アパートの住人の騒音についての大家の責任は

質問

よくアパートの住人が夜間騒いだりした場合、その住人ではなく、大家に注意してくれと要求することがあります。
そういうとき、もし裁判をしようとする場合、その住人ではなく、又はその住人と一緒に、大家をも被告として訴えたら、大家は損害賠償責任を負うのでしょうか？
損害の全額について、大家は責任を負うでしょうか？

回答No.4

fujic-1990 · ベストアンサー

1番回答者です。補足を拝見しました。

　前に１・２度、関連した話をこのサイトで書いたことがあるのですが、もう４年ほど前になるかな、テナントを追い出しました。

　詳細に書くと、そのテナントを特定できるので書きませんが、頻繁な無断駐車やパンク修理などの作業、地主が苦情を言うとくってかかったり（奥様は暴行の恐怖を感じたそうです）、近隣に迷惑をかけっぱなしで、苦情がこちらに来ました。

　苦情を言ったら、待ってましたとばかりにそれを口実（こんな程度のことで営業妨害する大家に家賃は払えない）に、滞納を始めたんです。

　で私は弁護士を雇い、契約解除の理由の筆頭に「近隣に対する迷惑行為」を上げて訴訟を起こすよう求めたのです。

　正確には、私が書いて送った契約解除通告書にはそれを筆頭にしました。そして、その後に、契約は解除されたということを前提に、弁護士に依頼したのです。

　ふつうは自分でこっそりと訴訟をするのですが、素人の私がやっていると、時間がかかりそうですし、近隣者にまじめに訴訟をやっていますよと見せるために弁護士を雇ったわけです。

　しかし、弁護士は

　「近所に迷惑をかけたって、契約は解除できません。契約とは関係ないですから」
　「被害を受けているなら、その近隣の人が、こいつを相手に損害賠償請求訴訟を起こせばいいのです。貴方に損害がないのに、なんで貴方が代わりに裁判やるのかと裁判所に言われるだけです」

と言い張って、「滞納だけ」を理由に契約解除を正当化する訴状を書いていました。

　「契約書には、『近隣と争いを起こさないこと』と書いてあって、契約違反なのに、それを理由に解除できないのはおかしい」と言ったら、逆にいろいろ説教されました。

　例えば「"契約上"、貴方にどんな損害があるのか、具体的に言ってみて下さい」と言われると、私には答えられなかったのです。

　話の順番が前後しますが、「当月末日までに"翌月分"を支払う、となっている場合、追い出したい借主が旅行に行くからと言って"数ヶ月分"を知らないうちに前払い（振り込み）していたら、それも契約違反だが、契約解除できるのか」みたいな話とか。

　裁判というのは、個別的なもので、まったく同一のものはありませんが、やはり自分で体験したことが考え方に強い影響を与えるもので、その裁判の推移を見ていた私には、質問者さん自身がその賃借人を相手に起こすしかないと思います。

　それが間違いで、「近隣に迷惑をかけた」という大家の判断だけで契約を解除し、気に入らない借主を退去させることができるようだといいのですが、諸々のことを考えると、無理でしょうねぇ。　　　

　でも正直なところ、無理を承知で大家を訴えて、どういう判決が出るか試していただけるとうれしい気持ちもあります。

お礼

詳細なご回答ありがとうございました。
近所の者としては、大家の方が財産もありちゃんとしているので、言いやすい、被告にしやすいというのはありますよね。

回答No.8

kapekun

ご返信ありがとうございました。
　この先について。

1　これまでの具体的経緯は分かりませんが、「裁判でも認められる」訴訟よりはむしろ大家さんと課題と対策を共有し、騒音を生じているアパート住人に対処することが、現実的には、つまりご質問者の静かな生活環境を回復する手段としては「迅速・確実」と思います。

