マンション管理規定の占有者とは賃借者だけですか

質問

今住んでいるマンションの管理規定のことで教えていただきたいことがあります。

転勤で分譲マンションに賃貸で住むことになりました。
1年たって「順番です」と地域連絡員（町内会の連絡員）がまわってきました。
転勤が多く、どの地域でも参加してきているので二つ返事で快くお引き受けしましたが、後日、地域連絡員は賃貸契約している方だけで入居順にまわるとのことでした。

５０戸数ある分譲マンションで現在賃貸契約しているのは5戸です。
地域連絡委員は5年に1度まわってくることになります。

お仕事は
　マンションの管理費等が入っている銀行通帳と印鑑を受け取り、募金や香典、町で行う行事の時に配るジュース代などの引きだしそのジュースの買い出し。
　公民館で行われる会議に出席し回覧板を受け取り配布するなどです。

1～3月は何もないので4月から12月まででだいたいの仕事は終わります。銀行に引きだしに行くのは約6～7回、公民館に行くのはほぼ毎月。ジュースの買い出しは春と秋の2回です。

前回と前々回の役員をされた方が他の方にも回してほしいとマンションの理事長さんに抗議をし、オーナー会議に議題としてだしてもらったそうですが「区分所有者はしなくていいと管理規定にある」と却下されたとのことでした。理事長さんがいつからかと聞いたところ「最初からだ」と古くからお住まいになられる方に言われたそうです。

マンションの管理規定は賃借者には当然ですが渡されませんが、こういう規約があるんだよ。というプリントは渡されました。その内容は

管理規定37条　；　地区連絡委員は占有者より選出し、入居者の古い順から輪番制とする

とありました。

20年前は医者か弁護士しかいないと言われていたほどの高級分譲マンションだったらしいですが（今では普通のサラリーマンの我が家でも借りれます）、売り出した当初から町内会の仕事は賃貸契約者がする、となっていることに不思議を感じます。

現在、オーナー会議で議論してもらおうと（会議は賃借者は出席、発言できないそうなので）文面にて理事長さんにお渡ししようと考えています。

そこで質問です。

管理規定でいう占有者とは区分所有者と同居している親族も含まれると思うのですが、これが確かなものなのかがわかりません。意味として調べると「賃借者」「間借りしている人」とだけしか書かれていないこともあります。

もし何かしっかりとした規約で（第何条の何番とか）であるなら教えていただきたく思います。
よろしくお願いします。

回答No.2

merciusako · ベストアンサー

「占有者」とは、「自分の利益のために専有部分を支配している者」です。

区分所有法第６条１項
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

同条第３項
第１項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

これからすると、区分所有者以外で、そのマンションに居住する人間のすべてですね。
つまり、区分所有者の同居家族や、区分所有者は住んでいないが、その子供や親だけが住んでいる場合など、賃貸居住者以外にも該当するケースはありますね。

そもそも、管理規約とは、区分所有者全員がそのマンションを維持管理するにあたり、どのようなことをしなければならないのか、また共同生活という場で、どのような生活をしなければならないかを定めたものです。

その定めは、区分所有者以外の「占有者」にも及ぶ、というものです。

少なくとも、そのマンションだけで完結しているものです。

「地区連絡委員」は「町内会の連絡員」ということですから、管理組合と町内会の関係が明記されていなければなりません。
つまり、管理組合と町内会の関係において、管理組合から「地区連絡委員」を出さなければならない、ということであれば、区分所有者であろうと占有者であろうと関係ないはずです。

それを「占有者だけ」としていることは、平等の原則に反します。
また「占有者」を「賃貸居住者」に限定することも出来ません。

拒否することは可能です。
管理規約第37条の規定そのものが間違っているからです。
区分所有者あるいはその家族がその義務を逃れ、賃貸居住者だけに負担させるということはできません。

なお、「地区連絡委員」が「マンションの管理費等が入っている銀行通帳と印鑑を受け取り」というのもおかしいですね。
管理組合の管理に重要な、「銀行通帳と印鑑」を「賃貸居住者」に渡す、ということは、管理組合が自ら管理を放棄していることに他なりません。
管理組合は区分所有者全員で組織し、マンションの維持管理を実行しますから、所有者でもない第三者の「賃貸居住者」に銀行通帳と印鑑を渡すということは、その「賃貸居住者」に管理をすべて任せることになります。

賃貸居住者に任せてよい、というのは管理規約に定めているのでしょうか。
少なくとも、賃貸居住者にはそこまでの責任を負う義務はありません。

お礼

わかりやすいご回答ありがとうございます。
通帳には〇〇マンションカンリと書いて入金されていますが金銭出納帳には自治会費と記入してありました。
10年前では200円×戸数分になっているのでこれは町内会費ということでしょうか。
それでも残金が50万円ほど常時あるので家のどこに置こうか悩みます・・・
印鑑はまわりにマンション名が書かれ真ん中に漢字が入っている高そうなものでドキドキしました。
持ってていいものか聞いてみます。

回答No.4

ゆのじ（@u-jk49）

面白い規定だと思いました。賃借者は、区分所有者ではありませんから、管理組合役員(理事や監事)になる資格がありません。つまり、そういう面倒な役職を免除されていると考えることが出来ますね。で、管理組合の役員を免除されているのだから、せめて地域の連絡員をやってくれ、と。

