中古マンションの広告提示額から値上げを切り出された

質問

中古マンションの購入を考えております。

キャンセルした先客がリフォーム費用にするとのことで、広告価格より数十万の値下げの売主より了承をもらっていました。
ところが、見学直前に仲介不動産業者から、「売主が値下げどころか値上げして売りたい」と言っているとの情報をもらいました。
こちらとしては、「冗談じゃない、広告を出しておいてそれはないだろう。売主を説得してくれ」と業者に強く言ったうえで、見学に臨みました。

案の定、見学の際、売主は値上げをほのめかし、非常に不快でした。
（こちらもキャンセルすればよいのですが、魅力的な物件なので）

その後、業者は「契約する意思はあるのか」としつこく聞く一方、こちらが「値上げ無しは担保されるのか」と聞いても、「売主様次第なので」となんとも歯切れの悪い回答。なお、一両日に売主に意向を確認することにはなっています。

契約どころか買付証明書や買付申込書すら出していない段階では、「広告を出してからの値上げは信義にもとる」と騒ぎ立てても、せいぜい業者から申し訳ないとの一言をいただくだけということでしょうか。

契約をしてさえ、手付金の倍返しをすれば、反故にされ得ますよね。尤も、本件は倍返しにすれば、明らかに得る側が損する物件にはなりますが。

結局、諦めざるを得ませんでしょうか。
なお、この仲介不動産業者は、大手、一流会社と言われるところです。だからこそ、たかが一個人の事情には無頓着、次の買主を探せばよい、ネームバリューでいくらでも客はくるというスタイルなのかもしれません。

回答No.12

noname#229162

＞不快と思われることもあることから、しない方がよいということですね。

私の書き方がわるくてすみません。
一旦断ったのにまだしつこく業者を変えて買付申込みも出さずに、探りをいれる買主に腹が立ったということです。
相場がわかっていてやっているならいいけど、その人自分の借り入れの上限で指値をだしているんだもの。

このへんは駆け引きだから、別に結果がよければいいんです。

ただ、質問者さまが相手にすべきは、仲介業者でなくて「売主」という点をわすれないでください。仲介業者にいくら文句を言っても売主には伝わらないことも多い。

お礼

ご回答有難うございます。
確かにひどい買主ですね。失礼だと思います。

「相手にすべきは、仲介業者でなくて「売主」」、はい、最近少しそのことが分かるようになってきたような気がします。色々有難うございます。

回答No.11

noname#229162

長くなってすみませんねぇ

誤解されないようにもう一言申し上げます。

中古マンションにインスペクションがなじまない理由に
欠陥がみつかったとしても責任の所在が曖昧という点があります。
・築１５年ならば、構造躯体など重要な瑕疵に対するゼネコンの責任も免れます。
・マンションの場合、付帯設備、内装のクレームなら「経年劣化」で片付いてしまう。つまり、不満なら取替なさいということです。
・以上から、中古は「価格で解決」が常識です。
・現状有姿のままにとは、見た通りの姿でということで、かくれた瑕疵については仕方がないという概念です。もちろん、雨漏りシロアリ等については、「重要事項説明書」のなかで「仲介業者が調べて説明する」ことになっていたりします。
・その他の設備、建具などについても「〇　×」式のチェックリストが添付されて説明されます。事前に仲介業者から送られてきますが、契約の際に売主・買主対面の上で仲介業者が説明します。（宅建士の重要な仕事になっています）

＞仲介手数料無料業者を何社か考えているのですが、止めたほうがよいでしょうか。

仲介手数料無料業者とはつきあったことがありません。
仲介が何に対して責任を負うのか曖昧だからです。またこっちがカネを払ってないのに何か要求しようと思ってもできないですよね。
つきあったことがないので、詳しいことはわかりません。
媒介契約には、複数者と並行して契約できる一般媒介契約と一社としか契約できない専任媒介契約があるのはご存知だと思います。専任媒介契約でも、こちらから一方的に契約解除の申し入れはできます。
手数料ゼロ契約というのは、普通は専任媒介契約で行います。質問者さまが依頼した会社は売主から専任で売却仲介の契約をとらないといけないですね。それ売主側が専任で売却依頼を出している場合、一旦媒介契約解除してフリー業者に乗り換える必要があります。「確実にこの値段で買う客を知ってますから、うちに乗り換えてくれませんか」という言い方で口説くと思いますよ。

