マンションの大規模修繕の入札価格と契約価格について

質問

大規模修繕工事を計画し昨年から委員会で検討を進めていま
す。昨年１１月その実施項目と概算予算・工期・業者選定方法について臨時総会で承認を
受けました。
１２月末に一般競争入札した所、予算を上回る入札しかなく工期も迫っていたため、その
内の最低価格業者に内定しました。
しかし予算超過のため今後協議交渉してなるべく低い値で契約しようと思っています。工
期も迫っているので近々総会で入札価格で承認を受けようと思います。
この場合、落札価格と契約価格が異なっても良いのでしょうか？また総会で承認を受けた
後に契約価格を変更しても良いのでしょうか？

回答No.4

histrie22

進め方に問題はありません。
現状ではどこの大規模修繕工事でも似たようなものです。

予算を決めた段階ではそれに近い金額が相場でしたが、数ヶ月で情勢が大きく変わっており、
業者も職人の手配ができるかどうかがわからないという状態です。

総会承認は、後の総会承認で変更する事が可能です。
「この予算で総会承認を得て業者を募りましたがいませんでした。
　実際はこの金額になります。承認してね。」
で何の問題もありません。他にどうすればいいのか？という話です。

他の方も書かれている通り、その際には理事会権限で幅を持たせる方が良いです。
新たな修繕項目が出てきた場合、総会承認を得る時間的な余裕はありません。

工期が延びればそれだけ費用も増えてしまいますので。

お礼

いろいろとご指導ご心配いただきありがとうございます。
確かに公共工事でも不落があちこちで発生している情勢です。我々素人委員では「公共工事の標準単価」などをよりどころに何とかしようと思いましたが、そんな時代ではなさそうです。
グタグタと１年遅れたために、消費税は上がるし建設費も見通せず最悪の年です。
おっしゃる通り、何とか理事会権限で出来るよう幅を持たせた承認を得て頑張ってみます。

回答No.3

merciusako

想定予算を上回ったにもかかわらず、その内の１社に内定した、という部分が怖いですねえ。

＞今後協議交渉してなるべく低い値で契約しようと思っています。

ただ単に「予算がないから安くしてくれ」では手抜き工事の恐れがあります。
また、修繕箇所の削減や仕様変更を考えられるような人が役員にいますか？

＞工期も迫っていたため

工期優先にしてしまうと、あとあとトラブルが発生しやすくなります。

＞落札価格と契約価格が異なっても良いのでしょうか？

別に問題はありません。
あくまで予定価格です。
実際の施工工事になると、当初の予想範囲を超えてしまうこともありますし、逆に想定より少なくて済んだという場合もありますから。

＞総会で承認を受けた後に契約価格を変更しても良いのでしょうか？

総会での承認価格より契約価格が下回るのであれば問題ないでしょう。
ただし、実際工事をやってみたら金額的に膨らんでしまった、というのは良くあることです。

想定予算を超えた金額しか上がってこなかったわけですから、そもそもの想定自体が問題です。

個人的には、一旦白紙に戻してコンサルティング会社に頼んだ方が安心できると思います。
修繕仕様の作成や業者選定、施工時の監理業務もやってくれますから。
当然工期の問題はクリアできませんが。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
前段の説明不足でみなさんにご迷惑とご心配をおかけしました。
poyopoyo111さんu-jk49さんに書いたとおり、一応ステップは踏んできたつもりです。しかし、昨年の臨時総会で承認された計画予算より上回ったため、今度の通常総会で承認を受けるあたって委員の中で意見の食い違いが出ています。
入札制度、契約制度について詳しい人がいなく、落札額＝契約額、落札以降は契約額（契約時の）の変更はできないと主張する人、また総会上程額＝契約額（契約時の）でなければならないとする人で疑問が解けないでおります。総会上程時は、工事金額は数量未確定部分も含め増減あるため、上限５％未満は理事会承認で、越える見込みとなれば臨時総会承認とする予定です。
落札額と契約額、総会承認額と契約額との関係、つまらないところかもしれませんが、予定価格を超えたために素人委員には自信のない議論となりました。
みなさんのご回答で自信になりました。ご心配ありがとうございました。

回答No.2

ゆのじ（@u-jk49）

まず、価格競争だけでの決定が間違いであると感じました。価格以外で、委員会として、その業者に内定を与えた妥当性、正当性を見出して、総会に臨むべきと思いました。

次に、見積を取る以前に概算予算の総会承認というのがあり得ないことで、これが手順前後。相見積を取って、委員会決定(通達)、そして、理事会内定、次いで、総会承認へというのが通常の流れ。

今度の総会では、入札価格の承認では無く、新たに、割高になっている予算案承認、ならびに、工事業者の承認とするのが宜しいと思う。予測に反して、工事費が割高になっているからこそ、再度、臨時総会が開催されるということ。

