現状回復について

質問

こんばんは！
半年後引越しをするのですが現状回復について心配なことがあります。
彼氏と２人で住んでいたこともあり（借主は彼氏）フローリングの床、壁などに細かい傷等がたくさんあります。
中にはタバコの焦げあとも…。（これは私達自身がつけたものです。）
また洗面台は小さなヒビが入居時からありましたが化粧水のビンを落とし大きなヒビが入ってしまいました。
元々古いアパートで入居前にフローリング・壁など一部がリフォーム済の部屋でしたがリフォーム会社があまり良くないらしくフローリングの木材・壁等あまり質がいいものを使っていないため少しの事で傷がついてしまう状態でした。
またリフォーム後だったにも関わらず壁には穴など空いていたりペンキが垂れた跡があったり、ところどころでリフォーム業者の雑さが現れています。（入居時、写真は撮影していません）
実は私は、不動産業の社員なのですが住居ではなくビルの飲食店、事務所等を取扱う会社で所属部署もシステム関連のため住居、法律については分かりません。（敷金があるのは住居だけなので。）
敷金を超えた金額、現入居者が付けたものでない部分も請求されることがあるのでしょうか？
（最近敷金、原状回復について東京都が厳しくなったと聞きましたが…）
私自身、不動産業者だと言うことを家主に伝え、できる範囲で洗面台などの値段の相場（見積）を私の会社と取引している業者さんに聞いた方が良いでしょうか？
引越しまで後半年ですが、市販で売っているフローリングの傷直し等のグッズを使って少しでも修正（隠す）したほうがよろしいでしょうか？
不動産業者の実態は私自身よく知っています。
初めて借りた家（彼氏も初の賃貸です）で現状回復金額についてとても不安です。
長々と質問してしまいましたが、住居専門の不動産業の方
また、お詳しい方お答えよろしくお願いします。

回答No.6

torumaringo

No. 3の続きです。

常に他人について警戒することは重要ですが、実際に相手と会話すらしていないのに、被害妄想を拡大するのも、いかがなものかです。

「不動産業者は借りる時契約書に捺印するまでは良い人ですが、解約時には人が変わったように」とありますが、逆に大家から入居者を見るときにも全く同じことが言えます。

私の入居者のうち、過去に最大の破壊をした人（修繕費に200万円かかった）は、一流企業に勤めており、身なりがきちっとした、品の良い方でした。でも、他人の目が届かない場所では、行動が粗野になる人物だったのですね。仕事で嫌なことがある度に、壁や風呂桶を蹴飛ばしていた様子です。これは極端な例ですが、部屋の中をめちゃくちゃにすると、民法上の原状回復に100万から200万円くらいかかるということは、一般の方にも広く承知していただきたいですね。私の経験では、風呂桶を蹴飛ばして破壊する人は、意外と多いです。50 - 60万円の損害賠償費用になります。

目の前にいる人間が本当のところどのような人物であるのかは、最後までわからないものです。親ではあるまいし、入居者の24時間を監視しませんし、指導して行動を矯正させることができるものでもありません。だから契約書や原状回復、損害賠償という考え方が重要になってくる。

繰り返しますが、会話してみること、見積書をチェックすること、契約書に基づかない部分は拒否することの3点を実行してください。弁護士を連れてこようが、裁判しようが、このプロセスを相互に確認しあい、共通の認識を持ったところで、精算額を決めるだけのことです。入居者に過失があれば、裁判所は入居者に対して支払命令を出します。

入居者が資金繰りが苦しいという事情は、契約相手には関係のないことです。化粧水のビンを落として割ってしまった洗面台は、ヒビの補修をするか、最悪の場合まるごと取り替えるしかありません。その費用を支払わないという選択肢はないでしょう。

文章だけから判断しますと、相手と話をするまえに心配だけが膨らんでいる印象を受けます。まずは相手と話してみてください。意外とあっさりと妥結するかもしれません。

実際に不動産屋と交渉なさってみた上で、納得できない事柄が発生したら、契約書の文面と問題点を具体的に作文して、新規にスレッドを立ててください。皆さんからアドバイスをいただけると思います。

引っ越し先でのご参考までに、ホームセンターに行きますと、椅子やテーブルの脚の裏に貼り付けるフェルトが売っており、キズ防止になります。

回答No.5

kajyumiya

不動産業者です・

>敷金を超えた金額、現入居者が付けたものでない部分も請求されることがあるのでしょうか？

(1)現入居者が付けたものではない傷・汚れは請求されません。
ただ、それが証明できるかどうかがポイントです。

元々古いアパートとの事ですので、「以前からの汚れ・傷」と言っても通るのでは？と思ってしまいます。
特にペンキの垂れ後なんかは、入居者がペンキを塗らなければできないものでしょうし。