2　特に「大家さんに対する損害賠償」という争い方については、「受忍限度を超えているかの立証」という法律的障壁があり「認められるか否か分からない」のみならず、「仮に勝訴しても、賠償金額においてご質問者の苦痛を補うに足りるか否か」、根本的には「判決が出るまで、そして現実に静かになるまで、苦痛は解消されない」本質的問題を解決するには、むしろ「どうしようもない場合の最終手段」の選択肢であることを否めない難があります。

3　私は大手企業法務担当であったところ、「これまでの経緯からして、もはや理屈ではなく、現実の問題解決でもなく、大家さんを懲らしめなければ気が済まない」人間関係における不信を背景にした訴訟も少なくないこと、そしてその原告の気持ちをも理解した上で、「弁護士を同席させての要望・交渉」をせめて先にされるのが望ましいと思います。

4　即ち、ご質問者が「もはや訴訟」と決意されるまでには、現在の騒音以外にも、長年にわたるアパート住人による種々迷惑をこうむり、「そこにアパートがあること自体が、もう我慢できない」状況に至っていることも推察しながら。

5　もしそうであれば、賠償請求訴訟という負担の割に確実性も実益も乏しい対策を先行するよりも、「大家さんに自分の役割と責任を自覚してもらう」これが肝要と思います。できれば、もっと早い当初のうちにそうすべきであったことが悔やまれるかもしれませんが。
　即ち、今ここでかような応答に至るまでの現実が、ご質問者の我慢に留められ、しかもその苦痛の日々が大家さんに理解されなかったことについて。

　いずれにせよ、近隣に迷惑をかける夜間の騒音は許されない行為。その廃除という結論が、最善の経過と最短の時間によって得られることをお祈り申し上げます。

お礼

いろいろとアドバイスありがとうございました。
私も裁判の前にできることをやっていこうと思います。

回答No.7

kapekun

私個人の所感は次のとおりです。

1　アパート管理者は、その建物の所有・利用について、周辺住民に迷惑を生じないよう注意すべき「所有者・管理者としての注意義務」があると思います。
　・　アパートという建物の特性として、居住者の行為が周辺に迷惑を及ぼす可能性があることは、一般的に予測されること。アパートを経営する場合には、これを防止すべき注意義務が認められると思います。
　・　したがって、その注意義務違反について、民法７０９条の過失が認められると思います。

2　前記弁護士解説は、賃借人に対しては「居住に適した状態を提供すべき賃貸借契約上の義務」が競合して存在するということと思います。
　・　つまり、隣室の住人は、「建物の所有者・管理者としての一般的責任」と、「賃貸人としての契約上の責任」、双方を問い得ると。

お礼

重ねてのご回答ありがとうございました。
「アパートという建物の特性として、居住者の行為が周辺に迷惑を及ぼす可能性があることは、一般的に予測されること。アパートを経営する場合には、これを防止すべき注意義務が認められると思います」
これは本当にそうで、裁判でも認められればいいと思います。

回答No.6

kapekun

ＮＯ3です。
１　大家さんに賠償を求める法的根拠は、ＮＯ３回答で引用した弁護士解説の「賃貸人としては、隣室に居住する賃借人との関係で、騒音出している賃借人に騒音を出すという迷惑行為をやめさせる義務が生じる」その義務を果たさないことを過失とした不法行為（民法７０９条）です。
2　その義務違反（不作為）が店子との共同不法行為に該当するかの判断は難しいところ、訴訟を検討されるのであれば、その際に弁護士さんに確認されてください。
　・　問題の構造は、「公害・薬害等について国の管理責任を追求するのと同じ」と思います。

補足

重ね重ね、ご回答ありがとうございます。

弁護士解説では「賃貸人としては、隣室に居住する賃借人との関係で、騒音出している賃借人に騒音を出すという迷惑行為をやめさせる義務が生じる」とあります。

これは、大家には「隣室に居住する賃借人との関係」で賃貸借契約上の注意義務がある、とする表現なのですが、

大家には「近所に住む住人との関係」でも不法行為上の注意義務があると考えてよいのでしょうか?

