相続放棄すべきか

質問

１．姉が20年余前に勝手に、親の土地(農地)を宅地転用しこれを抵当に住宅公団(当時)から1億円　余を借入しアパートを建設(1億2,000万円の根抵当権が設定されていた)。親の死亡後その事実　が判明、相続調停の結果　抵当に入っていた土地は姉、兄、私の 3人が分割相続。
２．相続確定(登記)後3年で姉が急死。公庫借入残高5,500万円と判明。姉の配偶者及び子は相続　放棄(家裁に申し立て)と姉(及び義兄)側の弁護士より連絡あり。兄及び私としては、田舎の由緒　ある旧家であったこともあり、出来れば相続し土地を取り戻したい気もあるが、2人とも後期　高齢者であり、我々の子供も首都圏に定着していることを考えると、アパートの管理もままな　らず5,000万円超の借金を負うこともためらわれ、姉の土地は相続放棄することも仕方ないか　と考えているところ。
　　兄と私が相続放棄すると誰も相続しないことになり、公庫(あるいは銀行)が根抵当権を行使　し最終的には競売に付することになると思う。
３．姉の土地(20所帯のアパートあり)は、分割相続の結果兄及び私の土地に取り囲まれ　建築基　準法上の接道義務を満たしていない（調停の結果「姉のアパート住民に対して兄・私の　土地　の通行を認めるべし」とされた。
４．また、根抵当権設定土地と公道の間に兄及び私所有の水路があり、附競売土地は公道接道で　きない。水路に加え、水路を挟んでの土地(根抵当権設定)は兄及び私の所有である。仮に誰か　が落札しても、兄及び私は我々の土地の利用を直ちに認める気はない。なお、姉所有の土地　　の公道接道のための現実的な方法は他にはない。
６．以下質問。
(1)　抵当権行使、競売となったとき、その段取り、手続きはどのようになるのか？
　また、兄及び　私の所有権はどのように扱われることになるのか？
(2)　姉の土地は、建築基準法上の接道義務を満たしていない。調停で「姉のアパート住民に対し　て通行を認めるべし」とされたことは引き続き有効なのか？。(現実的にはアパートに住人がい　る限りは認めざるを得ないと考えているが…)
(3)　今後、公庫(銀行)となんらかの折衝があると思うが、どういうスタンスで臨むのが適切だろ　うか？

回答No.1

chie65535 · ベストアンサー

＞(1)　抵当権行使、競売となったとき、その段取り、手続きはどのようになるのか？

公庫(あるいは銀行)が根抵当権を行使するか疑問です。

「競売となっても買い手が付かない」ですから、公庫(あるいは銀行)は「抵当権行使による登記変更をしない」可能性があります。

公庫(あるいは銀行)が登記変更してしまうと「固定資産税を払わないといけない」ですから「売れもしない土地を取得して、税金だけ払う」なんて状態にはしない筈です。

＞また、兄及び　私の所有権はどのように扱われることになるのか？

貴方や貴方のお兄さんが相続放棄すれば、今回の件とは「無関係」です。

＞(2)　姉の土地は、建築基準法上の接道義務を満たしていない。調停で「姉のアパート住民に対し　て通行を認めるべし」とされたことは引き続き有効なのか？

土地の所有者が変わっても、囲繞地通行権は引き続いて認められます。

もし、調停で「通行を認めるべし」というのが無かったとしても、通行権があります。

民法第210条
1.他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
2.池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。

＞(3)　今後、公庫(銀行)となんらかの折衝があると思うが、どういうスタンスで臨むのが適切だろうか？

当方が思い付くのは「相続放棄して、公庫(銀行)がどう出るか、様子をみる」です。

お礼

早速のご回答有難うございました。

補足

早速の回答有難うございました。ご回答中、兄と私が相続放棄すれば「今回の件とは「無関係」です」とありますが、姉の土地のほかにあるいずれも根抵当権が設定されている兄・私の所有地がどう扱われるのか。兄・私の所有はそのままで、引き続き固定資産税を払うべしとのことでしょうか。

回答No.3

Prince-1999

No.2ですが、質問外の事項になりますが、少々気になる点がありましたので、補足します。

現在、アパートの家賃はどのようになっているのでしょうか？万が一、質問者様が受け取っていますと、単純相続をしたことになってしまい、相談放棄はできなくなってしまう可能性がありますので、ご注意ください。

それから、4月、もしくは5月に、お姉様の所有不動産の固定資産税の送付先についての問い合わせが不動産所在地の役場から来る可能性が非常に高いと思います。

問い合わせがありましたら、現在はまだ相続が決まってない旨を伝えて、受け取りは拒否された方がよろしいと思います。
後々、面倒なことになりますので。

先の回答も含め、出来るだけ分かりやすく、回答したつもりですが、補足などを入れていただければ、分かる範囲で回答させていただきます。

回答No.2

Prince-1999

お姉様がお持ちだった土地・建物とお兄様及び質問者様がお持ちの土地は共同担保になっているものと思います。(不動産登記簿を見ると、どの土地が共同担保になっているか分かります)

この場合、銀行は、一括して抵当権の行使が可能です。

相続人がいなくなりますと、銀行側で家庭裁判所に相続財産管理人の設定を依頼することになります。
この管理人が、お姉様の相続手続きを行うことになります。租税公課の負担も含めて、全て管理人が行います。

銀行が抵当権を行使しないということは、絶対にありません。
ただし、このようなケースの場合、相続人が本当にいないかの調査も必要ですので、ある程度の時間はかかるのが通例です。

固定資産税については、毎年1月1日に所有している者が、納めることになります。例えば、10月に競売が成立しても、質問者様とお兄様は、その年度分の固定資産税を納めることになります。

お尋ねのケースの場合、質問者様とお兄様の土地も一体で売らないと二束三文になると思います。

質問者様とお兄様の土地を手放したくないのであれば、銀行に抵当権を解除してもらうこと、即ち5000万円を一括で支払うしか方法はないと思います。