(2)故意・過失部分での補修費が敷金を超えた場合は、敷金を超えた請求はもちろん有り得ます。

ただ、退去者から追加でお金をとるのは難しいというか面倒くさいので、古いアパートなら敷金内の請求で収めようとするケースも多いです。
まぁ、もちろん家主の考え方により変わりますが。

hiromiclearcolorさんが不動産業者だという事を言えば、さすがに無茶な請求をされる事はないと思いますが、タバコのこげ後の修復や洗面台は請求されるのではないでしょうか？

フローリングの補修グッズを使っても、「これじゃダメ」と言われれば一緒ではありますが、次の入居者募集に不利にならなければ、古いアパートとのことですので免除してくれるかもしれません。

東京都は確かに厳しくはなっていますが、故意・過失分については入居者負担であり、余程割高な料金でもなければ、引っくり返せる程ではありません。

hiromiclearcolorさんが業者であること、ガイドラインの事もよく知ってるよ、などで「負担を認める部分」を先に言ってしまったほうが良いかと思います。

回答No.4

arvent

>退去時、リフォーム会社の見積もりはどのくらいの金額だったのでしょうか？？？

前述の通りで約１７万円でした。当時預けていた敷金が二ヶ月分の１８万で、戻りが１６万です。

当初の見積もり
　１７万
交渉後
　２万

です。２万はタバコの灰をフローリングに落とし、その部分の張替え費用です。

通常の掃除をしていたにもかかわらず、自然に損耗した部分（クロスの色あせ、劣化、１階多湿環境によるカビ、冷蔵庫の裏の壁、フローリングのわずかな擦り傷などなど）の原状回復費用については、私は負担していません。

リフォーム業者が入る前に私のやった事は、「入念な掃除」だけです。掃除機をかけて、雑巾がけして、、窓を拭いて。。私の手で綺麗に掃除できる部分に関しては、出来る限り掃除をしました。（これが見積もりに対してどれほどの減額効果があるかは別として、最低限必要な行為だと思っていたので。）

消費生活センターに相談するのもよいかも知れませんね。

お礼

度々のご回答、本当にありがとうございます。
貴重な体験談を記載していただいたにも関わらず、
同じ質問をしてしまい、申し訳ありません。
さらに詳しく書いていただいて、感謝しております。
生活センターにも相談できるんですね。
納得できない請求の時は相談してみようとおもいます。

回答No.3

torumaringo

契約書を無効にする交渉が失敗することもありますし、契約無効を訴えて実際に裁判したら自分（原告）が負けたという無様なケースもあります。

国交省のガイドラインは当事者同士が結んだ契約書より下位に位置するもので、契約書を否定する効力はありません。契約書に明記されていない部分については、ガイドラインに準拠します。東京都のルールは2004年10月以降に結ばれた新しい契約書にしか適用されないので、本件については恐らく無関係で、議論するときの根拠にならないでしょう。

交渉の基本形は、修理見積もりを大家に提出させ、1行ずつチェックを入れていく。根拠のない請求は外す（拒否する）。・・・これに尽きます。

このページのご質問者については、「ご自身の過失によるもの」と「そもそもリフォームが雑だった部分等」が区別して認識されているので、後者については入居者は責任がないと主張し、交渉の焦点を前者に当てることになるのでしょう。壊してしまった物については弁償するほかないでしょう。

物件の所有権は大家にありますので、修理業者は大家の了解を得た業者を入れるのが筋です。契約書上もそう規定されているケースが多いと思います。大家から了解を得られれば、入居者が選定した業者を入れることは可能です。事前にほかの業者と話をして相場観を持っておくことは良いでしょう。

フロアはワックスをかけると傷が消える（目立たなくなる）ことも多いです。そのほかの細かな傷も含め、自分で材料を買ってきて作業する時間を含めると、業者に依頼することにより発生する費用が必ずしも高いと断定できないとは思いますが。このあたり、どうお考えなのでしょうか。そんなに目くじら立てるような金額なのかどうか。