回答No.5

kapekun

ＮＯ3です。

1　法律論としては可能です。
　・　店子ではなく近隣という事情は、「受忍限度を超えた騒音がどこまで届くか」距離との相対になります。
　・　つまり賠償請求の法律論とすれば、「ご質問者のご自宅に届く騒音が、一般人を基準にした受忍限度を超えているか否か」の問題になります。

2　なお、この問題の本質は、「賠償金を払え」よりも「静かにしろ」にあると思います。
　・　法律による請求とすれば「騒音の差し止め」、しかし現実的には「どうすれば静かになるか」具体的対策の問題になります。
　・　賠償は、その対策が不十分でなお騒音が続く場合の「補償」に過ぎず、ご質問者が真に求める平穏とは異なります。

3　この観点においては、ご質問者以外のご近所、あるいは同じアパートの住人もうるさいと感じているのであれば、ご一同に自治会長なりを加えて申し入れるのが、現実的対策として簡便・有効かもしれません。むろんご質問者単独でも構いませんが。
　・　ご質問者がここに質問を投稿されたのと同様、ご近所やアパート住人さらには大家さんにおいても、「うるさくて困っているが、どうしていいか分からない」状況があるかもしれません。
　・　その話し合いにおいて、まず前回答添付の弁護士解説を見てもらい、当事者の認識を共有。その上で「大家さんから厳重に注意。退去を求める可能性を警告する。注意してなお騒音が継続する場合は賃貸契約を解除し退去させる」対処の手順をみなさんで確認されてはいかがでしょうか。
　・　訴訟に頼るとすれば、時間と費用の負担を強いられ、何より「受忍限度を超える騒音を立証できるか」大きな障壁があります。しかもおそらく、具体的対策は「注意し、なお継続すれば退去させる」結局は同じところに行き着くと思いますので。

　一日も早い平穏回復をお祈り申し上げます。

補足

ご回答ありがとうございました。
「1　法律論としては可能です。」とのことですが、私が一番知りたかったのは、近隣の者が大家を被告として訴える場合の法的根拠です。
これは、大家が、騒音を出していてる店子と共同不法行為者になるから、ということでいいのでしょうか?

回答No.3

kapekun

1　法律論としては賠償責任を負う場合があります。
　・　同様の事例相談に関する次のサイトに、弁護士の分かりやすい解説が記載されています。
　・　http://tateake.authense.jp/article/yanushi_05.html
　・　これによると、「賃貸人としては、隣室に居住する賃借人との関係で、騒音出している賃借人に騒音を出すという迷惑行為をやめさせる義務が生じる」。したがって、その義務を果たさず、あなたに騒音の苦痛を与えている場合には、賠償責任を負うことになります。

2　ここにおいて肝要なのは、「その騒音があなたの受忍限度を超えているか」。
　・　具体的には、深夜という時間帯、音の大きさ、騒音の頻度といった要素を総合して、「一般人が我慢すべき生活騒音の限度を超えているか」事例ごとに判断されることになります。
　・　その結果受忍限度を超えると判断されれば、大家さんにはこれをやめさせる義務が生じます。法律上「義務」というのは、「やめるよう注意した」だけでは足りず、「やめさせた」その結果を求められるということです。
　・　受忍限度を超えていないとされれば、大家さんはもちろん、住人に対しても賠償請求は認められません。

3　現実的には、仮に賠償を認められても、「さほどの金額にならない」「費用と手間倒れ」「訴訟をしながらそこに住み続けるのはかえって苦痛」法律論で決着させる実益は乏しいかもしれません。
　・　したがって大家さんには、まず注意をお願いし、注意されてもやめないならば契約解除による退去をお願いするあたりが限界かと思います。それ以上を要求するなら、結局裁判になりますので。
　・　ちなみに、学生時代友人のアパートで酒を飲みながら遅くまで騒いでいたところ、近隣の通報により警察官が来訪、注意されたことがあります。全員お粗末な法学部で、「誠に申し訳なく」以後おとなしく飲むよう気を付けました。

