賃貸契約書へ判をおすべきか？

質問

ある大手不動産会社へ賃貸斡旋依頼をしました。
賃貸斡旋依頼書へ判を押しました。
入居者がきまり、引っ越して既に１ヶ月。
現在、私側で行わなければならないのは
(1)不動産会社へ１ヶ月分の支払い
(2)契約書への押印
(3)借主の”手直し必要”という１０項目あまりへの対応。（ちなみに借主は下見をしてません）
賃貸斡旋依頼書へ押印時、特に重要事項の説明は受けておらず、(1)不動産会社へ１ヶ月分の支払い　と更新時に更新手数料１ヶ月分のうち５０％を不動産会社へ
支払う　ということに４月下旬まで知りませんでした。
４月８日頃、”お振込みがあるはずですので、後日、そのいくらかをこちらに”という不動産会社の担当者
よりのTELで契約があったことを知ります。
４月１０日に鍵を引き渡し、４月１１日が引越しの日でした。
契約書はこちらが催促して、４月２１日頃、当方へ届きました。
すごく、不愉快になった箇所は借主から２０項目に及ぶ指摘箇所があり、そのうち、１０項目の修理を要求してきてます。
不動産会社も修理をするよう要求。
現時点では、まだ大家として契約書への押印はしてません。
不動産会社が重要事項を説明してなかった　との感が
あります。
借主からの入金はきちんとあります。

借主は、修理の要求をここまで強制できるものでしょうか？
また、オーナーへの重要事項説明をせず、契約を強要
できるのでしょうか？
（申し込み書を拝見し、進めてください　とは話しましたが。契約日も知らされずです。）

当方は大切なMyマンションを初めて賃貸に出す大家初心者です。

このような場合、どう対処すべきか解決策を教えてください。

回答No.4

noname#10371 · ベストアンサー

再び参上致します。
どうやら、賃貸斡旋依頼書には二通りある様ですね。

直接交渉と代理広告の広告掲載の二通りの様です。
とすれば、大手不動産会社系列の「管理会社」が

＝入居者募集・斡旋業務、家賃、物件情報の提供と物件案内、入居審査、賃貸借契約書の作成・管理、契約の締結＝

↑ここまで行っていても不思議ではありません。
それで、契約書が遅れた事も考えられます。

もし、直接交渉の「賃貸斡旋依頼書」でしたら、遅きに失した感も否めません。
「賃貸斡旋依頼書」の内容を今一度お読みになって、大手不動産会社へ質問されてはいかがでしょうか。

参考URLを貼っておきます。
頑張って下さい。

参考URL：

http://www2.athome.co.jp/atweb_static/howto_lend/howto04.html

お礼

aquarius99様
初めまして。

本当にいろいろと教えてくださり、ありがとうございました。No.3の回答とともにお礼を申し上げます。

本当に初めての賃貸で、私自身、慎重でなく無知な部分が多く、反省してます。
また、不動産会社の担当さんの説明不足も否定できないところはありますが、

＝入居者募集・斡旋業務、家賃、物件情報の提供と物件案内、入居審査、賃貸借契約書の作成・管理、契約の締結＝
までの仕事を約２週間という短期間でやってくださったということで、不動産会社さんには賃料の１ヶ月分
を支払い、契約書へも判を押すことにしました。

借主様へも大きな修理はできないとのことで納得いただき、できる限りの補修を行うことにしました。

不動産会社、借主様と今後、良好な関係でいくには
やはり波風立てずに、この方法が最良かと思いました。

長い目で見れば、良かったと思えると思います。
賃貸へ出しても入居者のいない物件もあることを考えますと、すぐに入居者さんを見つけてくださった不動産会社さんに感謝しなければですねぇ。

今回のことは、本当にお勉強になりました。

アドバイスありがとうございました。<(_ _)>

回答No.3

noname#10371

momopi-さん、はじめまして。

契約書に捺印していないのにご入居者さんが決まってしまい、クレームがついた…と言う事ですよね。
これは公的機関又は弁護士に相談した方が良いと思います。
勿論、納得するまでは契約書に捺印はしない方が賢明です。

賃貸斡旋依頼書への捺印しかしていないのに入居者が決まった… しかも
>借主から２０項目に及ぶ指摘箇所があり、そのうち、１０項目の修理を要求してきてます。不動産会社も修理をするよう要求。

賃貸斡旋依頼書とは、専任契約や管理委託も含まれたものだったのでしょうか？

【重要事項説明とは、宅地建物取引業法に定める宅地建物取引業において、取引に関わる不動産業者がその不動産の借り手・買い手に対して契約前に行わなければならない行為】
と下記の参照URLにも書いてありますが、不動産屋さんは借り手に対して重要事項説明の義務があったはずです。
つまり個人的にはクレーム内容の事は不動産屋さんから聞いており、納得して入居したと考えられます。

しかし、大手不動産会社営業の人がクレーム内容の詳細を賃借人にどの程度説明したかは不明ですよね。

>借主からの入金はきちんとあります。
契約書に捺印もしていないのに「入金」ってちょっと不可解ですが。　敷金・礼金・前家賃など、契約書を交わす前に入金されてしまったのでしょうか？

