マンションの大規模改修について

質問

平成元年に完成して築２６年になる分譲マンションに居住しています。

１１年前に第一回目の外壁補修工事があり、今年後半になって次回の
検討に入っています。

当初、消費税の再値上げ前を目標にということでしたが、延期に
なったので、もっと他の工事内容も含めて、どこまでやるかもっと
時間をかけて検討しようとなっています。

そこで把握しておきたいのですが。

(1)　マンションの外壁の補修工事は一般的に「何年に一回」という
目安のようなものがあるのでしょうか。
基本的には１０年に一回とか、１２年に一回とかいう人がいる
のですが。

(2)　２０２０年の東京オリンピックに向けて、建築業界に限らず
どの業界も人手不足でしょうし、いたずらに工事を遅らせると、
補修費用が高くなる一方だと思います。
来年中の補修は難しそうな状況なのですが、少なくとも
２０１６年中には実施した方がいいと考えています。
ただ、当マンションは管理状態も良く、緊急に補修しなければ
ならない状態ではないようでもあります。

(3)　別な考え方として、コンクリートなどというものは、そうそう
簡単に劣化するものではなく、むしろ東京オリンピックが済んでから
の方が確実に建築業界のコストは下がるのだから、２０２０年以降に
した方がいいという考え方もあるようです。
果たしてこの考え方に一理あるのでしょうか。

私自身の考え方は、「人間の体と一緒で、早いうちにメンテナンス
をしておいたほうが、長持ちするしコストも安く済む」と思っています。

建築業界に詳しい方からアドバイスをいただければ幸甚です。

回答No.4

something2013 · ベストアンサー

独断と偏見で

１）「大規模修繕工事」について
　「修繕」とは、「元あった状態に戻す」と言う意味です。
　大規模修繕を検討していると、あらゆる「改善要望」が発生してきますが、
　この定義を明確にしておかないと、予算が幾らあっても足りなくなります。

　「修繕」は「改善」、「補修」等とは、意味が異なります。

２）「大規模修繕工事」のサイクル
　「大規模修繕工事」のサイクルは、決定的に、「屋上等の防水保証期間」に
　左右される、と思います。

　防水の保証期間は、一般的に10年あります。深く考えない業者は、「防水の
　状態が良いので、補修程度にすれば、充分です。」と言います。

　しかし、万一、防水保証が切れた状態で、漏水が発生すれば、「どこも
　保証してくれません。」
　結局、「何故、保証が切れた状態で放置したのか。」と言う住民の叱責を
　受けながら、管理組合の積立金を使って、住民の方への弁済、修繕を行う
　事になります。

　つまり、「屋上防水の保証期間の10年」と言うのは、非常に重要な要素であり
　いくら状態が良い防水であっても、１２～１３年が限界で、「修繕工事」を
　行う必要がある、という事です。

３）足場工事（損料）
　一般的に、屋上で防水工事を行うことを考えると、「足場」が必要になります。
　この足場損料とは、「リース」代と考えれば良いですが、簡単に〇千万円に
　なります。

　勿論、期間とエリアの問題が影響しますが、想像以上に大きい費用です。

　この為、せっかく多額の費用を掛けるのなら、同時に関連する「修繕工事」も
　行った方が、理屈に合っている、という事になります。

４）シーリング、外部塗装
　シーリングは一般的な耐用年数は5年前後です。塗装は塗装の仕様によって
　異なります。

　一般的にシーリングは、亀裂が入っても、直接的な漏水まで至るには、実際は
　かなりの年月がかかります。
　それは、シーリングの大部分が、垂直面に施工されていて、雨水に浸る時間が
　比較的短期だからだと思います。

　このことと、足場の発生から、大規模修繕時に、外部塗装とシーリングの
　打ち直しが合理的なものとして浮上します。

　業者によっては、「この塗装は15年保証です。」「20年保証です。」と高い
　塗装を売り込んできますが、この選択は２つの意味で間違っています。

　イ：「修繕」の定義から、逸脱すること
　ロ：13年で大規模修繕をすると、2回目は26年の理屈。15年保証では、2回目までの
　　　11年間をどうするのか？と言う問題です。