補足

ご回答ありがとうございました。
私の説明不足で申し訳ありませんでしたが、私は同じアパートの店子ではなく、近所に住む者です。
ですが、ご回答の中のURLには、「賃借人には、賃貸物件の用法に従って使用収益しなければならない義務（用法遵守義務）があります（民法６１６条、５９４条１項）。賃貸借契約書の中に「賃借人は騒音などにより近隣へ迷惑をかけないように使用する」旨の特約があればもちろん、このような特約がなくても、近隣への迷惑行為をしないようにするという義務も用法遵守義務に含まれると考えられます。したがって、この用法遵守義務違反を理由に賃貸借契約を解除することは可能です。」とありました。
このことからすると、私のような近所に住む者でも、大家に対して、損害賠償などの責任追及可能でしょうか?

回答No.2

hideka0404

無理ですね。負いません。

また、判例ではご自分で解決する努力をしなければ成りません。

http://naiyoshomei.k-solution.info/2008/09/_1_139.html

お礼

ご回答ありがとうございました。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　残念でしょうが、「損害の全額」どころか、大家は1円の責任も負いません。

　というか、大家には、店子を注意してそういう行為を止めさせる権限がないのです。法律・裁判所によって奪われました。

　権利・権限のない行為は、しないのが当たり前、です。「不作為」の責任は、行為義務があって初めて問題になります。

　したがって、行為義務がない、というより、実効性のある行動の権利を奪われた大家には、行動義務・作為義務がないので、「責任も全然ナシ」ということになります。

　「借家人保護」のため、夜間騒音などについて大家が借家人に注意を与え（そこまでは勝手・自由）、従わない賃借人を追い出すようなことは、できないのです。

　逆に、「生活に対する、不当な干渉」とでも訴えられたら、おそらく負けるでしょう。

　まあ、人殺しの権利・ライセンスがなくても人殺しはおこるように、追い出す権利権限がなくても、ろくでもないヤツと判断すれば追い出す大家はいます。かく言う私もそうです。

　が、それは、裁判で負けないように、契約違反などをネチネチ・徹底的に探してそれを口実に契約解除や損害賠償請求などをするのであって、「夜中の騒音」などでは契約解除の理由として認めてくれません、法律・裁判所が。

　さわいでいるヤツは、「騒いでなんかいないよ」と当然言うでしょ。すると、「借家人保護」のため、大家が負けるわけです。

　夜中に騒ぐような連中は、こういうサイトなどを通じて法律をよく知っていますから、大家の形式的な「注意」なんぞに従いません。

　騒音測定器でも買って騒音値を調べたり、それを使って毎日、数分ごとの騒音を調べて記録したりなどということをしたら、どうなるかわかりませんが、そこまでの物好き大家はいないようで、判例はありません。

　実際、大家として、私はそういう法律・裁判所の行き方に腹を立てていますが、一庶民の私にはどうしようもありませんね。衷心より、残念に思います。

補足

ご回答ありがとうございました。
私は今日知ったのですが、次のURLには、「賃借人には、賃貸物件の用法に従って使用収益しなければならない義務（用法遵守義務）があります（民法６１６条、５９４条１項）。賃貸借契約書の中に「賃借人は騒音などにより近隣へ迷惑をかけないように使用する」旨の特約があればもちろん、このような特約がなくても、近隣への迷惑行為をしないようにするという義務も用法遵守義務に含まれると考えられます。したがって、この用法遵守義務違反を理由に賃貸借契約を解除することは可能です。」とありました。
http://tateake.authense.jp/article/yanushi_05.html
このことからすると、私のような近所に住む者(同じアパートの店子ではない)でも、大家に対して、損害賠償などの責任追及可能でしょうか?