競売の農地に耕作者が居る場合は、

質問

競売にかかっている農地に耕作者がいます。
元の持主が抵当に入っているこの農地をこの耕作者に売ると言って
数百万円受け取っているのです。
この土地を競売で第三者が落札した後にもこの耕作者は
数百万円払っているのだから当然とばかりに
耕作を続けるものと思います。
裁判所の説明にも耕作者が存在する旨の記載があるそうです。
落札したとしてもこの耕作者を直ちに追い出そうというつもりは無いのですが、
この耕作者から地域の標準的な賃料を貰う事が出来るでしょうか。
法的には当事者間にどんな権利と義務が存在するのでしょうか。
よろしくお願いします。

回答No.7

tk-kubota · ベストアンサー

＞農地が落札されて第三者の所有地になるとたとえ農業委員会の許可の下に耕作していた場合でも今まで耕作していた人はその農地を耕作し続ける権利と根拠を失い

これが、そうでもないところが競売のおもしろいところです。
簡単に言いますと、買受人に対抗することができるか否かです。
本件で言いますと「元の持主が抵当に入っているこの農地をこの耕作者に売る」と言うことで、その買主は、抵当権設定後の所有者(登記はしていないようですが)であり買受人に所有権もそれに伴う耕作権も失います。
本件が、仮に、その耕作している者が抵当権設定前に小作権に基づき耕作しているならば、買受人は、引き続き貸しておかなければならないです。

お礼

ありがとうございます。
そこが分かれ道になるのですね。
調べてみないとわかりませんが、
元の持主は倒産する程に大規模な農家でしたから
土地を借り集める事はあっても貸す事はなかったと思います。
よって貸していたとしても代金を受け取った後の苦肉の策という事になる筈です。
調べるにはまず登記簿謄本で抵当権を見る事はわかります。
農業委員会は出した許可を公開しているのでしょうか。
個人情報がどうのこうのという五月蝿い世の中なので
情報を開示出来る制度がないとなかなか出て来ない様にも思います。
とりあえず次回の競売が始まったら役場の窓口に相談してみます。
色々と勉強になりました。
この質問を締め切る時にはベストアンサーに選ばせて頂く予定でおります。

回答No.6

tk-kubota

＞所有者が変わると消滅しますか。

勿論です。
再度の申請が必要です。

お礼

度々ですみません。
という事は農地が落札されて第三者の所有地になると
たとえ農業委員会の許可の下に耕作していた場合でも
今まで耕作していた人はその農地を耕作し続ける権利と根拠を失い
新所有者はその耕作者又は他の農家との間に
自由に新しい賃貸契約を許可申請する事が出来るし
自らが耕作したければ今までの耕作者に出て行ってもらう事が出来るのですね。
つまり農業委員会の許可は申請した当事者に属するものであって
土地に属してお荷物の様に付いて回るものではないという事ですね。
これで心配が晴れました。
ありがとうございました。

回答No.5

tk-kubota

＞暫くは使用貸借契約で使っといて下さい」と言って農業委員会に届けて居たとするとどうなりますか。

使用貸借でも、届け出はなく「許可申請」が必要です。
この申請は、貸主と借主の共同申請です。
つまり、単独では申請できないです。
できないので、貸主の協力のない限り不法占拠は続きます。

お礼

有り難うございます。
元の所有者と耕作者が過去に申請して受けた許可があったとしたら、それは新所有者に引き継がれますかそれとも所有者が変わると消滅しますか。

回答No.4

tk-kubota

＞賃料さえ払ってもらえば追い出す気は無いのです。

賃貸しも、ご存じと思いますが、農業委員会の許可が必要です。
任意な話し合いが成立してから農業委員会の許可の申請して下さい。
また「支払う義務が証明出来るなら訴訟か調停か話し合いかで道が開ける」と言う点ですが、農業委員会の許可があって初めて相手に賃料の支払い義務が発生するので、訴訟で「賃料を支払え」と言う訴えはできないです。
その場合の請求の趣旨は「賃料相当損害金」の請求です。要は、不法占拠による損害賠償請求です。
また、調停も農業委員会の許可の関係があるので、その点、吟味する必要があると思います。
「当事者間の権利や義務のことが知りたいです。」と言う点は、相手には何らの耕作権はないです。
つまり、法律上、土地の不法占拠です。

お礼

有り難うございます。
調べて見ないとわかりませんが、
前の持主が例えば耕作者に「事情があって今すぐには登記出来ないから
暫くは使用貸借契約で使っといて下さい」と言って農業委員会に届けて居た
とするとどうなりますか。
買った人が向こう何年間も固定資産税を払いながら
只で貸し続けなければならない事になったりする心配は無いですか。
農業委員会に届けた使用貸借契約が土地に属するものと判断されるか、
それとも所有者が変わればご破算になるのかです。

回答No.3

tk-kubota

農地の場合、入札時に「買受適格証明書」を添付しないと買えないことは、ご存じですね。
熟知しているとしてお答えしますが、最高価買受人となっても農業委員会の許可がないと売却許可決定が受けられないこともご存じですよね。
そうしないと代金納付もできないです。
それらの手続きを完了した後、その耕作人を相手として「不動産引渡命令」の申請して下さい。
そうしますと、執行官から引渡を受けることができますが、耕作時の農作物の取り入れ時期との関係で、大幅に遅れることはありますが、引渡を受けることができます。
何しろ、稲作ならば秋まで収穫できませんので。
なお、裁判所を介さず任意な話し合いならば自由に進めてかまいません。

お礼

有り難うございます。
牧草なので一度作付けしたら年三回ずつ数年間収穫可能です。
果樹ほどではないですが、長いです。
でも農業は一年単位で考えるものとすると
秋の最後の収穫時で区切ってもらわないと困りますね。

まあ質問に書いたとおり賃料さえ払ってもらえば追い出す気は無いのです。
問題は払って貰えるかどうかです。
裁判所も賃料の支払いまで面倒を見てはくれないでしょう。
支払う義務が証明出来るなら訴訟か調停か話し合いかで道が開けるので、
当事者間の権利や義務のことが知りたいです。
宜しくお願いします。

回答No.2

titelist1

元の持ち主は耕作者に売るといって数百万円受け取っているのに所有権を渡していない。ほとんど詐欺罪です。耕作者は競売落札させた新しい所有者に損害賠償を請求することはできません。耕作者が詐欺罪で訴える相手はお金を渡してしまった元々の所有者です。
その耕作者はその土地の耕作の許可を受けただけです。借家の居住権のように耕作権が保護されているわけではありません。そのお金は耕作料ではないからです。耕作による賃料が欲しければ再契約すれば良いし、嫌なら追い出せば良いのです。
しかし、その耕作者はなかなか納得しないでしょうね。耕作料を支払わなかったら、裁判で追い出すしか方法はないと思います。

お礼

ありがとうございます。
なるほど、だまし取られたお金は賃料ではないですね。
土地の耕作の許可は、例えば土地に属して新しい所有者へ引き継がれる心配もないでしょうか。
耕作者がきちんと理解してくれる様に説明する事が必要ですね。

回答No.1

toukai3569

競売物件に使用者居る場合は難し。よく裁判所で調べること。

お礼

ありがとうございます。
慎重によく調べてみます。