土地購入についての価格交渉

質問

地元不動産屋と日曜日に土地の交渉をします。
初めてでどうことを運ぶべきか悩んでおります。
アドバイスよろしくお願いします。

(1)購入する土地
　区画整理中で仮換地。最初の整理地区でもあり
　相場がわからない。
　隣の土地はすでに地元の方が建築中。
　外部からの購入者はいない。
(2)従前地は調整区域といっているが
　路線化がない。最も近い路線価で77Eとあり
　土地の実際の取引はおおよそ35万円。
(3)チラシにかいてある土地の間口と奥行きの寸法を
　面積にすると販売面積と2平米の差がある。（通常算数で計算する面積の出し方ではいけないのでしょうか？）
(4)売却価格は坪25万（駅まで私で20分かかります）
(5)上下水道、電気は敷地まできている
(6)隣との境が40cmのひな壇になっているが「のり」のままである

以上です。住んでいる土地は駅反対側はすでに区画整理が終わりきちんとした区分けができています。
周辺は調整区域がおおく
実際には土地がほとんど出ない地域でした。
今回駅の反対側とはいえ、ｈ30年までかかる区画整理の
最初の売り地とあり何とか購入したいのです。
交渉としてはどのように話をすすめるのがいいでしょうか？
最初から自分の考えている値段を素直にいうのがいいでしょうか？私は直ぐ近くの調整区域で坪16万という土地が実際に売れていますので18万から交渉にはいり20万で購入したいと考えています。
大きい金額ですので慎重になりすぎているのかもしれませんがご指導お願いします。

私の交渉材料として
(1)『減歩』と『清算金』を確認する
(2)区画整理前の評価はいくら？（従前地の価格）
(3)区画整理が計画途中で変更があった場合、追徴金はあるか？
(5)所有権移転、登記費用はいくら見込まれるか？
を不動産屋へ聞くつもりです。いかがでしょう

回答No.1

kita52326 · ベストアンサー

現地の様子は詳しくはわかりませんが・・・・・、
【価格について】
近くの調整区域が坪16万でしたら、整地した区画整理の宅地が坪25万の販売価格はおかしくはないように思います。
チラシで広告までしているような土地を「18万から交渉に入り20万で落着」というのはちょっと無茶と思います。半年くらいたっても売れ残っているのなら可能性もあるでしょうが・・・・。
20万が絶対条件なら、「チラシが入ってたので見にきたんだけど予算オーバーなので、この区画整理地内で坪20万位の物件が出たら教えてほしい」というように言ったほうがよいと思います。
【今後の供給】
区画整理をすると固定資産税評価が上がるので、元の地主さんが土地を手放さざるをえなくなります。販売物件はこれから増えてきますので、いの１番に飛びつく必要はないと思います。その辺の情報を集めるつもりであわれたらどうでしょう。
【その他】
「交渉材料」としてあげられていることは、交渉というより確認事項ですよね。これは普通にお聞きになられたらよいと思いますが、従前地の評価は仮換地をいくらで売るかとは無関係なので意味はないと思います。
もしも、ローンを使われるなら、従前地の移転登記が可能かどうか確認した方がよいでしょう。（従前地が分筆されていない仮換地は、抵当権設定ができないのでローンがつかない場合があります）

お礼

アドバイスありがとうございます。
私自身、ピリピリしていることは承知しるとは思うのですが・・
ここまで交渉する経緯が

チラシと現地案内の土地が違うことが2回あった。
過去に2回不動産屋の社長とのアポをお願いしたが
2回とも後になって時間変更を要求される。（3）にもあるように間口ｘ奥行き≠販売面積
であること。

以上からかなり不信感？（甘くみられているのでは
と感じている）私の主観ですすみません。
ご指摘いただいているように
情報収集のつもりでもうすこし肩をらくにして
いきたいですね。ありがとうございます。
とても気持ちがおちつきました。