　結論は、8年から10年間は何とかなりそうな塗装であれば、充分だし、少なくとも
　原則は、本来の塗装で行うべきだ、ということです。

５）タイルについて
　タイル貼りは、経年劣化も少ない、と思われていますが、タイルには
　目地があり、その目地の劣化は確実に進行している、と言う事です。

　実は、これは処置の方法がありません。
　経年とともに目地の劣化が進行しますので、大規模修繕時に全数「打診検査」を
　実施して、裏側に水が入り、浮いている箇所を張り替えます。

　この為にも、タイル貼の外装のマンションでは、四周に足場を設置し、打診検査を
　実施することになります。

　万一、放置すると、タイル壁面の部分落下が発生し、場合に依り、管理組合の
　責任になります。これが人命に係るような事故で有れば、大変なことになります。

６）コンクリートの劣化
　コンクリートの劣化は、実は、空気に触れているかどうかで、大きく違いがでます。
　これは、工事に先立って、建物診断を行うにあたり、「中性化試験」を行う
　ことで現状を確認することができます。

　普通に管理されていれば、それ程大ごとになる事は無いと思います。

７）建物診断
　大規模修繕工事で、何を、どの程度行うか、という工事範囲を決定する為には
　建物の現状を、ある程度、正確に把握する必要があります。

　その為に建物診断が必要となりますが、大規模修繕工事が得意な設計事務所が
　有りますので、大規模修繕工事の「設計」「工事監理」を含めて、依頼される
　事を、お勧めします。

　見つけるのは簡単で、建設新聞等に、「公募」すれば、参加してきます。
　ただし、一級建築士事務所であること、大規模修繕の経験が豊富であること等
　条件を事前に詰めるひつようがあります。

　この辺りは、マンション協会等の機関に相談されれば教えてくれます。

８）その他
　少し疲れてきましたので、最後

　「透明性」「公平性」を留意して、行う事が必要です。
　住民の方も千差万別、どのような意見が出てこないとも限りません。
　それを乗り越えて、成功させるためには、「透明性」「公平性」をもって
　事にあたることが重要です。

　大規模修繕工事にあたり、管理組合の理事会の下部組織として、「大規模修繕委員会」
　を設置し、大規模修繕委員会が金額的な暴走をしないようにするのも、透明性に
　よって、癒着等からコントロールする手段となります。

お礼

回答ありがとうございます。

大変貴重なアドバイスの数々に感謝します。

プリントして関係者の認識を高めようと思っております。

ありがとうごあいました。

回答No.6

noname#204018

忘れました。屋上は
アスファルト防水　コンクリート押さえを前提に話してましたが
押さえが砂利敷きとか露出防水だと調査してこの時期に増し貼りということも
ありえます。
コンクリート押さえでも35年めくらいには上からシート防水を増し貼りということも。

階下が生活している以上、防水の部分補修もできないのがマンションの弱点。おのずと
屋上屋てきな対応になります。

コンクリート押さえなら今回は立ち上がりに部分の増し貼り補強をする程度。
あとは美観を整える。玄関の木製ドアとか集合郵便受けとか

回答No.5

noname#204018

マンションの外壁の改修は、定期的におこなうのでなく劣化状況の調査に基づきおこないます。
とはいえ、マンションの壁面の調査には足場をかけないとできないものもあります。
一方、マンションの打継目地、サッシまわりなどにはシーリング剤が使われていてこれは10年くらいで
大抵劣化します。
そこで、外壁の修繕といえば、まずシーリングの取替。そのために足場を組むわけですが、その際に
合わせてタイルの浮き調査を行うことが多いです。

これは、小さな検査用ハンマーでタイルを叩いて「キン・キン」と音がするところと「コン・コン」と
鈍い音がするところを見極め図面に概略記入していく方法をとります。
これ以外に足場を使わないで調査する方法に赤外線写真をとる方法もあります。

