表題登記を自分でやりたいのですが・・

質問

新築する家のことです。
建物表題登記と所有権保存登記は自分でやり、土地の所有権移転登記は建築会社に、抵当権設定登記などは銀行経由で司法書士さんにお願いしようと考えていたのですが、建築会社の担当者に、表題登記は会社でやらせてほしいと断られてしまいました。
私の解釈では、所有権保存登記については、融資実行前すなわち引き渡し前に所有権はこちらにないので難しいかもと思っていましたが、表題登記については、所有権を主張するものでもなく、しかも見積もりに入っている８万円は全て土地家屋調査士さんへの報酬となるようで、すでに予算を大幅にオーバーしている我が家にとって、８万円の節約はとても大きいので、ぜひ自分でやりたいのです。
もちろん、簡単なものではないことはわかっていますし法務局に何度も足を運ぶ覚悟はできています。ただ個人的にお役所の手続き関係は苦手ではないので、なんとかできると思っています。
建設会社には、会社の印鑑証明が必要ですし・・とかうまく濁されたのですが、会社の印鑑証明や所有権証明書など会社に用意してもらわねばならない書類がある以上、自分でやるのは無理なのでしょうか。会社側でやらないと不都合な点がなにかあるのでしょうか。
現所有者は確かに会社ですが、施主の住民票を申請に使うのですし、こちらの要望をもう少し聞いてくれてもいいような気がします。会社の取り決めに従わないといけないのなら、なにか正当な根拠が欲しいのですが。また、自分でやりたいと強く主張できるような話の持っていき方があればぜひご教示ください。
家のアフターメンテナンスも考えると今後も長いつきあいになるので、あまりけんか腰にはなりたくないのですが、８万円もムダづかいはしたくないのでぜひ教えてください。よろしくお願いします。

回答No.2

hirunedaisuki · ベストアンサー

こんばんは。

登記申請の大原則は所有者が行うものですから、質問者様の言い分はとてももっともなものです。本来、建築会社があれこれ決めるものではありません。

が、しかし、抵当権設定を経て工事代金をいただかなくてはなりませんので、少しでもスピーディに登記が進むように建築会社が音頭をとるケースが多いようです。

以下のことが可能であれば是非ご自分でチャレンジしてみてください。

１.土地家屋調査士と同様の期日に登記を完了させる自信がある。
２.もし、補正などで手間取って結果的に抵当権設定が遅れ融資の実行が遅れても遅滞なく建築会社に工事代金を支払える。
３.法務局に備え付ける図面用紙の調達が確実にできる。
４.図面作成（コンピュータ＋図化機、もしくは丸ペンなどで作図）の自信がある。
５.不動産登記法が定める建物の所在・地番・種類・構造・床面積・登記原因が的確に判断できる。
６.特に建物認定・床面積の求め方について知識がある。（構造による求積方法の相違・出窓や吹き抜け、ベランダ、屋根裏収納スペースなどの床面積算入の可否など）

要は「専門家に依頼しなくてもスピーディにできる」ことを強くアピールすればいいと思います。建築会社としては誰がやってもいいけど、登記が遅れることを一番避けなければならないからです。

余談です。
地域性もありますが、表題登記＝８万円はごく一般的な価格だと思います。土地家屋調査士の資格取得のために専門学校に通っても、表題登記の書類・図面をスラスラと作成できるようになるのには数ヶ月以上はかかります。また、図面作成のための専門ソフト・図化機や事務所運営、人件費などに加え、知識経験が必要です。８万円も「ムダづかい」では決してありません。

お礼

回答ありがとうございます。
私の言い分をもっとも、とおっしゃっていただけただけでも、随分すっきりしました。
しかし、現実は難しいですね。
１から６までのポイント、自信のあるものとないものとありますね。法務局に行っていろいろと教えてもらい、また資料をみせてもらったので書類作成や手続き自体は何とかなりそうなんですが、同様の期日に完了、というのは何とも言えないですし、融資が遅れると支払いは不可能ですし・・。今朝建築会社の担当に電話して、もう一度再考してもらっています。これでダメだったらあきらめるしかなさそうですね・・。
８万円ムダづかい、の件ですが、もちろん土地家屋調査士さんというプロにお願いするのでしたら、報酬が発生するのは当然ですし、それが要資格の業務であるのでそれなりの金額になるのは当然と思っています。
土地家屋調査士さんに払うのがムダ、と言っているのではなく、自分でできる仕事をお金をかけて依頼する行為が我が家にとってのムダづかい（普段スーパーでは10円単位でも節約を心がけているので）、という意味だったのですが、不適切な表現で申し訳ありませんでした。

回答No.5

shorun

法律は素人ですが、わが家の登記は全て自分でやりました。気付いたことをお答えします。

>私の解釈では、所有権保存登記については、融資実行前すなわち引き渡し前に所有権はこちらにないので・・・
所有権が無いことはご承知のとおりですよね。

>表題登記(表示登記のことと理解しました)については、所有権を主張するものでもなく・・・
そのとおりですが
表示登記の書式をご覧になってみてください、
所有権証明書など添付する必要があります。
法務局の地域によって解釈の異なる場合もありそうですが、
所有権証明書として受理されるには、「家屋の建築請負契約書」及び「引渡し証」(または、これらに相当する書類)の添付(原本還付)が必要になります。

