畑の使用賃借契約

質問

畑を知人へ無償で貸そうと思っております。
借主の使用目的は家庭菜園です。

貸すに当たって、返却してくれないなど万が一のトラブルが心配なので、
土地使用賃借契約書を結ぼうと思いました。

しかし、そもそも農地法の絡みで畑を貸すことができませんでした。
(農業委員会確認済み)つまり土地使用賃借契約書を取り交わすことができませんでした。

1.
この場合、土地使用賃借契約書を結んでも無意味なのでしょうか?
2.
私としては、この土地は現在使用していないので、
借主が土地管理してくれることもあるので無償で貸したいのですが、
いざ返却して欲しい時に口約束で大丈夫なのでしょうか？
3.
土地使用賃借契約書が無効ならば、念書はどうなのでしょうか？

万が一のトラブル回避の方法を教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.2

hiyo-tami

はじめまして
質問者さまの行おうとしている行為は
農地法の第3条に対する違反となると思いますが、
（すでに農業委員会にその行為が認められないことにつきご本人が確認済みですね）
知人へこのまま貸すことを強行した場合
契約は無効。
そして、罰則は3年以下の懲役または３００万円以下の罰金の処分が下される可能性があります。
地域によっては農業委員会が農地の見回りをかなりしっかりやられているところも
ありますのでご留意ください。

使用貸借も農地法における権利移動にあたりますので、
権利を取得しようとするものが、取得後に行う農作業に常時従事すると認められない場合は
許可が下りません。
要は、サラリーマンなど非農家が家庭菜園などのために農地を借りることはできないってことだと思います。

あとは、特定農地貸付法とか生産緑地、市民農園、貸農園等の言葉でネット検索して検討されてみてください。
他はちょっといい方法は見当たりません。

回答No.1

fujic-1990

（１）　農地法に、農業委員会の許可を得ずに農地や牧草地について権利を設定したり移転したりしても「効果を生じない」という規定があったと思います。

　農地法は、農地・牧草地などについて特に規定している特別法ですので、矛盾する範囲では、一般法である民法は勝てません。

　農地法は詳しくありませんので、判例がなんと言っているかわかりませんが、法律が「効果を生じない」と言っているのですから、権利を設定する賃貸借契約を締結しても無効でしょうね。

（２）　無償で貸す場合、民法的には「賃貸借」ではなくて「使用貸借」というのですが、それだって権利を設定する契約であることは間違いないので、無効でしょう。

　ただ、無効とか「効力を生じない」というのは諸刃の剣で、知人が使用・耕作する権利も生じないので、返せと言えばいつでも返してもらえると考えられなくもないのですが・・・ 。

　ただ質問者さんも、無効と知っていて貸しているわけで、いわば同罪なので、「貸した賭博資金を返せ」と訴えても裁判所は「返せ」と判決してはくれないのと一緒かもしれません。うーん、微妙。

　どうなるかは、「返せ」「いやだ」となって、裁判になってみないとわからないというのが、正直なところです。

（３）　うーん。そもそも「耕作する権利が生じない」というわけでしょ。

　無断、勝手に使うなら返すのが当たり前。当たり前のことを「念書にしたら効果（返さなければならない義務）が大きく強くなる」ということはないんじゃないかと思いますが？

　念書を出す、その条件を認めて貸す、という合意（契約）でなければ、屋上屋になるだけだと思います。

　つまり、トラブル回避の方法はない、と思います。

　私は不動産賃貸業を営んでおりますが、土地は貸しません。土地を貸したら戻ってこないから貸すな、というのが家訓です。
(^_^;＼(^O^ )

　家訓というのは冗談としても、借主は、借主だというだけで保護されるべきだという考え方が強くなっている昨今、土地を取り返すのは難しいと思うので、貸さないほうがいいと思います。