締切済み

マンションの総会について

2013/10/02 22:07

merciusakoの回答

merciusako
ベストアンサー率37% (909/2438)

2013/10/04 14:55 回答No.4

No.2 merciusakoです。お礼ありがとうございました。管理費は、そのマンションの日常的な維持管理費用を各戸の専有面積割合に従って割り当てたものです。従って、そのマンションの維持管理費用がどの程度であるかによって違いますので、適正かどうかの判断はできません。維持管理費用が適正かどうかが問題ということです。修繕積立金は、十数年ごとのマンションの共用部分の大規模修繕工事のための資金用として、各戸の専有面積割合に従って割り当てたものです。従って、そのマンションが大規模修繕工事にどれだけの資金を要すると考えているのかによって異なりますから、これも金額だけで適正かどうかの判断はできません。この大規模修繕工事の予定は、「長期修繕計画書」で確認できます。これには、何年後にどのような工事をどれだけの予想金額で実施する予定なのかが表の形式で記載されています。これから計算すれば、現在の修繕積立金が高いのか安いのかが判断できます。長期修繕計画は、新築・中古を問わず、すべてのマンションで策定が義務づけられています。正直なところ、過去に管理会社との大きなトラブルがあり、結果として自主管理という形にしたことは理解できますが、現在の理事長を始めとする理事会、管理人が、マンション管理を理解しているとは思えません。理事長が質問に対して説明できないことで明らかです。また、管理組合として会計処理しているはずですので、管理人の領収書がない、ということもデタラメです。この管理人は理事長に雇われているのでしょうか。日常管理業務費、事務管理業務費、清掃管理業務費は、管理組合として誰にどのように支払われているのでしょうか。また、管理人業務、出納業務以外でも、エレベーター保守点検、貯水槽清掃、水質検査、給水設備点検、消防設備点検、建築設備点検、雑排水管清掃などなど、法定点検も含め専門業者に個別に依頼しているはずです。これらの業者も価格は様々ですから、定期的に他業者とのチェックは必要です。理事長が説明できないとすると、管理人任せということになりますが、管理人自身がマンション管理の意識が低ければ何もしないでしょう。さらに、総会の議案はそれぞれ別れているわけですから、各議案に対して説明があり、質疑応答があり、採決に移ります。すべての議案をまとめて説明するなど信じられません。不明朗な会計処理と独善的な理事長の管理組合運営といわざるを得ません。理事会を飲み屋で開催してはならない、ということはありませんが、日常管理業務費、事務管理業務費、清掃管理業務費の一部が理事会に回り、それによって理事会の飲食代が賄われているという疑義が生じます。日常管理業務費：310万、事務管理業務費：65万、清掃管理業務費：50万がすべて管理員に支払われているとするならば高すぎますから。因みに、防犯カメラ設置料ですが、私のマンションでは、３台分、６年リースで、年間276,000円です。 350万、500万が総会に上がってくるようでは、理事会が世の中を知らないという意味で、機能していないと思いますが。現在の収支では日常の管理は問題がないのかもしれませんが、決算時に管理費の剰余金がでると修繕積立金に回します。つまり、管理費会計の剰余金が増えれば増えるほど修繕積立金は増えるのです。今後消費税は８％、10％になり、物価も上がりますから、現在策定の長期修繕計画の予想金額も異なることになります。このような中で、「管理費会計が赤字になっていないから良い」という発想では、修繕積立金の値上げか、大規模修繕工事にあたっての一時金の徴収、ということになります。まあ、一般の区分所有者の方々も、過去の管理会社のことがあり、現在大きな問題がなく、平穏に暮らしているのでそれでよい、ということなのだと思いますが、先々のことを考えると現状は良いとは思えません。管理会社のすべてが悪いわけではなく、チェックできない管理組合にも問題があるわけですから、管理会社を利用し理事長のような方がしっかりチェックすればより良いと思うのですが。事前に質問事項を文書にするということに関しては、管理規約に記載があります。総会招集の通知時期について記載されているはずです。総会開催の案内とともに決算書、予算案の添付があるはずですから、「総会までに文書にて質問する、回答は文書となるか総会での口頭で」ということになります。役員の立候補ですが、役員の任期、選任方法は管理規約に記載されています。通常は役員の任期満了の時期に立候補することになります。ただし、そちらのマンションで、各戸が順番で役員を務める輪番制をとっているのであれば、例外措置を求めることになります。立候補制にせよ、輪番制にせよ、任期満了で新しい役員選出の時は必ず総会の議案となります。また、任期途中で役員が辞任し欠員が生じた場合についても管理規約に記載があるはずです。何とか役員になって、現状のシステムを変えないと大変なことになると思います。

