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マンションの総会について
merciusakoの回答
- merciusako
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通常総会の収支決算、予算案、管理会社承認に関する疑問でしょうか。 (1)日常管理業務費、事務管理業務費、清掃管理業務費の明細 管理会社と管理組合は管理委託契約を締結していますので、これらがどのような業務でどれだけの費用なのかは明らかになっているはずです。 理事長がこれを説明できなくても管理会社は説明できるはずです。 自社の契約内容ですから。 (2)交際費 理事長は、何に使用する目的で計上しているのかを説明しなければなりません。 少なくとも、この予算案の策定にあたっては理事会で審議しているはずですから。 (3)防犯カメラ設置費用 金額からするとよほど大きなマンションでしょうか？ 一般的には防犯カメラはリースですから、設置台数が多くないとこれだけの金額にはなりませんが。 前期350万円で今期500万円計上ということは台数を増やすのか、より高性能のものに変えるかですが・・・。 いずれにしても、理事会で審議の上の予算計上ですから、理事長には説明責任があります。 (4)理事会記録 理事会議事録のことだと思いますが、適正に作成されていないのであれば、議事録の改ざんになるでしょう。 議事録作成は理事長がしなければなりませんので、理事長が説明できなければなりません。 「去年まではおとなしくな～な～で行っていたんだから、お前はこの責任をどう取るつもりだ」という理事長の対応は言語道断ですね。 責任を取るのは理事長です。 総会の招集は理事長によってなされ、総会の議案は理事会による審議の結果です。 従って、議案に対して疑義があれば理事長は説明しなければなりません。 「知るわけがない」として説明できないのであれば、理事会を開催していないのかもしれませんし、審議をしていないのかもしれません。 職務怠慢です。 ここで問題なのは管理会社です。 一般的に、収支決算、予算案は管理会社が原案を作り、理事会にて説明し、修正等があり理事会承認となって総会の議案となります。 仮に理事会においてノーチェックだったとしても、管理会社が原案を作成していますので、管理会社は説明できるはずです。 (1)(2)(3)は管理会社であればいくらでも説明できます。 なぜ、総会の場で説明しなかったのか不思議です。 (4)は確かに理事長の責任ですが、理事会議事録の原案を管理会社が作成することになっているのであれば、管理会社の原案がデタラメということになります。 ご質問の内容からは、理事会と管理会社がいいかげんで、総会もこれといった質疑応答も無く、委任状や議決権行使書の賛成多数で承認という状態のように思います。 総会に直接出席していれば、あなたと理事長のやりとりで理事長や管理会社がおかしいことは分かりますが、総会の議事録になってしまうと個々の発言までは記載されませんので、出席していない区分所有者の方々には分かりません。 結果として何事も無かったかのごとく、この状況が続きます。 ＞こんな状況をどうしたらいいのかもわかりません。 職務怠慢として理事長に辞任を求め、あなたが役員になるしかありません。 理事長ならベストですが、内側からおかしな点を洗い出すしかないでしょう。 その過程で管理会社の職務怠慢があれば、管理会社の変更を総会に諮ることです。 外側から、一区分所有者の立場として指摘していたとしても、理事長、理事会、管理会社が「な～な～」であれば改善できるはずはありません。 管理組合として考えたときに、ムダな支出を続けると結局修繕積立金の不足を招き、大規模修繕工事が満足に実施できない事態を招きます。 「役員は面倒だ」というのであれば諦めるしかないのですが。
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お礼
ありがとうございます。 そして補足的に質問ですが、うちのマンションですが 池袋駅から徒歩１０分で、専有面積が38m2で 管理費12900円、積立金21030円、合計33930円 なのですが、この金額は一般的な金額なのでしょうか？ 回答のほどよろしくお願いいたします
補足
回答ありがとうございます。 とりあえず質問に対する補足から >(1)日常管理業務費、事務管理業務費、清掃管理業務費の明>細 >管理会社と管理組合は管理委託契約を締結していますので、>これらがどのような業務でどれだけの費用なのかは明らかに>なっているはずです。 >理事長がこれを説明できなくても管理会社は説明できるはず>です。 >自社の契約内容ですから。 管理会社はありません。個人で管理人としての契約をして やっています。 ちなみにその管理人がなったいきさつは、2005年に管理会社が管理組合の修繕費を使い込み、それでも足らず、領収書を偽造して金を引っ張り出し、それでも足らず倒産しました。 で、今の理事長は税理士なのでだまされたのが相当悔しかったらしく管理会社に対し抵抗があります。 そのためそこの管理会社にいた管理人を管理会社がつぶれたので、個人で契約をしているといういきさつです。 ちなみにその管理人はなかなかのやり手で、オーナーでも うるさい人にはへこへこし、年寄りとか女性とかおとなしい人にはクレームをつけても恫喝している状況です。 >(2)交際費 >理事長は、何に使用する目的で計上しているのかを説明しな>ければなりません。 >少なくとも、この予算案の策定にあたっては理事会で審議し>ているはずですから。 理事会がほとんど機能していないというのが、現状です。 前回の理事会はAM１１：００から飲み屋でやっていました。 ちなみにうるさい人たちもいましたが、「飲み屋でやって何が悪い。そんなのにいちいち口を出すな」と言っていました。 >(3)防犯カメラ設置費用 >金額からするとよほど大きなマンションでしょうか？ >一般的には防犯カメラはリースですから、設置台数が多くな>いとこれだけの金額にはなりませんが。 >前期350万円で今期500万円計上ということは台数を増やすのか、より高性能のものに変えるかですが・・・。 >いずれにしても、理事会で審議の上の予算計上ですから、理>事長には説明責任があります。 マンションはそんなに大きくありません。 ８階建、35戸です ちなみに今期の500万は１年前に取り付けたものを 管理会社の契約が切れるということで、それを全部取り外し 再度つけ直し＆22個付けるということです。 ちなみに１Fだけで７個付けるのだとか・・・ >(4)理事会記録 >理事会議事録のことだと思いますが、適正に作成されていな>いのであれば、議事録の改ざんになるでしょう。 >議事録作成は理事長がしなければなりませんので、理事長が>説明できなければなりません。 >「去年まではおとなしくな～な～で行っていたんだから、お>前はこの責任をどう取るつもりだ」という理事長の対応は言>語道断ですね。 >責任を取るのは理事長です。 >総会の招集は理事長によってなされ、総会の議案は理事会に>よる審議の結果です。 >従って、議案に対して疑義があれば理事長は説明しなければ>なりません。 >「知るわけがない」として説明できないのであれば、理事会>を開催していないのかもしれませんし、審議をしていないの>かもしれません。 >職務怠慢です。 横に管理人がいて、理事長がわからないと管理人が ぼそぼそと言って発言をする。 まるで船場吉兆の１シーンみたいでした。 そうそう会議室でやってると書いていましたが、実際は 飲み屋、カラオケスナックです。 年末の理事会も飲み屋みたいですよ。 >外側から、一区分所有者の立場として指摘していたとしても、理事長、理事会、管理会社が「な～な～」であれば改善できるはずはありません。 理事は全員７０歳以上で、おそらくあと１０年もしたら 全員いなくなる可能性がありますが、そこまではちょっと厳しいです。 なぜなら実は私が住んでいるマンションは豊島区なのですが、 豊島区が今年7月からマンション規制法ができ、たくさんの 書類、提出物あるため、それの期限が12/20までに 揃えて提出をしなければなりません。 もしダメだとか、虚偽申告をしてしまうと罰金＆サイトで 公表されしまうのです。 これを何とかしたい・・・・ 私が役員というのは正直厳しいですが、腹はくくってあります。