがあります） 場合によっては一括実行してしまい、銀行で融資金を押さえるということも現実には行われていますが、実は行政通達でそういうこと（融資したのにそのお金を銀行が押さえる）をしてはだめと銀行も言われていますので、特別な扱いということになります。 （なのでまともなやり方は分割実行になります） ３番までは融資を受けられませんし、建物が竣工するまでは土地の評価額（銀行の評価）で融資金額が制限されます。（大雑把には土地価格の７割程度までと考えるとよいでしょう） なので建築家への支払は３番以降は融資からまかなえますがそれ以前は自己資金でまかないます。 －－－－土地も融資を受けてという場合 はっきり言うと銀行は最低工事の見積もりがなければ土地先行融資はしてくれません。 土地取得時にはまだ契約しただけだと設計図もない状態ですよね。 で、荒業としては、適当なハウスメーカ、あるいは建築をお願いしようと思っている工務店などに概算の見積もりを出してもらい、とりあえず土地先行融資をしてもらいます。 土地先行融資では見積もりだけでもＯＫです。 次に設計して、そして工事請負契約を締結したら改めてそれらを銀行に出して、支払タイミングでの分割融資などを行ってもらいます。 なお、土地先行融資の場合も建物が建つまでは土地評価額で決まる融資金額に制限されます。 また竣工までの期間については制約があるので注意してください。のんびりということは出来ません。 ちなみにフラット３５の場合には中間融資という制度がないので、銀行につなぎ融資をお願いして、そして建物が完成してからフラット３５の融資を受けて返済という形になります。ただこれは銀行によってやってくれるところとやってくれないところがあります。フラット３５に力を入れているところでなければだめでしょう。 地元の地銀、信金とか都市銀行ではみずほあたりですね。あとはグッドローンですか。
お礼
うちは土地も融資を受けてという場合です。先行融資はどこでもできると言われるのですが、分割融資となると都市銀行で「やってません」と言われ、地銀では「工務店が借りるつなぎ融資ならあります」と言われ（工務店はものすごくイヤがるとのこと）どーしていーものやら。。。と悩んでいたところです。でもでも諦めずに頑張ります！ありがとうございました。
- nrb
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通常は引き取り時に発注者が完成検査をして合格すれば、引渡しを受けます 通常はその際に全額支払ます さて、３回くらいに分けですが 前金、中間時、完成時にそれぞれ１／３又は契約書により支払いですね 要するに、通常材料は余力資金があれば問題は無いのですが、 3回くらいに分けて料金を支払うとかを解釈すると 要は、材料買う金が無いので 前金、中間金が欲しい 又は、銀行に借金すると金利が発生する 手続きがめんどくさいです この金利負担は、工務店が負担します さて、前金、中間金を支払い この工務店が倒産するとどうなるか （実際に良くあることですね） はい見事、支払ったお金は一般債権となり跳んでも無くなります 家は完成しないし銀行からの借金は返さなくては生けないし、家の支払いのお金は債権となり殆ど帰ってこなくなります したがって、完成時一括支払いをする方向で詰めましょう
お礼
そうですよね！倒産ということもあり得るわけですよね(＞o＜)本当は完成した時に一括で払いたいのですが、そうなると工務店さんがやっぱりイヤがるみたいで(T_T)しかし、その方向でもう一回聞いてみようと思います。ありがとうございました。
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