不動産屋さんは「礼金」と称して賃借人さんから頂戴しておられますが、実際は１ヶ月分の「礼金」は『広告宣伝費』で、大家は不動産屋さんからその分を「相殺」されます。

それなら、初めから「広告宣伝費」として賃貸人にも賃借人にも、わかる様に明確な「書面」等が必要だと（個人的には）思っています。

>、(1)不動産会社へ１ヶ月分の支払い　と更新時に更新手数料１ヶ月分のうち５０％を不動産会社へ支払う

更新手数料５０％、これに「消費税」なるものが付いてくる所もあります。

ただし
>（申し込み書を拝見し、進めてください　とは話しましたが。契約日も知らされずです。）

と仰っておられた様ですので、
１．話しを進めて下さい。
２．契約日（契約書への捺印がまだである）
この１と２は別問題だと思います。

まずは、不動産屋営業マンの上司と話し、それでもだめなら公的機関や弁護士への相談をお勧めします。
小さなオーナーからでした。

参考URL：

http://www.e-seikatsu.co.jp/estate2/info/know_how_contract.jsp

お礼

aquarius99様
ありがとうございました。

今回の不動産業者さんの進め方には、そのシステムのフロー通りでない部分もあり、不満はありましたが
円満解決を考え、NO.4に書いたとおり、お勉強させて
いただいた　と考えることにしました。

親身なアドバイスありがとうございました。

回答No.2

9xdy11nz

大家のはしくれです。賃借人が入居してお金も受け取ってから話が違うといったところでどうにもならないと思います。厳しい言い方かもしれませんが貸主としてあまりにも準備不足です。
重要事項の説明は借主（弱者）が不利にならないよう物件の正確な情報を説明する義務が業者に課せられているのであって貸主のあなたに対して重説は必要ないです。
賃借人がお金を払いあなたが鍵を渡すことで賃貸借が実質的に成立しています。貸主として押印は必要でしょう。
契約成立時に業者へ1ヵ月分のお礼（仲介料、宣伝費）はわりと一般的で（取らない業者もありますがその場合なかなか決まらない）競争が厳しいなか早く決めてくれたのなら仕方ないのでは。
更新料については更新手続きを自分でやるというこで断れば１カ月分入るでしょうが中途半端な知識で契約書を作ると賃借人もこういうところで勉強してますからつっこまれますよ。
修繕については全て直してから入居するのが普通です。賃借人もかなりの金額を払っているのですから気持ちよく住んでもらう為にもできるだけのことはするべきでしょう。要求があまりにも理不尽ならよく話し合うことです。退去の時の修繕でもめないようにきちんと図面で修繕の状況を確認しておくことも大事です。

お礼

9xdy11nz様
アドバイスありがとうございました。

業者さんのシステムに対する説明不足はありましたが、短期間で入居者を決めてくれた　という仕事に対する報酬として１ヶ月分はお支払いすることにしました。もちろん、判も押します。
借主さんに対しても、できる限りの補修を行うことにしました。
初めての賃貸で、いろいろありましたが、良い大家さんになりたいと思います。

アドバイスありがとうございました。

回答No.1

angeleye1

大手だから安心という誤解がトラブルの元だと思いますよ。
僕は父親が建てた「バブルの塔」の入居斡旋などしてました。大家出身の不動産屋です。

不動産屋への１ヶ月の支払は「広告料」という名目ですね。通常なら貸主・借主双方から家賃の１ヶ月(つまり片方から半額でも0対100でも)が報酬です。
単純に考えるとあなたが１ヶ月払ったら借主は「タダかいな」と思うでしょうが違います。
借主は仲介手数料であなたは広告料を払ったのですよ。
広告料は業法の規制を受けません。

重説ですが賃貸には義務はないです。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

不動産屋さんへの１ヶ月の支払いはシステム登録料との名目です。今後２年間、その大手不動産会社が借主との窓口になるというものです。

請求するにしても事前にいただくことを、担当者から口頭にて説明があってもいいと思いませんか？
重要事項を説明しない場合は宅建業務法違反ではないでしょうか？

どうか、教えてください。
通常、契約日は大家へ知らされないものでしょうか？
大家に対して重要事項の説明はされないものでしょうか？
今回の場合、判を押してるのは賃貸斡旋依頼書です。
その大手不動産のシステム説明によれば、業務受託書
が送られてくるはず。業務受託書が送られてきたのは
かなり後日で、こちらが契約書を催促して送られてきた契約書と一緒でした。

”賃貸に義務はないのですね”
では、大家が判を押さない場合はどうなるのでしょう？
また、私が借主に事情を話し、街の不動産屋さんへ
変更することは無理があるでしょうか？

こちらの希望は
礼金：敷金＝１ヶ月：２ヶ月が当方に入り
更新時に１ヶ月と話したのですが
現状では、
礼金：敷金＝０ヶ月：２ヶ月（１ヶ月分不動産屋へ）
更新料＝0.5ヶ月分（50％不動産屋へ）
となっております。
ですので、契約書への押印もしたくないのです。

宜しくお願いします。