で、落札価格決定後、仕様変更があれば、契約価格も違ってくるし、工事中、想定外の新たな問題点が発覚して、請求額が見積予算額より高額になることもある。

よって、素人が妙な言い掛かりで値下げ交渉するのは逆効果。一旦値下げを飲んだフリして、結局、あとあと、悪意を持って、なんだかんだと上乗せされる。

だから、予算案(上程議案説明書)として提示する工事費は、やや上方設定して、なるべく、予算案の範囲での工事費支払いで納まるようにすることで、次回総会での管理組合(理事会)報告や、決算報告(たいてい、第一号議案になる)の承認が得られ易いものになる。

あとは、工事で一番大事な「仕様」という概念が欠落しているのが気になりました。「仕様書」によって、工事金額は大きく違いますよね。見積提出を依頼する時、果たして「仕様」が一律であったか、一律であるという条件下での価格競争であったかが問題だと思いました。「仕様」を抜きにしての見積はナンセンスです。このあたり、一番公平さを期すのならば、第三者機関(例えば設計事務所)に「仕様」を作成して貰うことになります。そして、設計事務所に「監理」業務も依頼しましょう。本来ならば、管理会社とは全く別の設計事務所を管理組合が直契約すべきだと思います。

可能ならば、設計事務所(監理会社方式)の選定作業からやり直すのがベストでしょうね。気の効いた設計事務所なら、相見積の集約から、総会説明までしてくれます。それが不可能ならば、管理では無く、工事を「監理」する者を置かなくてはなりません。工事とは別業社が実施する「監理」業務を数十万円で請け負ってくれる管理会社もありますがね。

業界最大手のDは、１０年以上前の話だが、２０数万円で、監理をやってくれました。工事業者選定の段階で管理会社推薦業者(グループ内業者)を排除した段階で、監理は有料(月額監理委託料とは別料金)と通達されたというわけでありました。

私も、一応、いま、輪番制の理事長をやっていますので、参考までに失礼を申し上げました。

お礼

詳細なご回答ありがとうございました。前段を省いてしまい大変失礼しました。
実は、昨年コンサルタント会社を指名し建物診断と概算見積をしました。その結果を委員会で修繕項目・仕様を決定し、当初予算に収めるべく一応精査してきました。理事会承認をへて臨時総会で実施計画の承認を１１月受けました。入札見積仕様書・応札条件などを作成し一般公募をしたわけです。
その後は質問のとおりですが、工期のこともあり、不落再入札、使用項目変更再入札などの余裕もないため１番札に内定しました。そこで入札価格で総会承認を得て契約までに交渉し、少しでも当初予算に近づけようと考えていますが、委員内で入札価格と契約価格および総会承認価格の整合について意見が違い、こんな質問になってしまいました。
今後ともよろしくご指導お願いします。

回答No.1

poyopoyo111

マンションの理事長をしており、昨年大規模修繕が完了した物件に住んでいる者です。

最近は、東日本震災による復興建設需要と、自民党による景気対策による建設ラッシュで建築関係のコストが大きく増加していると報道されていますので、まさにご質問のような予想を上回る入札しかなかったのではないかと推測します。

大規模修繕では、最低価格の業者の入札価格にて定期総会もしくは臨時総会にて決議をし承認を得るものと思われますが、業者が示した金額に対して１０％程の予備費を計上し、その上で「総額の承認」をとることが一般的です。

総会による承認額は「最大支払って良い金額」ですので、実際には外壁タイルの必要枚数など実費精算となるため実際にかかった金額は入札時に提示された金額と異なることになりますが下回ることは問題ありません。

また入札金額が最低の業者にしたとのことですが、入札時に外壁タイルや修繕に必要な部材などがどのように設定されているのか詳細に全提案を精査する必要があります。「程度がよいため、少なく見積もっていたが実際に修繕をしたところ、修繕箇所が多かった」ということで、実際には入札金額より多くの費用がかかることも推測されますので、見積もりの明細を細かく見る必要があるのです。

このような明細をみることが難しい場合には、マンション管理会社に委託して「監査」を依頼するとよいとおもいます。大規模修繕金額の１０％程で行ってくださいます。こうすることにより実際には安価かつ高品質に大規模修繕を行うことができるようになります。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
前段を省いてありますが、昨年コンサルタント会社を指名し建物診断と概算見積をしました。その結果を委員会で修繕項目・仕様を決定し、当初予算に収めるべく一応精査してきました。
そして入札結果が質問の通りになったわけです。そこで工事実施段階の増減分を見込み、＋５％までは理事会権限で、越えたら臨時総会での承認として入札価格で上程しようとしています。
今後ともよろしくご指導お願いします。