確かに面白いけど、こういうの、駄目ですよね。

駄目だけど、貴方が賃借でそのマンションに入る時、管理規約を守るという「誓約書」を提出していると思いますよ。こういうの、まず、大家(不動産屋からオーナー)に提出し、そして、大家は管理組合理事会に提出しているのです。だから、管理規約に書かれていたら、それは、貴方も守らなければならないのです。管理規約を守る、マナーを守る約束で、マンションへの居住を許されたのですからね。

でも、そういう規定は間違いであるということで、管理規約の変更をしようということになると、これは、特別決議なので、全区分私有車の3/4以上の賛成が必要。

これは、不可能です。賃借人の利になることをマンションに居住している区分所有者が賛成しませんからね。つまり、そのマンションは、なるべく賃貸に出さないでねと言うマンションなんです。賃借人に不利益を押し付けることで、賃借人を排除したいのですね。賃貸に出そうというオーナーは、賃借人に理不尽な条件を突き付けなければならないというマンションなのです。

でも、それにしても、通帳と印鑑を預けるという感覚は不思議。

＞マンションの管理費等が入っている銀行通帳と印鑑を受け取り

これ間違ってます。そもそもマンション管理組合と町内会は完全に別物なので、マンション居住者を強制的に、地域組織に繰り入れることは出来ません。地域組織の会費をマンション管理組合として徴収するのも法律違反です。

組合員(区分所有者)以外の人に通帳と印鑑を預けて、どうやって、月次の収支報告が出来るのでしょうかね。

全て間違っていますが、「誓約書」を出していれば仕方ないこと。「誓約書」を出していないのならば、全て無視すれば良いこと。通帳印鑑を受け取ることは法的にできない、マンション管理組合の金銭を部外者が管理することは出来ない、そういう責任は取れないと言い張れば良いこと。持ち逃げの可能性、紛失の可能性を知らしめることもポイント。

通帳は管理会社、印鑑は理事長とうのが、マンション管理組合の基本中の基本。通帳と印鑑を一緒に持っている人がいてはいけないのです。私的流用防止を考えれば、当然ですよね。

お礼

お答えありがとうございます。
＞管理規約を守るという「誓約書」を提出していると～
確認しましたが分譲マンションにつき管理規定を守る、という項目がございました。

主人の転勤で引っ越しが多く、「町内会」等、学校や地域にはできるだけかかわるようにしてきました。
が、50世帯中5世帯での輪番制というものが、理不尽に思え、初めて「教えてgoo」に投稿しました。

＞私的流用防止
本当ですね。ちなみに引き継ぎで渡された箱の中にはマンション全戸の号数、名前、電話番号が書かれたリストとそれが入ったフロッピーディスクも入っていました。

回答No.3

pasodaiku

マンション管理士のはしくれです。

そもそも論ですが、町内会活動とマンション管理規約とは全く別の次元の話です。

町内会は、加入については、あくまで任意
マンションの管理規約は、そのマンションでの約束事で、所有者も賃借人も守るべき法律と考えてください。

今回の話は、町内会に加入するのは、ookanahuku の自由で、ookanahuku の意思で加入を前提にすると、
町内会の当番の話は、町内会で決めたようにすればよいだけのこと。
一方、マンションの中で、町内会の当番の話はそもそもそのマンションの規約で決めることではないのです。
マンションの規約に町内会の活動に関することは、そもそも決めることができないのです。
なぜなら、マンションの規約は、そのマンションの共用部分の事柄だけしか決めることができません。
町内会に加入するしないは、個人の自由ですから、マンションの管理組合のかかわることではないからです。

ですので、ookanahuku さんが、町内会の役員さんと当番に関することを決めれば、済むことです。

マンションの管理組合と町内会の活動の話と、ごちゃまぜにしてしまう話は、よくある話です。
判例でも、管理費に町内会費を含めて回収してはいけないという判決があります。

ご参考URLご覧ください。
http://blog.goo.ne.jp/sumaino1/e/ed8846ffe873640dcb8719757d01ea5f
http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_04.html

参考URL：

http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_04.html

お礼

お答えありがとうございます。
＞マンションの規約は、そのマンションの共用部分の事柄だけしか決めることができません

そうなんですか！
全部ひっくるめて「どうなんですか！！！」と詰め寄りたい気持ちになってきますが、穏便に、できるだけ負担を軽くしてもらえるように考えたいと思います・・・

回答No.1

SEI-R

「建物の区分所有等に関する法律」というものがあります。

これの第三条に

「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」

とありますが、これはマンション内の施設管理に関するものであり、地域連絡員等には適用されないと思われます。

本来、「区分所有者」というのは建物に対して独立した各部分（専有部分）を所有または使用している人を指します。

この場合、分譲マンションを購入した人間が区分所有者となります。

そして、区分所有者に対して賃貸契約をした人間もしくは、区分所有者と一緒に住んでいる家族などを「占有者」といいます。

つまり、「占有者」と明記があった場合には「区分所有者以外の居住者全員」となります。

地域連絡員に関しては、法律が無く、あっても自治体の条例だったり町が定めたルールレベルですので、その辺りを確認サれたほうが良いと思います。

ただ、ほとんどの場合、マンションを管理している会社の定める規約に従うべし、と言われるだけだと思いますが。

逆に言えば、そのレベルの規約ですから、管理会社か理事会を説得できれば変更は可能かと思います。

ちなみに、「占有者」と明記されている以上、区分所有者の家族も対象になりますので、賃貸契約者だけでなく区分所有者の家族にも連絡員をやる義務が発生する、ということは明言できます。

お礼

早々のお答えありがとうございます。

入居者順リストに区分所有者様のご家族も加えていただくようお願いしてみたいと思います。