土地建物の売却時の書類

質問

土地建物の売却時にと所有登記のために買主の司法書士に渡す書類として、
所有権委任状があると思いますが（もちろん印鑑証明証等はいりますが）、売渡証書を
要求されています。ところが、売約した経験者から売買契約書があるのだから、委任状だけで十分なはずで、売渡証書はいらないはずだと言われているのですが、実際のところはどうですか。

回答No.1

noname#10986 · ベストアンサー

通常の取引においては、「○月○日」までに本決済を行い、代金の授受と所有権の移転手続きを行う、という旨の「売買契約書」を交わします。
ここには「実際に所有権を移転した事実」は記載されていません。
あくまでも将来のいつまでという期限が記載されるか、あっても予定の日付だけが記載されています。

所有権移転登記を行うために「所有権が移転した事実を証する書面」という要件を備えていないということとなります。
即日現金決済で、売買契約締結と同時に所有権が移転するような場合にはこの売買契約書が使える場合がありますが、一般的には使用されません。

売渡証書とは、売り主が買い主に対して所有権を移転したという事実証明を行っている書面であり、登記をするために作成される書面です。
登記の際に一旦法務局に提出し、登記完了時には「登記済」の印が押されて権利者（買い主）に返還されます。
これが登記済証（登記済権利証書・権利証）と呼ばれているものです。

つまり、売渡証書は、「権利証とするために作成する書面」とも言えます。
ですので、和紙風の紙で飾り枠線のついたそれなり趣のある用紙を使用して作成することが通常です。

もっとも、売渡証書を作成しないで、委任状に登記事項をすべて記載して、登記を行う方法もあることはありますが、あまり行われるものではありません。
※注：地域によっては売渡証書を作成しない方が多いところもあります。

さて、来る３月７日より不動産登記法が全面改正され施行されます。
新不動産登記法下においては、所有権の移転した事実を証する「売渡証書」があればそれをそのまま使用することが可能と考えられていますが、これがない場合には、別途「所有権が移転した事実を証する書面」を作成しなければならなくなりました。

旧法（現行法）下では、委任状だけでも登記が可能でしたが、新法施行後はこの取扱はできなくなりました。
ですので、経験者の交野はなしが有効なのは明後日（３月４日）までということとなります。

回答No.3

noname#10986

売渡証書は「登記原因証明情報」として「も」利用できる書面です。

原本は登記済証の作成用として添付して、登記完了時に返却を受けることができます。
そしてそのコピーを写しとして添付し、原本還付手続きを行うことが可能と考えられています。

ですので、売渡証書は「登記済証作成のため」及び「登記原因証明情報」として兼用できる書面といえます。

売渡証書を作成しない場合においては、「登記原因証明情報」として「登記所あての書面」を作成し、これについては登記所に原本を提出する扱いとなります。
権利証作成のためには「申請書と同一の内容を記載した書面」（申請所の写し）を添付する扱いとなります。

「なぜ必要なのか」等について司法書士に直接ご確認下さい。
司法書士会を通じて資料等の配布も行われていますので、説明することが可能であるはずです。
但し、まだまだ不明瞭な個所も残っているため、当面は法務局と事前打ち合わせや確認等の作業が必要となり、忙しくなりそうな状況です。

回答No.2

noname#10157

３月７日から改正された不動産登記法が施行されます。
ご質問の売買による所有権移転登記申請についてですが、
改正に伴い、登記原因証明情報の添付が必須となりました。これは不実の登記を防止するためだと思われます。

登記原因証明情報とは、売買でしたらその売買契約書が典型的なものとされています。
しかし、登記原因証明情報は原本還付はされないとのことですので、実務では売買契約書に代わるものを添付するケースが多くなろうかと思います。

ご質問の売渡証書について、司法書士は登記原因証明情報として要求されているのだと思います。３月７日からは登記原因証明情報の添付がないと、その申請が却下されてしまうからです。
したがって、いつ登記申請するのかを司法書士に確認してください。３月４日までなら登記原因証明情報の添付は必要ないので売渡証書を渡さなくてもよいですし、３月７日からは必要になるので渡さないと登記ができません。