お礼

引き続きご回答有難うございました。本件では、本当にomuzim様には感謝しております。
さて、1点目のインスペクションなのですが、釈迦に説法でございますので、特に申し上げることはないのですが、もし「重要な瑕疵」が発見できれば、買付申込み書すら出さずに済むかと考えております。もちろん、買付申込み書を出す前のインスペクションに売主様にご同意いただくというハードルがあります。
更には、「もたもたしている」間に、インスペクションを必要としない他の希望者にさらわれる可能性があります。
ハードルとリスクを双方を踏まえて、どうするか考えたいと思っております。

仲介手数料無料業者については、仰る通りですよね。買主側の手数料がゼロになるなら、売り主側からせしめないといけないですよね。ただ、仮にも
「一流」と言われる不動産業者が売主についてます。乗り換えも難儀しますよね。あ、思い出した。そう言えば、「無料もしくは半額」と言ってました。恐らく売主の説得に失敗した場合は、「半額」のみになってしまうのですね。

回答No.10

noname#229162

＞業者を変えて、別途指値を入れてきたんですね。なるほど。勉強になります。

いやいや、私はそれをやられて、こいつには絶対にうるまいと思いましたねｗ
真似しないでください。

＞売却をお願いした不動産業者自身が見つけてきた購入希望者、全く別の不動産業者から打診のあった購入希望者にはそれぞれ別の対応をされるものなのでしょうか。

これは、価格競争。どっちの仲介であれ、高い指値のほうと話を勧めますよ。

＞さて、こちらの状況でございますが、購入前にインスペクションを行うと言ったら、「そんなことやるんですか。あんまりそんな人はいませんよ」
的な不動産業者の反応でした。絶対数では、少数派なのでしょうか。

ありえない。だって中古の売買は業者が売るわけではないから、原則契約書に瑕疵担保責任をうたっていません。
「買主は現状有姿のままに買いうけました」
と書いてあるのが普通。
これは、慣習です。業者売主なら中古でも瑕疵担保責任が問えると宅建業法に規定されている。

それに、高い指値の買主が出てくれば、質問者さまの負け。

お礼

ご回答有難うございました。
「「指値」入れてから、指値で買えればそれでよし。買えなければそのあとで、別業者に仲介を依頼」とは一般的・・・ではあるが、omuzim様のおっしゃるとおり、不快と思われることもあることから、しない方がよいということですね。

回答No.9

noname#229162

さて、ご参考までに先日売れた賃貸物件（都内タワーマンション１ＬＤＫ）の売却までの推移をご紹介しましょう。
最初■千８９０万で売りに出しました。■はご想像にお任せしますが
安い価格ではありません
若い人が■千５0０万円の指値で買い付け申し込みをしてきました。
私は断りました。
この仲介は客付が下手だと見切って、別の二社に一般で依頼。
次に同じ人から■千６００万の指値が入りこれも断りました。
相続税対策で都心の戸建を売って高層マンションを買う客がいる
という話を聞いて、都心の客ねらいで専任であらためて■千７８０万で
売りだし。値下げの指値もなく売れました。

不動産はいろいろな売り手買い手がいます。いい買い物をするには
焦らないことです。

お礼

貴重なご経験を教えていただき本当に有難うございます。
う～ん、臨場感がありますね～。業者を変えて、別途指値を入れてきたんですね。なるほど。勉強になります。

一つお教えいただければ、幸いです。
売却をお願いした不動産業者自身が見つけてきた購入希望者、全く別の不動産業者から打診のあった購入希望者にはそれぞれ別の対応をされるものなのでしょうか。それとも、全くご一緒の対応なのでしょうか。素人的な質問で大変恐縮です。

さて、こちらの状況でございますが、購入前にインスペクションを行うと言ったら、「そんなことやるんですか。あんまりそんな人はいませんよ」
的な不動産業者の反応でした。絶対数では、少数派なのでしょうか。

こちらの提示した今後の進め方として、
(1)買い付けを申込書をまず入れる。
(2)申し込みに当たり、以下の条件をつける。
　　1)インスペクションの結果、重大な欠陥が生じれば、直ちに購入を辞退　　　する
　　2)修復可能な箇所であれば、必要な費用相当分の値下げを検討していた　　　だく。売り主の回答内容により、購入を辞退する

不動産業者は、「ま、聞いてみますが、（リフォームすれば更に高値で売れると思っている売り主だし）、難しいかもしれませんね」というつれない反応。

「いや、高い買い物なんだし、徹底的に調べるのは当然じゃないですか」と
聞いたら、「はぁ、でも重大な欠陥が見つかれば売り主もショックですし・・・」と、インスペクションをするのがまるで悪いことのようです。

私の要望はそんなに特殊なものでしょうか。それとも、この取引は止めた方がよいでしょうか。諸条件を加味すると、まだ魅力的な物件ではあります。

回答No.8

noname#229162

>「「指値」入れてから、指値で買えればそれでよし。買えなければそのあとで、別業者に仲介を依頼」とは一般的なのでしょうか。両手で欲しい売主業者は拒否する（もしくは形式的に受け付ける）のではないでしょうか（不人気物件でもない場合は）

