住宅ローン額の限度について

質問

客観的な意見を聞きたく、ご質問します。
夫４０歳　年収８００万円弱　定年６５歳大企業正社員
妻３３歳　年収４００万円強　時間短縮勤務、定年６５歳大企業正社員
子　８・５歳　
地方政令指定都市在住
ローン無し、貯金無し、年初から年２５０万円の貯金を始めたところです。
土地はもらえるため、上物だけで住宅ローンを組むのですが、
夫婦共々、家に非常にこだわりがあります。
希望を総合すると、４０００万円くらいかかりそうです。

親を頼れるため、共働きは無理なく続けられますが、
客観的に、住宅ローンの限度はいくらだと思いますか？
諸事情で貯金が無いため、これから貯めるのですが（借金ではないです）
年齢も年齢なので、早めに建ててしまった方が良いのか、悩んでいます。
現在は、月８２０００円の賃貸ですが、かなり狭いです。

回答No.4

oska · ベストアンサー

＞ローン無し、貯金無し、年初から年２５０万円の貯金を始めたところです。

債務者が大手企業勤務だろうが中小企業勤務だろうが、審査は影響しません。
公務員・農協職員だけが、審査に影響するのです。
彼らは、特権・利権を多く持った特殊階層の方々ですからね。
質問者さまの場合、何故か預貯金が無い。
つまり、金融機関側から見ると「信用が無い」ようです。
金融機関は、取引期間（年数）を重要視する傾向があります。
例えば、今まで取引が無いが１０００万円を貯金したＡ君。
例えば、今まで数十年間定期的に毎月１万円の定期積み立てをしていたＢ君。
どちらが、信用が有ると思いますか？
原則論で言うと、Ｂ君の方が金銭的信用があるのです。

＞客観的に、住宅ローンの限度はいくらだと思いますか？

まぁ、４０００万円程度は大丈夫でしよう。
私自身、上物（建物のみ）で２０歳後半で４０００万円の住宅ローン融資を受けました。
残念な事に、中小企業勤務です。＾＾；
が、融資を申し込んだ金融機関とは１０年来の取引がありました。
※学生時代のバイト代、就職後の給与・賞与振込み。公共料金引き落し。
年収なんか、微々たるものでした。書くと、笑いを誘います。＾＾；
融資担当者と一緒に、何度も返済計画を練りましたね。
結果、目出度く審査ＯＫ。
その代わり、３０代は毎月１００時間以上の残業時間（時間外勤務）。
※会社の名誉の為ですが、労働基準法一部提供外の職種です。（涙）
頑張った甲斐があって、繰上げ返済・借り換え多様で４０代前半で完済しました。＾＾；
質問者さまの場合、（お怒りを承知で言うと）「何故、４０歳で預貯金が無いの？」と訊かれます。
正当な理由を答えないと、過去の金融事故前科（自己破産など）を疑われます。
１．設計図・積算資料を持参して、見積額と融資希望額の正当性を示す。
※融資希望額＜融資可能額だと、金融機関側から「各種費用も、融資しましようか？」と案内あり。
２．何を訊かれても、正当な理由を答えられる。
※先に書いた通り、金融事故前科を疑われない事。転勤の有無も、訊かれます。
３．土地の名義は、融資を受ける者（例えば、旦那）名義に変更する。
※債権者としては、最悪競売の事を考えると「土地・建物は一対」でないと担保価値がありません。
４．誰もが納得できる返済計画を、立てる事。
※「子供２人を大学まで育てると、家一軒」と言われています。
※２００９年全国大学生協連の調査では、大学４年間で（文系・理系）平均で１４００万～１６５０万円。
※上記金額は、授業料＋食費＋宿泊費（家賃）のみ算出です。
※東京大学学生の親の年収は、６割が１０００万円以上です。
子供が大学生になった頃の住宅ローン返済は、余裕を持たせて下さいね。
「うちの子は、優秀だから地元の国公立大！」だと、大学経費は１０００万円未満で済みます。
一番重要なのは、４番です。
頑張って下さいね。

お礼

詳しい回答をありがとうございました。

１については、先に予算の目安が欲しく、まだ各種提案資料・見積もりは
取っていない状況です。

２については、ＣＩＣで一応夫婦共に事故歴が無いか資料を取り、皆無でした。

３については…実は、これが一番問題かもしれません。
農地のため担保価値が一切無いうえに、妻の相続予定地のため、義父名義になります。
第三者への売却も難しいです。売れないと思います。

４こどもの学費だけは、上の子１８歳の時点で、学資保険で８００万円、積立で６００万円を用意しようと考えています。これは、質問本文の預貯金とは完全に別で考えているため、
現在ある程度は用意があります。
仕送りも含め、ひとり１２００万円で予算を組んでいます。
あと、現在未来のキャッシュフロー含め、ライフプラン表も作っています。

実は、上記状況含め、金融機関には２～３か所相談したことがありますが、
融資が可能かどうかは全く問題無いという回答を頂きました。
諸経費もローン組めますよ、と。
ただ、融資可能かどうかと返せるかどうかは別問題だな…と不安だったのです。

