相続前のアパート改修工事、急ぐべきか？

質問

◆アパートオーナーが寝たきりで、すでにもう先がない状態とのことなのですが。。

小さな資産物件なので、これまで、修理のかかるとこは、相続前にすべて完了させておきたいという後継世代からの要望で、多々メンテにかかわってきました。

すでに工事終了・最終請求は未了の工事や、これから手がける内定で、製品や材の手配に及んでいる工事があります。

後継世代、まだ自分の資産でないので、工事項目にもかなり時期前倒し的なメンテもずいぶんありましたが。。
いざ自分の資産運用としたらかなりシビアに相当先送りになる項目もあるとは正直思います。

◆いつ相続時点で、被相続財産としてのメンテ差し引き経費が認められるのでしょうか？

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

2番回答者です。お礼文を拝見しました。

　質問本文で「メンテ差し引き経費」ということで、「経費」という言葉をお使いだったので、てっきり税金絡みの話かと思いましたが、全然税金、とはつまり「経費」とは関係ない話と理解して良いでしょうか？

　貸した飲み代を返してもらわないうちに亡くなりそうだ、返してもらうのに時間がかかるか、的な？

　だとしたら、正直なところ最初から回答しなかった（経験がないので）のですが、乗りかかった船なので、知る範囲で回答しますが、相続は相続人が被相続人の全人格、つまり一切合切を受け継ぐ制度です。

　したがって、正式に「契約が成立して、履行に着手して、すでに取り消せない状態」になっていれば、「工事は終わっていなくても」代金支払い義務は「オーナーの負債」として、相続人が相続します。

　ここまでは間違いありません。もちろん、その証明は質問者さんがしなければならないわけですし、放棄も限定承認もされない場合は、ということですが。

　請求・・・ 私が質問者さんなら「工事そのものに着手して工事代金を払うか、中止して解約料を払うか」相続人に意向を尋ねますが、誰に尋ねるのか、誰と「何時支払ってもらうか」を交渉するかと言えば、とりあえず法定相続人全員を相手にするでしょう。

　契約書の写しや、支払い遅延の場合の違約金の定めなどを伝えて「この債務も含め、あとでゆっくり分割することにして、とりあえず誰かが支払わないと高額違約金、遅延損害金が発生します」的な警告すれば、誰かがとりあえず立て替えることになり、そんなに遅くなることはないと思います。

　が、どうしても支払わないときは遅くなるでしょうね。遅くなりますが、違約金や遅延利息が発生しているので、かえって儲かるかもしれません。契約書を見ないとわからないですが、遅延利息は年利５％くらいになっているのではありませんか。裁判やれば、５％付きます。

　遺言で、遺産分割などの「執行者」が決まっていればその人を相手に請求、交渉することになると思われます。

　そういう存在がいる場合、相続人であっても勝手に財産に手をつけることはできないことになっていますので、そちらと交渉すべきですね。早く話がつくでしょう。

　認知などだと、利害関係人から家裁に執行者の選任を申し立てることができたはずですが、単なる契約者の場合は、「できる」という記憶がありません。

　いよいよになったら、ずばりその旨の質問を上げることをお勧めします。例えば、「被相続人と契約した工事の代金を相続人が払ってくれません。早急に払ってもらうにはどうしたらいいですか」的なものを。

　もちろん、事前に質問しておくのも良いと思いますし。

　今回の質問文では、「税金の質問だ」と思って、私とは逆に（相続法に詳しい人が）回答をやめたケースもあると思いますので。

お礼

ご回答御好意まことにありがとうございますm(_ _)m

質問文が全く整理がついてなかった・・と
読み返してつくづく思いましたm(_ _)m

補足

質問文が全く整理がついてなかった・・と
読み返してつくづく思いましたm(_ _)m

代理（口頭）契約者＝被相続人、ほかの被相続人（御兄弟）との関係は良好で、裁判沙汰になる係争問題ではなく、実際処理的に、いつ誰からどう支払いを受け、誰あて領収書を発行するか・・
やはり考えただけでも、払う方の処理の仕方を知っておかないと・・
めんどくさくなりそうな気配の善処法・・を知っておきたいというのが真意。。
となりましょうか(´ェ｀)　

我ながら・・m(_ _)m　質問文を単的明確化して再質問に挙げさせていただこうかと思いますm(_ _)m

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　ずばり、お答えします。相続前に、できるだけ現所有者が元気なうちにやったほうがいいです。

　例えば、国が「５００万円の価値あり」と認めるボロアパート（台風があったりすると倒壊の危険がある）と100万円の現金があったとします。相続税の対象は600万円です。もちろん、相続税は課税されると言う想定です。

　所有者が元気なうちに、100万円かけてそのボロアパートを取り壊せば、その分の課税額はゼロです。

　相続が発生してすぐ、100万円かけてそのアパートを取り壊しても、相続税はかかります。仮に５０％だとすれば、その分として300万円相続税を取られます。

　「空室でもうどうしようもない、危険なボロアパートだったのだ」と言っても、税務署の回答は「相続時点には価値があった。取り壊したのは、相続後の、相続人の判断である」と言います。間違いなく。

　メンテも（一般論としては）同じです。

　現金は現金の額、現金が品物になれば時価が課税対象になります。建物の場合、おおむね時価は現金額より下がりますので、どうせ支出するなら（←ここ重要）早めに支出して現金をなくしたほうが楽です。ちなみに私的には、借金してまでメンテするのはナンセンスだと思っています。