首都圏では一般的だと思います。私は宅建士ですが、常に売主買主の立場で売買経験を重ねてきました。１９９６年から２０年間で
自宅中古マンション購入　投資用ワンルームの購入　投資用１Ｌの購入　そのマンションの売却　新築マンションの購入（現在の自宅）妻所有のマンションの売却　相続した戸建の売却　新築１ＬＤＫ賃貸用（タワーマンション）の購入　　上記１Ｌの売却　同ワンルームの売却　新築１ＬＤＫ賃貸用（タワーマンション）の売却
合計１０回経験しています。

＞両手で欲しい売主業者は拒否する

そんな権利はないです。仲介はあくまで伝達するのが役目。売主ではないですから。

形式的に受けつけても売主の意思をを買主に伝える義務はあります。普通は、「わかりました、売主に聞いてみます」というと思います。
買主も仲介にとっては手数料の入る客です。売買が成立しなければ一銭のカネも入りません。握りつぶすようなら、監督官庁（県の不動産指導課）に苦情がいって業務停止になりかねません。

お礼

早々にご回答いただき誠に有難うございます、
10回も！凄いですね！ご経験者の弁だけにものすごく説得力を感じます。
諦めずに別業者でのチャレンジも考えてみます。なお、仲介手数料無料業者を何社か考えているのですが、止めたほうがよいでしょうか。

回答No.7

noname#229162

>現在「両手取引」状態です。こちらが、介手数料ゼロ業者等別の業者に今更、変更することは可能なのでしょうか。

質問者さまは、何を通じてその物件を御知りになったのでしょうか。その業者の事務所を訪ねて「物件を紹介してほしい」と依頼していたにしても「専任媒介契約」を交わしていなければ大丈夫。また交わしていても、「価格交渉に不満」を理由に解除すればいいです。

ただ、一般に仲介手数料タダの業者は「買主からは手数料をとる」形がが多いですね。
それより、まず今の状況で「指値」入れてから、指値で買えればそれでよし。買えなければそのあとで、別業者に仲介を依頼したらいいです。

お礼

早々にご回答いただき大変恐縮です。
ネットで見て問い合わせたら、物件の売り主側担当者にご対応いただき、そのまま対応していただいている状況です。
現在、想定しているのは以下のような展開です。

(1)広告価格からリフォーム相当（50万より下）分を引いた額で買付申込み書を入れる
(2)リフォームして高値売却したい売主は、値引きは尚更「論外」と拒絶
(3)現在の売り主側業者を切り、別業者の仲介により、今度は（例えば）広告価格通りで申し込む（(2)の時点で広告は削除されているかも知れません）
(4)売主はリフォームして高く売りたい、元の仲介業者は両手で手数料が欲しいので、断固拒否。

不動産売買の経験は乏しいので、素人考えの域を出ないようでしたら、お許しください。

なお、何度も質問をさせていただき大変恐縮なのですが、
「「指値」入れてから、指値で買えればそれでよし。買えなければそのあとで、別業者に仲介を依頼」とは一般的なのでしょうか。両手で欲しい売主業者は拒否する（もしくは形式的に受け付ける）のではないでしょうか（不人気物件でもない場合は）

お考えをお聞かせいただければ幸いです。

回答No.6

noname#229162

質問文の中に答えが書いてありますね。
売主さんは、住み替え。ただ、引き渡しまでに時間がある。住み替え物件は例えばT急不動産とかM井レジデンシャルだとすれば、いま質問者さまがおつきあいしているのはその系列のT急リバブルかM井のリハウスといったところ。

停止条件付で仲介している場合、最初から相場より安い価格を売主に言います。
それでないと期限までに売りきれないから。
周辺相場を勉強した売主が、もう少し高く売りたいと思うほどその価格は安いのでしょう。

問題は新築物件の残金決済はいつかということ。これが今年の6月あたりなら、急いで話をきめないと売主は新築を買うのをあきらめなくちゃいけなくなるわけです。

今後の予想ですが、
(1)業者が売主から買い取って、新築の契約をすすめる。そうなれば少しリフォームしただけで200万くらい価格上乗せで売りに出される。
(2)売主が、買い替えをあきらめる。

