表題登記終了後でないと保存登記出来ない？

質問

不動産売買契約後、出来るだけ早く引渡しをしたいと考えています。住宅ローンの申請が速やかに終わっても、不動産会社からは表題登記の土地家屋調査士へ委任状を出しあと、早くて二日間申請書の策定などをしたあと、法務局へ申請したあと保存登記が完了する１週間後でないと保存登記が出来ないので引渡しが出来ないと言われました。表題登記と同時に保存登記は出来ないでしょうか？詳しい方教えて下さい。

回答No.3

lupan344

不動産登記法は以下のとおりです。
（建物の表題登記の申請）
第四十七条 　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
２ 　区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。
したがって、3ヶ月は表題登記しなくて良いというのは、間違った説明です。
登録免許税を節約する為に、売主が表題登記しないのは、慣例としてなされている事です。
重要事項説明でも、未登記と説明されていて、それを承認したのなら、契約約款どおりにしかならないです。
ただ、入居時期を決めて契約しているはずですから、それを守らないのは、契約違反です。
引渡し時期が売主の理由で遅れて、損害がおきるならば、きちんと説明してもらうか、違約金をもらうのが普通でしょう。
また、引越しが法的に認められないわけでは無いです。
建物は、完成しているのならば、使用開始は出来るんです。
引渡し条件は、あくまで売主と買主の間の問題ですし、保存登記がなされていなくても、転居は可能ですよ。
あくまで当事者同士の問題ですからね。
今回の質問の本意は、早く引越ししたいだけでしょう？
単純に言えば、売主の都合だけの問題なんです。
まだ、契約していないわけですよね？
そうならば、きちんと説明を受けて、契約しないと言えば良いんです。
手付金の返却は難しいかもしれませんが、本来は手付金を支払う前に解決していなければいけない問題ですよ。
表題登記を今すぐはじめれば、間に合うんじゃないないですか？
不動産会社だって、間違った説明をしたわけですから、その位融通を利かせろと言えば良いんです。
建物が完成出来ないなら、また問題が別ですけどね。

お礼

早速回答ありがとうございます。また、返信が遅れて申し訳ありません。内容わかりました。しかし、既に契約済です。なので、不動産会社との交渉も難しいと思います。

回答No.2

kanrishi

標題(部)登記と保存登記は別の手続きになり、一つが終って次の手続きになるのは役所(法務局)のルールですから、業者(売り主、仲介)や購入者(所有者)には如何ともしがたいところです。
不動産の引き渡し(決済)には現実の物件引き渡し(カギなどの授受)と登記上の引き渡し(新築であれば保存登記)があります。この二つが揃って初めて引き渡しの完了となります。新築では誰もが経験していることです。
受けた説明には誤りも交渉の余地もありません。おかしいことがあれば購入者と同じ立場のローン会社(銀行)が牽制します。
引っ越しを済ませて、権利証が届くのを楽しみにのんびり待ってください。

お礼

早速回答ありがとうございます。
表題登記のあとに保存登記をしないといけないことはわかりました。

回答No.1

lupan344

まず、保存登記と引越しは無関係でしょう。
売買契約が完了して、引渡しが行われれば、引越しは可能です。
不動産会社は、保存登記が完了しないと、引き渡せないと言っているのでしょうか？
売主が了承していれば、引越しは可能なはずなので、契約書を良く読んで、不動産会社と交渉されるのが良いと思います。
本来、保存登記がされていないと、売買契約自体が出来ないはずなんです。
建売物件で、売主が所有権保存登記をしていないので、売買契約が結べない、したがって引渡し自体が出来ないというのなら、そのとおりだと思います。
また、住宅ローンが締結できるならば、抵当権が設定できなければならないので、本来は保存登記が済んでいなければいけません。
土地のみを購入して、住宅を新築した場合は、所有者は表題登記のみでかまわないですし、抵当権は土地やその他の物になっているはずです。（ローン契約で、建築物も所有権保存登記後に速やかに抵当権を設定すると記載はすると思います）
手続上は、表題登記と保存登記は同時には申請できません。
保存登記の申請に登記事項説明書が必要だからです。
したがって、何の登記もされていない物件であれば、保存登記が出来ません。
本来は、表題登記は建築完成後速やかに済ませるのが、売主の義務です。
売買契約時に、きちんと説明しない売主もおかしいです。
重要事項説明書には、登記内容が記載されているはずです。
その時点で、未登記と言う事であれば、きちんと説明するのが普通ですよ。
住宅ローンが完了しないと、表題登記をしないと言う事は無いです。
売買をするのであれば、売主が表題登記をしていない事自体に問題があります。
本来は、保存登記まで済ませているのが普通でしょう。（登記費用を支払いたくないから、登記していないだけでは無いですか？）
登記に関する説明は間違ってはいないと思いますが、売主が登記していない事はおかしいですから、きちんと説明してもらうのが良いと思いますよ。
引渡し条件も明示されていたはずです。
まだ、契約締結していないのならば、重要事項説明をしてもらうか、契約しないのが正しい方向だと思います。

お礼

早速回答ありがとうございます。
　売買契約をするときに、建物表題登記は買主で実施するとのことになっていました。不動産会社は建築後３か月以内であれば、表題登記をしなくていいとの話でした。事前にその知識があれば対応可能でしたが、他の不動産会社と購入検討をしているときも同じように土地家屋調査士の費用が見積の中にありました。

　また、建物表題登記が終了しないと保存登記が出来ないこともわかりました。

　色々な情報ありがとうございます。勉強になります。
　なお、記載されているように本来不動産会社が表題登記をしないといけないと法律上で記載されているようであれば、具体的にはどこか教えて頂けるとありがたいです。