ローコスト住宅の真相

質問

住宅建築を検討している者です。

地方進出のA社は、いわゆる建売が主なのですが、自由設計の注文住宅もやっています。
坪数によって、価格が設定され、標準設備であれば
その価格で好きな間取りや外観が叶うというプランです。

A社の標準設備や断熱材などを見ると、ほかの大手会社や工務店で同じ内容でしようとすれば
おそらく1.5～2倍以上の坪単価になると思われます。

噂によると、アフターがあまり良くないらしいんですが
それもあくまで噂であって、真実は分かりません。

A社の営業さんは、なぜここまでコストを下げられるかというと
広告費がほとんど掛けておらず、またモデルルームを持っていないということと
大量仕入により、大手同様の仕入価格になっているからだとおっしゃいました。

知人にA社で検討していると話すと
「見事にローコスト住宅のセールストークに騙されてるね」と言われたため
じゃあ何でこんなに安価にできるんだろうか？と尋ねたら、「知らない」と言われてしまいました。

どなたか理由をご存知の方いらっしゃいませんか？

私が考えた営業が私たちに言わないローコストの理由は
・木材が粗悪なもの（大手や工務店が手を出さないような代物）
・コンクリートに混ぜ物が多い
・下請け会社の質が悪い・・・くらいです。

アフターメンテナンスは一応、2年までで、それ以降は有償のようですが
3年でガタがくる可能性があるから、2年と謳っているのでしょうか？

回答No.7

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者で意匠系の建築士事務所も運営しています（私は建築士ではありません）

パワービルダーなどの価額の安さは圧倒的な仕入れ量で、メーカーと直接年間契約で価格を取り決めしますので、建材、木材、設備、外壁すべてにおいて、お話にならないぐらい仕入れが安い。まずはこれに尽きます。
下請けの業者が、部材工事とも受注するのは、基礎工事、設備工事の配管類、屋根工事（部材は支給の場合もあり）ぐらいですかね？
木材もいいかげんな部材を使用しているわけではありません。もちろん高給なものを使用しませんが、普通の並の上ぐらいと思えば良いです。

下請けの工事費は、年間通して仕事を切らさずに発注するので、安いです。結果腕の良い職人は、受けませんから、職人さんの質は並～それ以下の場合が多い。

建てる際の技術的基準が、基準法や瑕疵担保履行法などをクリアできれば良い（極端に表現しています）ような感じなので、本来は「こうすれば更にトラブルになりにくい納め」という手間のかかる様な、施工はしません。屋根の収まりや防水など、一般の方がわかりにくい箇所で、最低限の納まりをしています。

一般的な工務店やメーカーに比べて、標準の照明やコンセントなどの電気設備や、外部の水道、網戸や勝手口、クロゼット内の仕切に至るまで、オプション扱いが多い、また外部給排水工事などの本体工事以外の工事費が意外と割高。

アフターに関しては、一般的な補償範囲は瑕疵担保履行法に沿って行なわれるので、どのメーカーや工務店でも瑕疵に該当しない不具合なら無償での対応は2年もあれば十分でしょう。それ以上保証する会社は稀だと思いますよ。

現在は、木造軸組み工法といっても、剛床と外壁をダイライトや合板で補強する施工法ですから、多少手が粗くとも、基礎施工が間違いなければ、耐震性や耐力的に問題とはなりません。これは当方が3.11の地震で経験し、仲介した安価なパワービルダーの買主宅を廻って見ましたが、ほぼクロスの割れぐらいで、軽微な損傷程度でしたから、問題ないと言えます。

そのＢ社の施工の質がわかりませんから何とも言えませんね。丁寧ということと（これが仕上がりの見た目には良いでしょうが）技術的に良くできた施工ということは違いますから。
現在は、自己で採寸して現場で階段を刻んで納められる大工さんも少ないですし、プレカット以外で刻みで建てられる工務店さんも少ない。その工務店の大工の腕がどれぐらいなのかに依るでしょう。
住宅は、基礎と木工事と屋根（防水含む）さえ確かなら、長持ちしますから。
既製品しか普段使わないような工務店さんなら、極端に施工の違いはないかも知れません。これは建築士事務所の方の協力業者など見ていれば、不動産のほうで使う業者とは全く、工事の質も金額も違いますから、見ていてそう思います。施工に対する経験からくる知恵が違います。

総2階などで建てるなら、屋根の心配はあまり不要となります。もしくはバルコニーなどあるなら防水や屋根工事など多少の追加があっても、心配要らない納めにしてもらう。これは担当者がわからなくとも施工する下請けが判断できます。普段の施工と違う点を良く説明してもらい、見積もりをもらって、これが可能ならパワービルダーでも良いかも。

一番良いのは、両方の施工中（屋根はかかり、内装のボードなどは張られていない段階ぐらい）の現場を見せてもらうことです。勝手には入れませんから担当者同行で、説明を受けながら見てみましょう。
両者の違いが一番わかると思います。

私自身はパワービルダーの価格で他は真似しようもないのですから、あれはあれで良いと思いますし評価します。住宅は損得ではなく、施主の嗜好品の様な要素が大きいですから、価額が安く拘りはない方もいますし、予算内ならできるだけ拘りたいという趣旨の方もいますから。
後悔しないように、現場で判断しましょう、言葉でごまかせない事実が現場にはありますよ。

但し、安価メーカー系の欠点は契約までが最大のイベントで、その後は残務処理という仕事の仕方でしょうね。ここは工務店さんは引渡しまでしっかりお付き合いしてくれると思います。

