違法物件を業者から騙されて買った。損害はいくら？

質問

中古の投資用一棟マンションを業者（売主兼仲介）から買った後に容積オーバーの違法物件であることが発覚したので、損害賠償請求をしようと考えています。ただ、損害額の算定をどのようにすればよいかわからず困っています。

＜状況＞
●契約当時、重要事項説明書にも違法物件（一階駐車場を違法建築して住居および店舗に増築。用途は駐車場のまま）である旨の記載がなく、説明も受けなかった。

●購入から1年後に一階テナントが退去。その後、新規テナント候補が調査したところ用途変更がされておらず、かつ用途変更をすると容積オーバーとなることが発覚。さらには一階住居部分も駐車場の用途のまま違法に増築されたものであることが発覚。

●契約から2年が経っていないので、瑕疵担保責任の条項、説明義務違反等ををもとに解除もできそうだが、解除はせず物件は引き続き保有したい。そして5年後、10年後等の然るべきタイミングで売却をしたい。

●一階住居・店舗を駐車場に戻すのも莫大な費用がかかるので現状のまま使用。

●しかし、このままでは将来の売却の際に「違法物件」という扱いで、買い叩かれるのは明らか。

●さらに違法物件ということで、次の買主の銀行融資が制限されるため、売買の際の流動性が大きく阻害される。

●違法物件としての将来の売買の際の資産価値の減額分や、将来流動性が大きく下がる不利益を損害として売主業者に請求したい。

最後の●の部分が今回の質問の肝なのですが、明らかに不利益があるのはわかるのですが、結局この違法物件であるための将来の売却の際の不利益をどのように合理的に数値化して損害額を算定すればよいのかわからず困っています。
売買当時の状況に照らして、違法物件だと知っていたらいくらで買ったかという視点で考えてその減額分を損害として請求というのもよいかもしれませんが結局違法物件の価格の算定方法や相場がよくわかりません。アドバイス何卒宜しくお願い致します。

なお、知り合いの弁護士さんに相談したのですが、損害額の算定の部分になると「我々では算定は難しいので知り合いの不動産業者に相談する等して、請求したい損害額をご自身で算定してください」と言われました（不動産が専門ではなさそうですので、仕方ないですが・・・）。知り合いの不動産業者の方にも相談したのですが「違法物件だと銀行融資がつかずに将来買い叩かれるのは確かだけど、いくらぐらいというのはケースバイケース」という曖昧な回答です。ケースバイケースなのは理解できるのですが損害額の算定をしなければいけない状況なのでそうもいってはいられないのが辛いところです・・・。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

業者です。売主は悪質ですが、それは置いておいてちょっと厳しい意見を書きます。
質問者さんは、居宅を買ったわけではなく1棟のマンションを事業用として買われたのです。自己の事業として多額の借り入れをス⚫️✖️から借り入れ購入され、収益を上げるために買われた。見ただけだはわからないような建物面積の相違なら理解しますが、登記事項を精査すれば、容易に判明したのではありませんか？または、固定資産税の評価証明など、公的で安易に取得可能な書類の類で1階が未登記であったり、建築上の許可を得ていない事を把握するのは、むずかしいことではありませんし、事業主として最低限それぐらいは、把握できる必要はあるでしょう。
道徳観に欠ける業者など沢山いる業界です。性善説は、居宅を買うなら理解しますが、事業用物件を買うなら、騙されないようにしなければなりません。また、そのような力量が無いと結局当たり前の物件しか持てません。

さて本題ですが、質問者さんはおそらく建築基準法違反等だけ気にされているようですが、最大の問題は消防法です。
万一違反している増築部分から出火して、上階の入居者が死亡したりしたら、間違いなく所有者は逮捕や賠償等重大な責任を負う羽目になります。もう質問者さんはその事実を知っているのですから。
防火責任者等置かなくて良い規模なので、知らないだけです。

売主へは、違反箇所等の改修工事にかかる費用一切と、それにより、目的とした収益が得られない損出、それに付帯しての損害賠償等請求するのが、妥当で裁判官の心証も良いでしょう。
何より損害賠償以外は、金額が明確になります。
このような請求をする場合、原告側が違反行為を容認するようなスタイルでは、和解勧告になってしまいますよ。
あくまで違法性のある建物は、適法するように改修をすること。1階部分の遺失利益は支払うこと。
高裁までは行くでしょうから、1年はかかります。
最終的にどこで落ち着かせるか？は質問者さんの腹積り次第です。
また売主業者の財務事情で、幾ら請求しても判決が出ても、支払える額は限度がありますから、その辺の見極めは重要です。
報酬は高くとも腕利きの民事専門弁護士に依頼したほうが良いかと。

お礼

ご回答いただき大変に感謝いたします。
冒頭のお話は、私にとって大変耳が痛いお話ですが、貴殿の仰る通りですね。買った当時の私は今以上に無知で、今以上に業者さんを信じておりました。業者も悪質ですが、自分も至らないところがあったと反省しています。事業用物件の世界は「ババ抜き」であると誰かが言っておりましたが、お陰でそれがこの業界の「現実」であることを身をもって知ることができました。良い教訓になりましたが、高い授業料になりそうです…。