この数年、貯金が無いまま結婚・２回の出産・夫婦共に転職・２回引っ越し
乗用車１台軽１台購入（田舎に引っ越したため）等ですっからかんになりました。
４０歳で貯金無しは、本当にありえないと思います。
ただ、８年前の結婚から、世帯収入は夫婦力合わせ、３倍になりました。
まだ収入は伸ばせそうです。

数年しっかり貯金しようと思いましたが、夫年齢を妻が不安に感じているため
住宅ローン開始を早めた方が良いか…等悩んでいました。
大変参考になりました。ありがとうございました！

回答No.3

ymzimss

早めに建てる方がよろしいと思います。自己資金が貯まるまで待つ必要はないと思います。

ご主人の年令からして、最長３５年までローンは組めます。３５年で組んで、繰り上げ返済していくか、退職金相殺する方法もあります。ただ、いろいろと考えられる期間もあと僅かです。早めに動くべきです。

(1)年収ベースからの限度額(目安)
年収の５倍＝ご主人単独でも８００万円×５倍＝４,０００万円まで可能。
世帯年収(連帯債務型、連帯保証型)×５倍＝１,２００万円×５倍＝６,０００万円まで可能。

(2)物件の評価からの限度額(目安)
土地建物の評価額×８０％
建物の評価は、その建物の総調達コストではありません。即ち４,０００万円掛ったから、４,０００万円の評価という訳ではなく、一定の算定ルールがあります。建物の構造や屋根の種類等によるm2単価×床面積です。いくら高価な材料を使っても評価額は上がりません。

従って、年収ベースでは問題無く、物件の評価算定次第だと思います。地方政令指定都市とのことですが、土地評価がどの程度かですね。２,０００万円も評価が出れば、仮に建物が３,０００万円の評価でも合計５,０００万円、８掛けで４,０００万円。満額借りれそうですね。

お礼

回答ありがとうございます。

３５年の借入ができるのですね…
２０年で返さないと！と非常にプレッシャーを感じていました。
もちろん、３５年で借りても２０年で返そうと頑張るでしょうけど、
長めに借りるのも一案ですね。

実は、上物はともかく、土地の担保価値が無いということが
問題になるかもしれません。
青地の農地ですから、担保価値はほぼゼロでしょう。
何かあったとき、売るという選択肢も選べません。

ちなみに、家を建てれるかどうかは、農業委員会に相談済です。

４０代になってしまった、貯金がこれから、売れない土地、
の３点が不安要素でした。
どうやら、４０代と貯金より、売れない土地ということがネックですかね…

回答No.2

aki567

こんばんは、通常返済額は世帯収入が低い人だと、年間返済額の収入に対しての比率は低くなります。30％とかそんな感じです。しかし、所得の多い世帯だと大きな割合で可能です。40％くらいです。お宅は年収が1200万円ありますから、約480万円くらい（頑張っていけば500万円くらい）元利でいけると思います。ただ、住宅ローンの場合はその土地建物の価値の80％程度が担保価値になるので、普通なら4000万円だと3200万円しか借りられないのですが、土地があるので、その4000万円プラス土地の価格の80％まで借りられる可能性はあります。公式通りするとそうなりますが、ただ、貯蓄が0と言うところを金融機関がどう見るかですね。他の金融機関ででもあれば良いのですが、無いと言うのをどうその金融機関がみるかですね。
なら、一層の事公的融資を考える方が良いかと思います。そうすれば、客観的に数字上の判断ですし、金利も安いのでメリットはあります。まず、その年齢でその年収なら10年で返済出来ると思います。私自身36歳で家を建てた時は46歳で繰り上げ返済してしまいました。後は老後資金を考えれば良いだけですから。子供も二人いて中学から私立に行かせて塾にも行かせましたが、完済してまだ貯蓄はありました。可能だと思います。

お礼

回答ありがとうございました。

年間４００万円以上返済は…とても無理そうです。
やはり浪費体質なのでしょうか。
年間１８０万円くらいが限度かなと思っています。
※年２５０万円の貯金をキープしたいと思うと、ですが。

他の方への回答でも書きましたが、実は土地に担保価値がありません。
それが、そんなにネックになるとは知りませんでした。勉強不足でした。
一応、金融機関に４０００万円で相談したところ、
上記状況全部考慮しても、問題無いとは言われました。

しかし、万が一があったとき、第三者に売れないんじゃ
また回答は違ってくるでしょうか。

回答No.1

山田 太郎（@testman199）

こんなところで聞かないで、金融機関の仮審査をやった方が手っ取り早いと思いますよ。
大企業と言ったって企業ごとに与信条件は違いますし。

ただ、世帯年収からすれば4000万くらいはどうにかなるんじゃないでしょうか。

お礼

回答ありがとうございました。

金融機関としてはOKだそうで。
しかし、あちらは貸したい側ですから、借りる側が苦しくなるかなんて
考えてないだろうと不安でした。
世間一般の金銭感覚を知りたく、質問させて頂きました。

全体の回答として、４０００万円くらいなら大丈夫と言われて
かなりホッとしました。
ありがとうございました。