家賃の値上げについて

質問

親から相続した小さな古い借家のことについて伺います。
都会地域にあり、交通の便は悪くない狭い道幅の住宅街です。平屋で築年数はわからないです。
現在、月1.5万円の家賃で独居の人が借りています。
親の代は値上げせず、来てしまったみたいですが、近所の相場では４万はいくそうです。

家賃を上げたい交渉を新大家としてやりたいのですが、
どこまで上げていいのか、合法ラインもわからず、
どのように話しを持ちかければいいのでしょうか。

また、先代までは、年単位、今年の年末まで家賃を直接、貰っているそうです。
私は遠方に住んでいて、電話対応になり、来年度からの家賃は振込みでお願いするつもりです。
年単位と月単位で家賃を振り込んでもらう違いやメリット、デメリットも教えて下さい。

詳しい方おられましたら、アドバイスを宜しくお願い致します。

回答No.7

toukai3569

不動産会社を依頼をせずに契約していると地域の相場が解らないから安くなるので近くの不動産会社に適正家賃で新規契約を不動産会社に依頼相談を。手数料が必要ですが安心ですよ。

お礼

ありがとうございます。
検討をしていきます。

回答No.6

k205t

値上げをしたいと言う事ですが、まず部屋の設備はどうなっていますか？
そして間取りは？
年数がわからないと言う事ですが、固定資産税の通知が来ます。そこに書かれています。
同じ間取りで、周りの家賃はどのくらいか？

家賃を上げるには、まずこの３つが必要です。

１、部屋の設備がどうか。

２、間取りはどうなっているか。

３、同じ間取りで、周りの家賃はどうか。

なにしろ設備が良ければ、周りよりも少しくらい家賃が高くても大丈夫です。

中には弁護士とと書いている人がいますが、これは不動産屋と話し合いです。

他に聞きたい事があれば、ある程度は教えますよ。

お礼

ありがとうございます。
部屋の設備、間取りすらわかりません。３つの必要事項をまず、調査しないといけないのですね。離れていて、大変そうな作業の相続をしたと思います。

回答No.5

moha91

借地借家法第32条に経済環境などが変わった時に賃料の値上げ（値下げ）を要求することができるとされています。金額は貸主が主体的に決めることができますので極端な話、月100万でも構いません。ただし実際には、まずは予定額を借主に打診して話し合いをすることになります。
「近場の相場では4万」というお話ですが、この相場はまず質問者様の賃貸物件と同一の条件であるのか、は仲介不動産屋等と良く確認された方が良いかと思います。その上で、4万円が相当であると意見が一致するようであれば、借主に書面と口頭で要求することになります。

恐らくですが、1万5千円から4万円への値上げをすぐに承諾する借主はいないと思われますので、何らかのアクションが有るでしょう。単純に出て行ってしまう可能性もそれなりにありますので、本件を進めるにあたり質問者様は4万円で新たに借主が現れるということを前提にしておくべきです。
出て行かず、借主が裁判所へ調停申し立てをされる可能性もそれなりに有ると思われます。この場合は裁判所で調停者を交えて話し合いを行いますが、4万円と言う家賃が相当であるかは厳しく確認されることになります。また、借主との契約内容（例えば契約期間中は家賃変更をしないなどの条項が無いか）や、借主の経済状況などが加味されることになります。調停が不調となった場合は裁判となり、裁判で家賃が決定されることになります。判決で家賃が決定されると決定された家賃を質問者様は拒否することができなくなります。

なお借主が値上げに同意しなかった場合は、借主が相当と認める額（通常は今まで通りの1万5千円）を支払い続けた場合、質問者様は受取を拒否したとしても支払われたこととして扱われます。

また家賃の支払サイトですが、これは家賃に限らず信用の問題ですので借主の状況から最適と思えるものを提案するしかありません。月次であれば収入の回数が増えるため維持費や保険料などの支払に充てやすいが支払確認を月次で行う必要がある、年次であればまとまった額の収入を期待できるが延滞や不払いの際に痛手が大きい、など一長一短あるかと思います。ただ普通は、よほど信用を置いている方でない限り年次での支払は選択しないと思います。

お礼

ありがとうございます。
参考になりました。慎重に検討します。

回答No.4

takuranke

どういう契約をしているのでしょうかね。
現在の契約書はあるのでしょうか。

そして、契約は通常の賃貸借契約なのか、使用貸借契約なのか。

また、今まで契約更新はしてきたのかどうか。

小破修繕程度の費用を入居者負担にして、家賃安くしている可能性も無きにしも非ず。

現状の契約内容を把握せずに値上げ交渉は無理です。

賃貸に出す際に不動産会社を仲介しているのなら契約内容を確認して、
不動産会社煮相談し、不動産会社から値上げの根回ししてもらう。

お礼

ありがとうございます。
契約書はありません。昔からの素人大家だったようです。不動産会社も通してなく、
低家賃に困惑です。

回答No.3

noname#212724

大家しています。

>　現在、月1.5万円の家賃で独居の人が借りています。 親の代は値上げせず、来てしまったみたいですが、近所の相場では４万はいくそうです。

　これは裁判所が言う『著しい差異』に該当するでしょうが、借主さんは簡単には承諾しないでしょう。裁判まですれば勝てる“見込み”はあるでしょうが、果たして最終的に『費用対効果』は？

　所有者が変わったのを切っ掛けとして不動産屋さんにお願いし、いくらかの手数料を払っても、ちゃんとした『契約書』を作成して『月単位で家賃を振り込んでもらう』にして頂く方が得策と考えます。

　兎に角は『借主絶対優位』の現法制ですから“そのまま惰性で”と言うのは避けた方が良いと思います。

　あと、『平屋で築年数はわからないです。』なら、築年数によっては、自治体が補助金を出して推奨している『耐震性検査』をお受けになるのも一手でしょう。もし『不適格』とか、『耐震補強・要』とかなればそれを口実に出て行ってもらい、耐震性を強化して高く貸すのも検討すべきでしょう。ただ、一度知ってしまうとそのまま貸せば大家の全責任にもなりかねませんからご注意ください。

お礼

ありがとうございます。
＞『不適格』とか、『耐震補強・要』とかなればそれを口実に出て行ってもらい、
参考になりました。自治体へ伺ってみます。

回答No.2

toukai3569

契約更新はしてありますか。契約時の不動産会社に値上げ相談を。

お礼

ありがとうございます。先代は不動産会社を通してなく、直接の大家を長年やってきました。
参考にします。

回答No.1

tzd78886

詳しいことは弁護士に相談してもらうとして、基本的には更新時にするほうが無難でしょう。勿論更新の数ヶ月前には値上げする旨伝えておかなければなりません。出て行ったとしたらその後入居者がなくても困らないのか、それでは困るのかなどでも値段は決まってきますので、不動産屋に相談して相場を聞いてみるのもひとつの方法です。

お礼

ありがとうございます。専門家に伺うことも検討します。