外壁の浮きが大きくあるようならば、接着剤や樹脂モルタル注入で落下を防ぐ措置を講じます。
まぁ、築２6年だと、バブル期の突貫工事であったりすると一般的にタイルの付着はそれほどよくない
ケースも考えられます。
実際にタイルが落下するほど危険になるのはかなり先ですが、早く浮きをを注入したほうが
安くすむのは間違いないです。

立面図に浮きをプロットした図をみて浮きが点在する程度なら先送りしてもいいかもしれません。

オリンピックが近付けば資材も人件費もあがるのは明らかです。シーリング剤と足場の仮説資材は確実に
上がります。
それより、ポンプのオーバーホール、エレベータの電気系統の基盤取替　二層式のパーキングあれば
機器の交換、防犯カメラの取替　自動ドア　インターホンの親機など前回やってない部分

あとは屋上の傘木の補修、ベランダの長尺シートの取替（前回やっていなければ）
玄関ドア　共用部の塗装替え　鉄部　扉の塗装替え

＞コンクリートなどというものは、そうそう簡単に劣化するものではなく、
今回もコンクリートでなくそれを覆っているタイルの浮きが問題
またコンクリートはタイル下でひび割れを生じていたりするとタイルの浮きがあればそこに
雨水が入り、エフロレセンスという白い石灰質の沁み出しが出てきて外壁を汚すともう
老朽化マンションの象徴のようなしるしがついてしまいなかなかとれません。

まずは、タイルの浮き調査。

お礼

回答ありがとうございます。

専門的で貴重なご意見に感謝します。

ありがとうございました。

回答No.3

titelist1

平均的には13年周期となっているようです。その点では2020年では遅すぎると思います。管理状態が良いマンションほど定期的に計画実施する方が資産価値保全の観点から好ましいです。

改修年数のデーターを添付しておきます。
http://mansiondata.co.jp/freepage_101_1.html

お礼

回答ありがとうございます。

貴重な情報も含め大変参考になりました。

ありがとうございます。

回答No.2

nitto3

前回の保全状態を見て判断します。
設計士などに見立ててもらうことです。

コンクリート自体の補修ではなく、
表面化粧の補修、防水部分の補修程度ですから、
１０年から２０年くらいの間でしょうね。

お礼

回答ありがとうございます。

今後の会議の参考にさせていただきます。

回答No.1

merciusako

(1)　特に決まりはありません。
防水工事や外壁補修、塗装工事などの大きな修繕工事を単独で実施しても良いのですが、まとめて実施した方が単独の場合より工事総額が安く済む、ということです。
足場を必要とする工事もありますから、単独よりまとめて、の方が安くなります。
「１０年に一回とか、１２年に一回」というのは、防水工事の保証期間が10年、ということからです。
10年以内であれば、防水工事が原因の漏水などは無償修理になります。
ただ、10年保証といっても、10年過ぎたらいきなり漏水が発生するかというと、そういうわけではありませんから、「まあ12年位で」ということですね。
防水については、国土交通省のガイドラインでは、以前は10年サイクルでしたが、現在は12年サイクルになっています。

(2)　「緊急に補修しなければならない状態ではないようでもあります」というのを誰が判断するのか、という問題があります。
建物診断を実施して、その結果として「まだ大丈夫」ということであれば良いのですが、単に目視による見た目だけ、では劣化の判断はできません。

(3)　コンクリートは、コンクリートそのものと内部の鉄筋の劣化の問題があります。
良い状態のコンクリートであれば、内部の鉄筋の劣化の進行も遅いでしょう。
分譲マンションの耐用年数は50年～60年と言われていますが、質の悪いコンクリートであれば劣化の進行が早くなりますし、まともなコンクリートでキチンと手入れをすれば70年、80年と保ちます。

いつ頃の大規模修繕が適切なのかは、現状をどれだけ正確に把握できるのかによりますね。

お礼

回答ありがとうございます。

大変参考になりました。

ありがとうございます