「結論」
現時点(支払未完了)で会社が引渡し証を発行してくれるなら問題ありませんが、
引渡し証の発行は、まず、困難だと思います。

もし支払未済で「引渡し証」が入手出来ればよいですね。

お礼

回答ありがとうございます。
確かに、表題登記（最近法改正で表示登記から名称が変更になったそうです）でも所有者が明確になりますね。ただ、それなら本来は私が所有者ではないのでそもそも私の名前で申請するのはおかしい、ということにもなってしまいますよね・・。まあもっともその後の手続きを考えて最初から所有者として申請するのが一般的なのでしょうが。
会社が引き渡し証を発行するのはおっしゃるとおり難しいのでしょう。一応、今朝担当に電話して再考してもらってはいるのですが。入手できたらラッキー、というスタンスで望みたいと思います。
回答者様はご自分で登記されたとのことですが、融資などは受けられず、引渡し後に手続きなさったということでしょうか？うらやましい限りです。
ありがとうございました。

回答No.4

walkingdic

まず第一に、引渡し前の表示登記では建築会社からその物件の所有者はご質問者ですよという証明をもらう必要があるので、それがない状態では手続きできません。つまり厳密には引渡しを受けていない＝自分の物ではないため、表示登記をご自身で行う権利が存在せず、建築会社の承諾が絶対条件となります。
もちろん引渡しを受けたあとであれば可能ですが、問題は基本的には引渡しは代金と引き換えですから、ローンを借りて代金を支払う場合には、このジレンマを解決できません。

で、この表示登記については色んな制約があります。全く制約なく自分で出来るのは、融資を受けない場合ですね。その場合には代金支払、引渡し後に自分で登記しますので自由に出来ます。

問題となるのは上記に書いたジレンマの為であり、そのジレンマを解決するために、

１．表示登記
２．登記完了後速やかに保存登記＋抵当権設定
３．融資実行

とし、１番から３番の期間については建築会社はリスクを負うわけです。

ちなみにご質問者は保存登記ではないのだからとお書きになっていますが、実は表示登記が完了してしまうと保存登記では建築会社の書類は不用です。つまり表示登記の時点で所有者が誰なのかということが書かれているので表題部の所有者を所有者として保存登記は何時でもできる状態になります。だから事実上表示登記が建築会社にとっては所有権の移転行為になるのです。

ちなみに表示登記は銀行によっては銀行指定のところでなければ認めない場合もあります。
あと、保存登記と抵当権設定は同時に行います。銀行により登記完了後に融資する場合と、登記の受付受理証でＯＫとするところがあります。もちろん銀行指定の司法書士でなければなりません。

以上のことから、御質問者の希望として１番を行いたいという場合、建築会社が協力しますという場合でなければどうにもなりません。
現実の話をすると建築会社が一番嫌がるのは、表示登記はタダでさえ法務局の処理時間に左右され地域によりことなりますが、かなり遅いところもあるので、まして素人が何度も繰り返してとなると、一ヶ月以上かかってしまう可能性が高いです。ちなみに表示登記は何時でも出来るわけではなく、ほぼ完成の状態でなければ認められませんから、時期を早めることは出来ません。
更に言うと土地家屋調査士による表示登記では単なる申請でＯＫなのですが、それ以外の人が行う場合には法務局の現況調査がありますので更に時間はかかります。

竣工後建築会社は各下請けに対する支払が待っていますので、その支払をするためにも早く融資を受ける必要があり、そこでご質問者の手続きが遅れて融資が遅れると資金ショートしますので、大変なことになるわけです。

以上のことから資金的に余裕があり、万一の遅れの場合にも手持ち資金で対処できる建築会社であれば認めてくれる可能性はありますが、そうでなければちょっと認めるのは厳しいです。

さすがに建築会社もご質問者が詐欺を働こうとしている（表示登記のあと勝手に保存登記してしまう）とは思っていないでしょうけど、上記の事情がありリスクを避ける意味で嫌がります。

お礼

回答ありがとうございます。

＞つまり厳密には引渡しを受けていない＝自分の物ではないため、表示登記をご自身で行う権利が存在せず、建築会社の承諾が絶対条件となります。

　おっしゃるとおりです。ただ、そうすると自分のものでないのに申請人になるということとの整合性がとれないので、何だかスッキリしないのです。

＞だから事実上表示登記が建築会社にとっては所有権の移転行為になるのです。

　知りませんでした。となると私の主張はとおらなくても仕方がないですね。

もちろん詐欺を働く気はありませんが、やはり難しいのでしょうかね。今朝、会社の担当者に電話して再考してもらっているところですが、これでダメならあきらめるしかなさそうですね。下請けの大工さん達にはとっても良くして貰っているので、その方たちに迷惑をかけたくはないですし。
会社が嫌がる意味がよくわかりました。ありがとうございました。

回答No.3

noname#17334

自分でするといい続け、相手がどうしても会社でやりたいと言ったら
「工事代金８万円負けなさい」といえばいいでしょう。
金を浮かせるのが目的だとわかれば相手も折れてきます。頑張ってください。

お礼

実は打合せの段階からここにいたるまでに、建築会社の担当者には何度もうちは予算オーバーだから、とことあるごとに話しているので、お金を浮かせるのが目的ということは相手もすでに承知していると思います。
でも、工事代金を値引きしてもらう、ってとってもいい交渉の方法ですね。報酬を払わずに済む方法ばかり案じていたので思いつきませんでした。
今朝、担当者に電話して再考してもらっているのですが、どうしてもダメなら値引きして、と言ってみました。もし値引きが可能なら、それが最善の方法ですね。登記の手続きはやってもらえるわけだし。
回答ありがとうございました。

回答No.1

e_fudousan

表示登記は測量が必要なんですよね
そうすると　個人ではなかなか難しいでしょう
８万円なら安いほうだと思いますしね

お礼

やはり、測量など技術的な問題点を指摘されると
難しいですね。
回答ありがとうございました。