マンション管理適正化法違反行為を律する機関は？

質問

鹿児島市鴨池新町の複合型団地マンションで370世帯のマンション管理組合です。　１階の19店の店舗部会の管理規約を無視している既得権益内容が余りにも色々有りすぎて、役員会に修正提案をしますが、役員任期が１年交代の輪番制で、店舗は４年に１回、住宅は２５年に１回のため、役員に就任しての発言力が店舗部会会員の方が圧倒的に強く、ほぼ毎回会長は店舗部会より選出され、既得権益についての検討会がなされず、役員会の機能を果たしておりません。それで管理会社の東急コミュに管理会社としての見解を、マンション管理士・管理業務主任者資格取得者と共著で質問書を作成し提出しましたが、管理会社からは役員会からの書面で無きため、回答しませんとの態度でした。それで九州地方整備局建設部　計画・建設産業課へ電話しましたが、役員会の見解はどの様になっておりますかとの発言で今だに、役員会と管理会社とのお互いの利益確保の為に改善されません。管理（委託契約書）・（規約書）・（組合総会決算報告）で管理会社の数々の適正化違反行為を指摘できます。管理組合は店舗部会・管理会社による損害を被っており、築４０年になりこれまで金銭の追加徴収も無く住民間の大きなトラブルも無きため、管理会社の承認機関としての役員会運営です。適正化法の番人は国交省・・・のはずですが、明らかに違法行為をしている事を書面で立証出来るのに、上記の対応でした。本来は区分所有者・役員会の説得が先であることは充分理解出来るのですが、これまでの４０年間なにも不便・事件・事故が無きため、管理会社が役員会を利用しマンション管理の勉強会開催の阻止行為をしております。６年後に計画されている第３回目の大規模修繕を控えている為に早急に解決の必要が有ります。宜しくお願いします。

回答No.3

merciusako

＞役員に就任しての発言力が店舗部会会員の方が圧倒的に強く、ほぼ毎回会長は店舗部会より選出され、既得権益についての検討会がなされず、役員会の機能を果たしておりません。

役員会（理事会）の審議においては多数決ですから、店舗の役員（理事）が住宅の役員（理事）数を上回らない限り、店舗側の好きなようにはできないはずです。
店舗を含め３７０戸の管理組合で、店舗数１９ですから、役員数の割合としては住宅の役員数の方が多いでしょう。

にもかかわらず、既得権益について検討されないということは、住宅の役員も「検討しなくともよい」と判断していることになります。

あなたが、「既得権益が問題だ」とするのであれば、管理会社ではなくて役員会に対して「既得権益を問題としないのは何故か」を問うべきでしょう。

なぜ、役員会に対してではなくて管理会社に対してなのかが分かりません。
国交省としても「役員会の見解は？」というのは当然だと思いますが。

また、管理委託契約書、規約集、組合総会決算報告は、すべて総会承認を得ているはずです。
つまり、そちらのマンションの管理組合として認めていることです。
ということは、区分所有者の全員が認めたことになります。

仮に管理会社が何らかの違法行為をしている、というのであれば、役員会に指摘して、役員会が動かないようであれば訴訟を起こすべきです。

なお、「マンション管理の勉強会」については、そちらのマンションに集会室があれば当然使用する権利がありますから、役員会を利用した阻止行動などできないと思いますが。

その「既得権益」が管理組合にどのような損害を与えているのかは分かりませんが、その内容を文書にして全戸に配布し、問題の共有化を図る必要もあるでしょう。

それでもなお反応がないとすれば、住戸の区分所有者としては「既得権益」を問題視していないことになります。

最終的な判断は管理組合です。
管理会社には頼れません。
で、管理組合の執行機関は役員会ですから、役員会を動かせない限り何もできません。
また、管理会社の違法行為とは問題が別です。

お礼

有難うございます。回答頂いた内容は充分理解しておりまして、長々と質問内容を記載しております様に、役員会会長と管理会社が互いの既得権益確保の為に対しての最短解決方法が、管理会社を替える方法であるとの結論で、管理適正化法を利用する事での解決策と思いました。それで質問のタイトルの内容でした。以前の古い体質の企業でも有りましたように、総会をスムーズに終了する為に根回しがしやすいメンバーを配置、最前列と最後列に大きな声で発言させせて進行するやりかたでした。