素人が下手に修繕して元々の状態が大きく損なわれてしまうと、それこそ民法上の原状回復を請求される格好の根拠を大家に与えてしまいますので、この点ご注意下さい。

お礼

ご回答、ご意見ありがとうございました。
質問にも書いたとおり私自身、不動産業者の社員です。
（ビル、店舗をあつかう不動産ですが）
私の住んでいるアパートの家主は個人の方ではなく
アパート経営の専門不動産です。
正直、不動産業者は借りる時契約書に捺印するまでは良い人ですが、
解約時には（大手企業のテナントの場合は別ですが）
人が変わったように、解約料、現状回復料を請求しています。
もちろん住居と店舗では規模も現状回復判断基準も違いますが、正直不安です。
私と彼氏で、払える金額なら良いのですが、半年後の引越し資金の事もあり
敷金の２倍３倍も超過請求されたら、生活ができなくなります。
リフォーム業者についても、そんな雑な作業をする会社が
きちんとした見積もりを出してくるとは思えません。
まだ、引越しまで半年もあるのに私が心配しすぎなのでしょうか？
そして、見積もりは引越し前（住んでいる状態）で出してもらったほうが良いのでしょうか？
また長々とすみません。
torumaringo様、本当にありがとうございました。

回答No.2

arvent

こんばんは。

私も３年前に、とある物件の退去時に敷金について交渉しました。

状況と結果を簡単に書きます。
・分譲マンションの賃貸。（部屋のオーナーが不動産屋を仲介して賃貸するタイプ。契約対象はオーナーだったか、不動産屋だったか忘れました^-^;）
・退去時の見積もりで１７万を請求された。（敷金として、２ヶ月分を預けていました。１ヶ月の家賃は９万でした）
・最終的に支払った原状回復費は２万でした。（１８万預けていたので、１６万返してもらいました。）

交渉のポイントは、
・オーナー負担分と賃借人（私）負担分を明確にする事。
・契約書は絶対ではありません。（契約の条項によっては、無効な記載もあります。私の場合、クロスの張替え費用は賃借人負担、とありましたが、これは無効だ、と主張しました。当然、契約時に読みました（不動産屋からの詳細説明はありませんでした）が、最後に覆すつもりで、捺印しました。）
・退去時に不動産屋から委託されたリフォーム業者が見積もりに来たのですが、その時に出された見積もりには、捺印しませんでした。

というところでしょうか。
クロスの汚れ、冷蔵庫の裏の焼け、フローリングの傷、水周りの汚れ、など理由に、クロス張替え、フローリングの修復、などなどいっぱい請求されました。実際にその汚れもありました。が、私が支払いをしたのは、タバコの不注意によるフローリングの焦げ跡の修理費用だけです。

通常の生活をした上で生じる自然損耗についてはすべてオーナーが負担すべきだ、と主張しました。
主張の根拠は、「判例」や「ガイドライン」（国土交通省が出しているガイドラインです。法律でも何でもありません。）です。

２回ほど物件を借り、回収率は８５％というところでしょうか。

不動産屋は、こちらが何も知らず、敷金は帰ってこないものだと思い込んでいる、という前提で話を進めてきます。判例を調べている、ガイドラインを知っている、契約条項についても無効な場合がある、という事を知っているだけで、対応が変わってきます。

それなりに掃除をきちんとしていれば、明らかに自分の過失だと思う部分以外については支払う必要などありません。自信を持って敷金変換を要求しましょう。

※「ガイドライン」「敷金」「原状回復」などをキーワードにＷＥＢを検索すると情報が得られますよ。

参考URL：

http://www.e-legal-office.net/sikikin/gaido.htm

お礼

ご回答ありがとうございました。
重ねての質問、大変失礼ですが
退去時、リフォーム会社の見積もりはどのくらいの金額
だったのでしょうか？？？
私と、ケースが違うことは承知してますが、参考にさせて
いただきたいので、お時間があれば教えてください。

回答No.1

73E

こういう問題はケースバイケースですよね。

ほんと、大家さんによると思いますが
古いアパートだと言うこともありますし、
退去時に高額請求された場合は
大家さんとよく相談してみたら如何でしょうか？

私の経験ですが
以前、引っ越し時に壁紙の張り替えやら何やらで
敷金ではまかなえない程の請求がきましたが
大家さんと色々話し合った結果

「いつも家賃もきちんと払ってくれたいたし、
挨拶もちゃんとしてくれる人だったので」
という理由で半分は大家さんが持ってくれる事になりましたし。

フローリングのキズ直しの方は
市販の道具で消える程度なら試す価値はあるかもしれません。
実際の板の色より濃いめのモノをつかうと良いらしいです。

お礼

ご回答、貴重な体験談、ありがとうございました。
やっぱり話し合いは必要なんですね。
彼氏が、気が弱い方なので、交渉できるか心配です。