分譲マンションの原始規約について

質問

築40年のマンションを購入したのですが、規約が分譲当初の原始規約のままで、原始規約には「各区分所有者は管理組合が結成されるまでの間、（株）○○を本件建物の管理者とする。」という条文があり、40年前より（株）○○が管理者として現在まで継続しています。

「管理組合が結成されるまで」という時限的な表現が使われているにも係わらず、40年もの間管理組合の設立総会が開かれておりません。

電話で（株）○○に問い合わせしたところ、忙しくてそこまで手が回らない、スタッフが3人しかいないので無理、などという返事が返ってきました。

原始規約には、「共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない変更は区分所有者及び総議決権の各過半数で決することができる。」という条文があるのですが、これまで総会に諮ることなく（株）○○が独断で改修工事（大規模修繕工事等）を実施してきたとのことです。

管理費と修繕積立金は（株）○○名義の口座に集金されており、保管口座はなく、印鑑と通帳を（株）○○が持っており、自由に出金できる状態です。

このマンションを購入する際に、重要事項調査報告書を見ましたので、書面上では修繕積立金が積み立てられている内容になっていますが、実際のところは分からず大変不安です。ひょっとしたら（株）○○が使い込んでいるかもしれません。

私としては、出来るだけ早く設立総会を開き、役員を選出し、かつ組合名義の口座を作り、健全な会計運営をしたいと希望したのですが、（株）○○の回答は、そんな暇はない、規約が作れないから無理、心配ならマンション管理士に相談したらどうだ、などという返事で取り付く島がありません。

原始規約には、「区分所有者の5分の1以上の賛成を得た区分所有者は総会を招集することができる。」という条文があるのですが、私が個人的に約50戸の謄本を取得して総会案内を作ってうんぬん、というのは正直ハードルが高いです。

（株）○○が忙しくて設立総会が開けないのなら、外部のマンション管理士に依頼し、設立総会を開いてもらう、という方法を考えたのですが、マンション管理士に支払う費用について他の区分所有者の同意を得る方法が思いつきません。

何とかして管理組合設立総会を開催したいのですが、何か良い方法はありますでしょうか？

また（株）○○を管理者の立場から外れてもらうために、何か良い方法はありますでしょうか？

そして設立総会が開かれるまで、管理費はともかく、修繕積立金は（株）○○の口座に振り込まず、私が個人的に積み立てておこうと思うのですが、やはり規約違反になりますでしょうか？

回答No.1

sknbsknb2 · ベストアンサー

管理組合がないからといって、必ずしも正しい管理が行われていないということにはならないので、とりあえずどのような管理が行われているのか調査するということでどうでしょう。

調査した上で問題があるということなら、頑張って総会を開くしか無いと思います。

全体で何戸なのかわかりませんが(50戸ですか？)、管理組合を作るための人員募集のビラを各戸のポストに投函するくらいならなんとかなると思うので、有志を募ってみてはいかがでしょうか。

それにしても、40年といえば大規模修繕が2回くらいはあったはずで、それを管理会社がすべて独断で実施したんですかね………

お礼

この度はご回答ありがとうございます。

頂戴したアドバイスに従って対応してまいります。