空家マンションの不動産所得による節税

質問

初めて質問します。宜しくお願いします。
確定申告において、以下のような状態で保有している空家のマンションの諸費用を不動産所得（損失）として申告し、所得合計を低減して節税することは可能でしょうか？

条件
マンションの名義人　義父（扶養家族にはしていません）
諸費用
　質問者が、ローン（済）、管理費、固定資産税を現在まで２０年にわたり支払っています。
現在の状態
　転職引越で２００３年４月から現在まで空家。賃貸の募集はしていません。
　すなわち収入０－必要経費＝不動産所得（損失）

質問１
　過去ログから賃貸募集をして短期の空家期間の諸費用は必要経費として計上できると理解しています。
　賃貸募集せずに、長期の空家の場合はどうなるのでしょうか？
質問２
　昨年分はだめな場合でも、今年からなんとかする手立てはあるのでしょうか？（積極的に貸したくはありません。ただ諸費用額を節税にまわしたいだけです）

回答No.2

Richard5 · ベストアンサー

>その前の数ヶ月または契約解除後の数ヶ月の空室期間は必要経費とみなす
>という基準であれば、理解できます

その通りです。

>言い換えて、契約を結ばなければいくら賃貸希望中と言い張っても経費としては
>一切認めないという基準であれば、主観の入る余地のない基準として納得できます

原則としてその通りです。

税務上の考えは過去の判例等を踏まえたうえで、このように考えています。

「賃貸部分の諸費用は賃貸経費となる。空室の場合であるならば、この部分の
諸費用は原則として必要経費とならないが、たまたま数ヶ月程度の空室であり、
募集も行っているような状態であれば、自己使用しているとは言えず、
賃貸期間に含めても良いのでないか。従ってこのような場合には諸費用を
必要経費に参入できる」です。

所得税は納税者自らが計算を行う申告納税制度を採用していますので、
ご自身がこれに該当すると思うならば、このように申告するだけです。

質問者様の
「積極的に貸したくはありません。ただ諸費用額を節税にまわしたいだけです」
と言う発言は、上記を逆手に取った行動であり、このような考えがあるうちは
原則として認められないこととなります。

「見つかればアウト」「見つからなければセーフ」という問題でしょうか？
納税者自らが申告するのです。
自らが貸したくないのであれば、諸費用は必要経費に参入できないことくらい
ご自身で判っていますよね。

>「本当に貸したい人」と「たんに経費を認めてもらいたい人」を税務官は
>識別する必要があります。識別は難しそうですね。

そんなことありません。
絶対に調査に来るということではありませんが、もし仮に調査に来る場合には、
申告から数ヶ月経過しているのが普通ですから、この空室であった部屋は
通常既に入居しています。
まだ空いていた場合でも、募集の資料やその他の要素を客観的に判断し、
場合によっては、その部屋を見に行きます。
いつでも貸せる状態なら良いのですが、納税者の荷物が置いてあったりした
場合には一目で判ってしまいます。

徹底的に追及しようと考えたならば、事実認定で難しければ客観的資料、
それでも判らなければ現場調査しますので、思惑がばれてしまうことは
多々あります。

>なにせ、ちょっと調べると数万円の節税が期待でき、何も知らない羊は
>搾り取られたまま放置される無慈悲な世界と写っておりますので。

本来であればあってはならないことですが、ある意味当たっているかも知れません。
「法律とは弱者を守るためのものでなく、法律を知っているものの武器だ」
なんて話を聞いたことがありますが、事実そうなのかも知れません。

しかし、今回のような話とはまた別だと思っています。
法律はこうなっているけれども、その法律を自分に有利なように曲げて
限りなく違法なように解釈してしまう。
そう、法の合間を縫っている（どちらも取れる＝見解の相違）ではないのですよ・・・。

お礼

Richard5様、２度にわたる詳細なご回答ありがとうございました。「税務上の考えは過去の判例等を踏まえたうえで・・・・」のご助言を頂き、私の疑問は氷解し、手前勝手な期待であったことを認識しました。それにしてもお詳しいですね。このWEBでますますご活躍されることを期待しております。深謝。

回答No.1

Richard5

結論から申し上げますと、無理です。

お父様の名義と言うことですが、お金を出して購入したのもお父様なのですよね？
そうであれば、acousticさんの所得ではなく、お父様に申告納税義務があります。

以下はお父様の所得についてです。

(1)賃貸募集せずに空き家の場合には、係る諸費用について必要経費とすることは
出来ません。
募集していたとしても「積極的に貸したくない」と表現されている以上
諸費用については必要経費とすることは出来ません。

(2)積極的に貸したくないものは、当然ですが経費を他の所得と通算することは
出来ません。
「節税」に回したいということですが、これは明らかに租税回避行為ですので
節税などではありません。

残念ですが、手立てはないと思います・・・。

もしかしたら、「来年からはこうすれば良い方法があるよ！」といったことを
期待していらっしゃるのかも知れませんが、このようなウルトラCがあるのかは
別にして、掲示板上では諦めた方が良いかも知れませんね。

お礼

Richard5様、詳細なご助言ありがとうございます。
言下に否定されたところを見ると、私の考えは素人の甘い期待だったようですね。でも少し疑問が残ります。もしお時間がありましたら、またお教えください。長文ですので、無視されても結構です。

「積極的」が駄目な判断基準ということですと、客観的な判断基準はなにかという疑問が残ります。賃貸契約の締結を前提に、その前の数ヶ月または契約解除後の数ヶ月の空室期間は必要経費とみなすという基準であれば、理解できます。言い換えて、契約を結ばなければいくら賃貸希望中と言い張っても経費としては一切認めないという基準であれば、主観の入る余地のない基準として納得できます。素人なりの解釈ですが間違っているのでしょうか？
　上記解釈が間違いの場合「未契約だが賃貸希望中」の経費を認めることになります。その場合「本当に貸したい人」と「たんに経費を認めてもらいたい人」を税務官は識別する必要があります。識別は難しそうですね。例えば９月に不動産会社に標準より少し高い金額で登録し、毎月賃貸金額を減額して２月時点も募集中と言い張れば、一回限定かもしれませんが、誰も拒否できないように思います。
　教えてもらいながら、重箱の隅をつついて言い掛かりをつける気持ちは毛頭ありません。門外漢ですが、税務の世界がどの程度合理的で、どの程度恣意性が入るのか、興味がありまして...。技術屋の論理がどの程度通用するか、今後の試金石にしたいと思っています。どうか、お気を害されることの無き様にお願いします。なにせ、ちょっと調べると数万円の節税が期待でき、何も知らない羊は搾り取られたまま放置される無慈悲な世界と写っておりますので。