　ただし、現所有者が意識不明だったりすると、税務署は基準を２種類（相互に矛盾）持ち出しますので、その場合どうなるかはわかりません。

　相続人の判断で財産が増えると、（本人の意識不明は問題視せず）相続税を増額し、財産が減ると、「本人は意識不明なんだから、それは相続人が減らしたんだ。減らす操作は否認する」的な。具体的には、例えば貸家建て付け地としての割引きが認められなかったりします。

　元気な内にどうぞ。

お礼

ご回答ありがとうございますm(_ _)m

アドバイス前段のお話は、全く逆方向の例えではありますが、またオーナーの死期の前後で、建物が滅失登記してたか事実上滅失してた証明ができるとかで明確な話ですが。。

私の質問の趣旨は、メンテ工事の場合、実際その工事が終わっていたかではなく（＝終わっていれば評価は上がるが、工事終了時点で公の評価が即どう変わるというものではないので）
工事は代理人との口頭契約で、すでに仕事が終わっている所（請求未了）や、材料・職人を手配済みで（実際は発注済み、納品済み、口頭見積もり段階、手配作業混在する状態）
◆　この時点でオーナーが亡くなっても、未払い金で当然オーナー負債として引き継がれるのではないか、工事は終わってなくても工事契約段階で、（その後の実際現金支払者はともかく）その考え方でいいのではないか？　という事です。

もちろん、すべて工事も請求も終わらせておけばいいことですが、そうしとくのがややこしくなくていい・・・ということも誰にもわかる話で

◆請求書のみ、未収で、オーナーが亡くなられたら、個人の場合、現金清算は、相続協議終了まで金を動かせない？とか、どういう処理、（こちらとしてはかけた経費のもらうものもらえればどうでもいいことですが）かなり長引く？のか？

一般的に言えば、工事契約、工事最中、発注者施主がお亡くなりになるケース、よくある話と思いますが、受注者としての処置一般知識を知りたいのですm(_ _)m

回答No.1

mukaiyama

＞◆いつ相続時点で…

いつって、相続とは旅立ちと同時に発生するものです。
いつも何もありませんけど。

＞被相続財産としてのメンテ差し引き経費が認められるのでしょうか…

相続税の心配ですか。
相続税や贈与税での財産評価は、建物の場合は固定資産税評価額です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

相続税は、建物のみならずすべての遺産の評価額総計と、法定相続人の人数とだけで決まるものであり、経費なんてありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

---------------------------------------

相続税でなく所得税の話なら、修理修繕費用が経費になるのは、原則としてその修理修繕を行った年です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

ただし、その修理修繕が 10万円以上であり、かつ建物の寿命を延長させるような内容であれば、資本的支出といって減価償却の対象となりますので、必ずしも修理修繕を行った年に全額が経費になるわけではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm

＞後継世代、まだ自分の資産でないので、工事項目にもかなり時期前倒し…

まだ相続は発生していないが、相続予定人が修理修繕費用を払っているという意味ですか。
それで、ずいぶん遠回しに言い方をされていますが、寝たきりの「アパートオーナー」と「後継世代」は親子ですね。

「生計を一」にする家族が支払ったお金は、そのまま経費になります。
その修理修繕を子供のお金で今年行い、年末まで親が健在であれば、親の名前で来年春に申告する分の経費になるのです。

複式簿記による仕訳をしているなら、
【修繕費 100円／事業主借 100円】
としておけば良いのです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

まずはご回答ありがとうございます。

＞ずいぶん遠回しに言い方をされていますが、寝たきりの「アパートオーナー」と「後継世代」は親子ですね。

遠まわしもなにも、記述の仕方がちょっとわかりづらかったのかもしれません。

アパートオーナー、寝たきり＝意識・正常判断力なし状態。
金銭ほか管理はすべて後継世代＝子＝被相続人が代理で行っている状態。
当方はその被相続人（オーナー代理人）から営繕仕事を依頼されている個人業。

相続税、所得税の混同がありますが、それは依頼者そのもの知識レベルで。
当方も「オーナーが生きているうちにオーナー名（名義上アパート経営者）で早く工事と精算を済ますようただ求められている次第。
正式工事契約書取り交わしなく進めているので、こちらも生半可知識。。
ゆえに質問をしている次第。

相続時点（当然お亡くなり時点）以後、資産相続したその依頼者（オーナーの代理の「子」）から、未払い分ですから前オーナー負債であるわけですから、現・依頼者名あて請求、支払い精算、領収書となるのか、オーナー存命中に済ます利得？というのは、実はよくわかっていません。

つまりは経営上、営業収入（所得）＝相続する現金資産は減る（被相続人数２人で等分割される予定）が、アパート部分は土地建物とも現依頼者一人に相続されるのが確実な状況ということで、受け継いだ後にメンテ維持経費がなるべくかからないようして受け継ぎたい、という利得意図では当然ありましょう。

ただ、当方が仕事引き受けた時点で、オーナー未払い負債となって現金資産として相続されるわけですから、当方の仕事完成と支払い時期に、「オーナー生前中に」というタイムリミット的メリット？の言われ方に、相当な疑問がありますので、いちおう識者ご意見
、確認の質問をした次第ですm(__)m