消防法に関するご指摘も有難うございました。恥ずかしながら、ご指摘のリスクについても私の認識は甘かったです。そこまで重大な事態を招くこともありうるという認識がありませんでした。建築基準法違反以上に大切なことですね。しっかり調査いたします。

売主への賠償請求についてもこの上なく明快で説得力のあるアドバイスをいただき本当に感謝いたします。裁判で白黒きっちりと決着をつけたいなら増築部分を適法にするという方向で進めたほうが裁判官の心証もよく、賠償額も確定しやすいということで承知しました。そうなると一階が駐車場になってしまい収益が下がってしまうのは痛いですが、勝つためにはそのようなことは言っておれませんね。ぜひこちらの方向で検討してみます。腕利きの弁護士についても、知っている人がいないか周りに聞いて探してみます（なんとか探せればいいのですが…）

業者様でありながら消費者目線での有益なアドバイスをいただき感謝いたします。大変勇気づけられました。有難うございました。

補足

ちなみに、今回の売主兼仲介業者の「重要事項説明義務違反」についても追及する場合、こちらは損害賠償の対象というより、行政罰に訴えていくという感じでしょうか？
http://www.zennichi.or.jp/low_qa/qa_detail.php?id=308&ref=top

回答No.3

ashitahatennki

中古物件を買うと既存不適格建築物とか制限オーバー実際あります。

最初の物件と無断で変更してしまう事は、いけない事なんです

本題です

実際見たり
謄本や間取り図だけで売り買いしたと思います。

たいてい中古住宅など後から判ります。　

責任元へ
建築基準法合わせた修繕をさせるべきでしょうね

おそらく訴えたら、廃業しちゃえ！と金銭的に支払うか疑問です。

お礼

ご回答有難うございます。
仰る通り、責任元へは建築基準法に合わせた修繕を前提に責任追及したほうがよさそうですので、その方向で行こうと考えています。廃業しちゃえ！となるのを恐れていますが、それでも社長個人や宅建主任者への責任追及は可能な限り進めていければと思っています。

回答No.1

titelist1

中古戸建てや中古マンションを購入して賃貸にしている者です。私も契約後に建蔽率オーバーの違法が発覚したのでした。手持ち資金で買うつもりだったのだが、ローンを受けたいので銀行を紹介して欲しいと言ったのです。そしたら後から違法建築なので融資が受けられないと言ったのです。宅建業法違反なので役所に相談に行くと言ったら、急に態度が変わりました。

その投資用一棟マンションは融資ではなく手持ち資金で買われたので違法が発覚しなかったのですね。融資を受けると言うと業者は知っているので白状したはずです。また、買い手から見ると違法であっても増築部分は魅力なのです。業者の違法性をどのように始末するかです。

取り引きの決着条件は次のような内容になりました。(1)役所には通報しない　(2)物件価格を1割引く　(3)仲介手数料をゼロにする　売主も不動産屋も飲める条件でした。私も元々が手持ち資金で買うつもりでしたので納得でした。

貴方の場合に宅建業法違反を公にするのかどうかです。弁護士も入っているので闇に葬るわけにも行かないので役所に通報せざるを得ないでしょう。そうすると、取り引きではなく損害賠償の請求の裁判になる。結局は調停で相談することですから、大きな額を請求しておけば良いのではないでしょうか。値段については不動産屋が専門家ですので、そのような場合の減額について知っているはずです。相手の説明を聞き、妥当性を判断されたら良いと思います。

お礼

この度はご回答いただき本当に感謝いたします。

補足

早速のご回答、大変助かります。感謝いたします。

投資用一棟マンションはじつはローンで購入しております。金利4.5％の某地銀でフルローン・オーバーローンで有名なところです。問題となっている売主（兼仲介）業者が銀行とやり取りを行い融資もアレンジしてくれました。どうも売主業者は銀行にばれないよう巧みに違法建築の事実を隠して銀行の担当者に融資を通すようにしたようです。容積率の計算の際に共用部は一部を含まないでよいというのがあるようなのですが、その説明をサラッとして銀行を納得させたようです（銀行員は気付かないフリをしていただけなのかもしれません）。銀行融資も通った物件だったので、今回の違法増築（容積オーバー）の発覚はまさに寝耳に水でした。

それは置いておいて、titelist1様のアドバイス大変参考になります。「宅建業法違反を公にするのかどうか」ということを切り札として交渉を有利を進めることができるというのは特に参考になりました。ご自身で交渉されるというのもすごいですね。さすがベテランですね。
私自信は売主業者と直接交渉して言いくるめられのが怖いので弁護士を通してまずは内容証明等でこちらの請求事項をぶつけようと考えおり、それで話が折り合わなければ裁判に持ち込んで争おうと考えている次第です。損害額の算定についてはtitelist1様の仰る通り、大きな額でまずは請求してみたいと思います。そこをどう算定するかは相変わらず非常に悩ましいのですが、相手が専門家で減額については知っているというのであれば、こちらはざっくりとした額を請求して、あとは相手の減額の根拠を見ながら折り合いをつけるという方法が妥当かもしれませんね。ご回答本当に感謝いたします。