質問者

お礼 2013/10/05 06:09

No.2 merciusako様回答ありがとうございます。今回はこの回答に対する私の回答をお礼のところに記入させていただきます。＞この大規模修繕工事の予定は、「長期修繕計画書」で確認できます。このことですが、実は今日、豊島区のマンション条例に関して、うちが対象になってるかということを聞いたところ対象になってるという回答をいただきました。ですが、昨日「そのマンションの条例の対象ではないのか」と聞いたところ、「うちはそのチラシが来ていないから対象ではない」と言っていました。そして色々な提出物があり、それを提出しなければいけないのですが、それがすでに提出されているという区役所の回答がありました。ちなみに理事は全員知らないので、それを出したのが誰だかもわからない・・・で、その時に長期修繕計画書が出されていないことを指摘されました。おそらくうちのマンションは長期修繕計画書は無いと考えられます。 >現在の理事長を始めとする理事会、管理人が、マンション管理を理解しているとは思えません。おそらくそう思います。理事長が管理人に事案をすべて丸投げしてるので・・・ >理事長が質問に対して説明できないことで明らかです。また、管理組合として会計処理しているはずですので、管理人の領収書がない、ということもデタラメです。この管理人は理事長に雇われているのでしょうか。まぁそういう形になっていますが、形式的には管理組合で雇っているということになっています。ですので、当然管理人の雇用契約書も無いです。 >日常管理業務費、事務管理業務費、清掃管理業務費は、管理組合として誰にどのように支払われているのでしょうか。とりあえずやっと聞き出せたのはそれらは管理人の言い値で決めているということはわかりました。 >また、管理人業務、出納業務以外でも、エレベーター保守点検、貯水槽清掃、水質検査、給水設備点検、消防設備点検、建築設備点検、雑排水管清掃などなど、法定点検も含め専門業者に個別に依頼しているはずです。これらの業者も価格は様々ですから、定期的に他業者とのチェックは必要です。おそらくそんなことはしていないかと・・・ >理事長が説明できないとすると、管理人任せということになりますが、管理人自身がマンション管理の意識が低ければ何もしないでしょう。どうなんでしょうね。低いかは・・・プライドと態度はスカイツリー並みの高さですが >さらに、総会の議案はそれぞれ別れているわけですから、各議案に対して説明があり、質疑応答があり、採決に移ります。すべての議案をまとめて説明するなど信じられません。もし私が質疑をしなかったら、理事長の昔話の講演会ということなっていましたね。ちなみに議決もしていません >不明朗な会計処理と独善的な理事長の管理組合運営といわざるを得ません。理事長はその座に居座っていたい、管理人はそのことを知ってる上、理事長はアンチ管理組合ということなので管理人は居座ることができる。これに不動産経営の住人が絡んできてるという３つどもえ状態です。 >因みに、防犯カメラ設置料ですが、私のマンションでは、３台分、６年リースで、年間276,000円です。 350万、500万が総会に上がってくるようでは、理事会が世の中を知らないという意味で、機能していないと思いますが。理事会は年に２回くらいで忘年会と慰労会という感じですね。そういう意味では機能していないでしょう。来週臨時の理事会があるそうで、そこで防犯カメラのことをやりますが、まぁそこで決まるでしょう。ちなみに豊島区は防犯カメラの設置において、100万円の補助金がでます。そのことはおそらく話されないでしょうし、理事は知らないでしょう。ちなみに管理人はそのことを知っていました（確認済み）さてどうすることやら・・・ >日常管理業務費：310万、事務管理業務費：65万、清掃管理業務費：50万がすべて管理員に支払われているとするならば高すぎますから。これでも他と比べたら安いと言ってる人がいます。理事長と不動産屋です。ちなみにその不動産屋は変わり者で有名らしく、嫌われてるみたいです。事実、その不動産屋はうち以外にも、何件か分譲マンションを持ってるみたいですが、どこでも理事（理事長も）をしたことがないという話です。まぁこの前の総会で、マンションのエレベーターの止まる階の頻度が多いところはエレベーターの管理費を高く設定しましょうということを言っていましたからね。そんなの聞いたことないし・・・ >ただし、そちらのマンションで、各戸が順番で役員を務める輪番制をとっているのであれば、例外措置を求めることになります。半分輪番制をみたいなものです。ころころ変わりますが、やる人は大体一緒ですから。ただ不動産屋は絶対になれないみたいですが・・・ >何とか役員になって、現状のシステムを変えないと大変なことになると思います。今でも十分に大変なことになっていますが・・・今の理事は平均年令が75歳と年寄りばかりな上、管理人が仕切ってるのでとりあえず管理人が死ぬか辞めるかをして、理事もあと10年もしたらおそらく誰もいなくなる可能性が高いので、そこまで待つのがいいのか・・・・とりあえずバカバカしくなった上、このマンションに居ると精神衛生上良くないのではと考えていて、現在のマンションを賃貸して、私たちは別なところにするのも１つの策だと考えています。調べたところ今の賃貸で同じ金額のところに住むとしたら、３LDKくらいのところに住めますしね・・・・