どちらかですね。
質問者さまが買うのなら、別の業者に選任媒介で依頼して、そこに妥当な価格をはじいてもらう。

お礼

引き続きご回答有難うございました。
お忙しいところ本少々補足させていただきます。当に恐縮です。

このマンションの相場観なのですが、階上の別の物件が、当該物件より、少々安く売却されており、売主様は「不当に」安く値付けされられているというご認識はないかと思われます。
しかも、「きれいに使用して階上の別の物件より「見てくれ」はよいはずなのに、売れない。」
更には、売主は「見学者は対応はもういい。誰もなかなか決めてくれない。疲れた。今回の見学者（私のことです）もどうなるか分からない。もういい、リフォームして売りやすくする（その方が更に利益を乗せられる！）」という気持ちをお持ちのように思われます（仲介不動産屋の情報からの推測です）

大変恐縮ですが、追加質問がございます。
「質問者さまが買うのなら、別の業者に選任媒介で依頼して、そこに妥当な価格をはじいてもらう。 」
実は、仲介手数料ゼロを謳う別の不動産業者に間に入ってもらおうと考えておりました。今、対応している不動産業者は元々売り主側で、現在「両手取引」状態です。こちらが、介手数料ゼロ業者等別の業者に今更、変更することは可能なのでしょうか。

回答No.5

noname#229162

＞(1)相場より安いのに売れなかったのは、リフォームしたきれいな空っぽの状態で見せられないため（現在居住中です）

居住中の物件は、売りづらいです。最初に引っ越して、クロスの張り替えやハウスクリーニングは常識。

＞(2)リフォームすれば、リフォーム代に更に利益を乗せても客は群がってくる（？）はず（それでも相場より安いから）。

築15年のリフォームは25坪の物件でも、壁天井のクロスの張り替えだけ、まぁよくて建具の枠の補修、雑巾摺の渋抜き程度でせいぜい50万もあれば十分でしょう。

＞であれば、今敢えてリフォーム前に売るのであれば、もう少し利益を乗せたい。
何で？

だったら価格改定してリフォームなしで売ってみたらいいじゃないですか？

私、去年の暮に、自分の投資用の5700万の物件を売ったけど、9カ月の長丁場でしたね。もうとにかく最近はものの価値がわからない若い人が、自分の住まいを基準に失礼な指値をしてくる。参りましたね。
聞けばそれが自分がローンが組める上限だったんですね。やれやれ。
こっちが一般媒介で売っていると、客がいるからと専任でやらせてくれと言ってくる。
まぁ、最近は仲介も質が落ちた。
結局、資産の組換えをしている人が、こちらの言い値で買ってくれました。

＞居住状態での売却よりも、引越し後にリフォームしてからの売却の方がより利益が出ると、ここ数日間で方針転換をしたように思われます。

これはね。売主に金がない。金があれば、賃貸に移っても売りに出すでしょう。
居抜きで売ってるということは、引越し物件の目途がついていない。もし、引越し先が新築なら、代金決済の期限があるはず。これは、停止条件付契約になっているだろうから、売主にリスクはないけど、引越し先のマンションデべは売れなければ白紙解約で痛い。
おそらく、業者買取でも提案して新物件を買わせるでしょうね。
私が入ってあげられたら、もっとうまくやるんですけどね。

お礼

ご回答有難うございました。
売主様は田舎の方に引っ越すというお話を伺っており、引渡は2カ月程度先になることから、なんとも分からないところではありますが、一戸建てでも建てているなと想像しておりました。

回答No.4

terepoisi

競売になりそうな物件でも競合する客がいると
融資元銀行の仲介でさえせり上げてくることはよくあります。
どうしても欲しいなら先に手付けを打ったほうが勝ちですが
業者はもともとあなたの側には立っていないのでしょう。

魅力的な物件で価格に見合うと思えば交渉を続ける。
そうでないならキャンセルすることだと思います。
結局マズい仲介業者に当たってしまったのかもしれませんね。

お礼

大変遅くなりました。
ご回答有難うございました。
別の相手が出てきたような感じではないと思ってはいます。
しつこく「買うんですか、買うんですか」と言ってきますので。

しかしながら、ご指摘のとおり、こちら側に立っているようすは
微塵も感じられません。早く決めて、紹介手数料を確保！という
ことが露骨に感じられます。

「両手取引」状態なので、別の業者に頼みたいのですが、「それなら売りませんよ」と、断ってくるように思えます（そういうものかどうかもよく分かりませんが・・・）

回答No.3

cooci

あなたはカモなんです。
相手側から見て、あなたは「ほしいほしいオーラ」が丸出しの状態です。
ごねれば高くなっても買うだろうと思われています。
当初の価格から1円でも上がるならいらないという態度を明確に出してください。
それでも、高くするようならさようならです。
次の物件を探しましょう。
今のままでは、あなたはどこに行ってもカモです。

お礼

大変遅く吏なりました。
ご回答有難うございました。