お礼

大変参考となりました。
教えていただいたことを確認しつつ、決定しようと思います。

ありがとうございました。

回答No.10

titelist1

私の近くに住んでいる若い大工が自分の家を建てました。瓦屋根、漆喰外壁、1Ｆ内壁は珪藻土壁、アイランドキッチン、人工大理石浴槽、床暖房、Ｌｏ－Ｅガラス、現しの梁で延べ床面積40坪の高級住宅です。費用は1100万円。地盤改良工事と下水工事は含まれていませんが、驚くほど安い。大工の工賃の200万円足しても安い。これが、高級住宅の原価です。
　大量発注だから安いとか、宣伝していないから安いとかの話ではありません。このような高級仕様がこの価格で建つのです。大工の仕事以外の左官職人、瓦職人、クロス職人、タイル職人の工賃は職人が手取りで受け取る工賃を支払ったそうです。すべてが原価です。住宅が高いのは中抜きをしている者や会社がたくさん介在しているからです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.9

titelist1

回答No.7さんは正確に且つ正直に書かれています。おおいに参考にしてください。
　建築設計事務所と大手ＨＭと地元老舗工務店とローコストメーカーとそれらの下請け工務店で一体何が違うのか。それはデザイン設計力です。家のデザインや設備にこだわりがないのなら、安いが一番。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.8

Takemariryopa

住まい作りの参考になればと思い、投稿させて頂きます。

ご友人様が仰られている、「ローコスト住宅のセールストーク」について、少しでもプラスになれば幸いです。

「大手は広告宣伝費が高い。」と良くおっしゃる方がいますが、一棟当たりに換算すると、大した金額にはなりません。

ＣＭをしているので、知名度が上がり、それで顧客数も増えて、利益も出るし、大量受注により、材料費が下がるからです。

このように考えると、仮にＣＭしていない場合に置き換えれば

知名度が下がり、それで顧客数も減り、利益も減るし、受注量も減り、材料費が上がります。

つまり矛盾が生じ、「ＣＭをしていないし展示場も出していない。」と「大手と同じように受注しているので安価」というのは、成り立ちません。

この理屈から考えれば営業マンが言っていることは「嘘」となります。

Ａ社の場合、建て売り住宅と一緒に注文しているという言い分が考えられますが、それでも大手の受注量に比べれば微々たるもので、上記の考え方から抜け出るほどではありません。

では、どこかほかに安い理由があるのでしょうか？

違った視点ではありますが、「利益をどれくらいとっているのか」というところからも、「安さ」について考えられると思います。

これは、各会社の決算報告書を見ると分かります。

利益を少なくしていれば、仮に大手と同じ材料費ならば、その分だけ安くなるはずです。

しかし、総売り上げを原価で割ると、原価率が出てくるのですが、ＣＭしていないから安いと言っていたメーカーさんの方が、大手メーカーよりも利益を取ってるなんてことはよくあります。

これっておかしな話ですよね？ＣＭしていないからお客様にその分還元していると言っているのに、大手よりも利益を取っているだなんて・・・。

これも先程のＣＭをすると受注が増え～の話に戻り、お客様数が少ないため、一件のお客様からより多くの利益を取らないとやっていけないわけです。

小さい工務店だと、決算書も公表していなかったりして、真実を調べられないため、いくら利益を取っているのか分からないことも多いです。だから、胸を張って「うちはＣＭしてないから！！」と言えるんでしょうか・・・。

こういった事実を知らないローコストメーカーの営業さんは、非常に多いです。おそらく、彼らもそう指導されているだけで、悪気はないのでしょう。ただ、なぜうちが安いのか？をもっと調べて語ってほしいなとは思います。

ＣＭの話も安い理由ではなさそう、大手より利益率が高い・・・じゃあいったいどこで安くしているの？

その答えの先が、他の回答者様が回答しているところにしわ寄せとして影響がいきます。

これが、セールストークの裏側だと私は思っています。

非常にざっくばらんな言い方をしてしまいますが、スーパーでも、安い商品にはわけがあるように、家も同じだと私は思います。

多少傷が付いてたって人参は人参だ、というのは分かります。でも、多少傷が付いてたって家は家だ、とは、一生に一回の夢のマイホームに対して私は思わないのですが、どうでしょうか？

長くなってしまいましたが、もう少しだけ他の項目にもコメントさせていただくと、

断熱材ですが、「次世代省エネルギー基準」なのか、「新省エネルギー基準」なのかによって、仕様が変わりますので、そのあたりも確認してみてはいかがでしょうか？

断熱材は同じもの使っていても、量や配置で効果が異なりますので、気を付けてください。

後、保障が２年というのは、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）の関係だと思います。なので３年で壊れるということではないと思います。新居に住んでから気づく欠陥工事に対して設けられた保障ですので、大体どこも２年です。

ちなみに大手だと、構造体は２０年保障だったりと、差をつけています。

とても長くなってしまいましたが、投稿に関してのコメントは以上になります。
良い新居が出来ることを、心よりお祈り申し上げます、

お礼

ご回答ありがとうございます。
断熱の判断基準を教えていただけて、大変参考になりました。

回答No.6

titelist1

私は地元の小さな工務店で別宅として使う2つ目の新築を検討している者です。
ローコストメーカーが何故に安いのかではなく、大手ＨＭが何故に高いのかを理解すべきです。施主が安心して家を建てたいと思う心理が費用として本社費、テレビＣＭ、展示場、営業所、営業マン、設計士、パンフ、等々にかかるのです。安心のアフターメンテも費用の中に入っているのですよ。
建築知識が無く、初めて家を建てようとする人の不安感が伝わってきます。安いものは悪いものではないかと。その心理が上記のコストアップになっているのです。大手ＨＭで建てる資金があるなら、安心保険料と思って大手ＨＭにするのも賢明な選択です。しかし、価格差を実感すると馬鹿らしくて大手ＨＭでは建てられませんよね。標準的な家を安く建てたいならば、ローコストメーカーの選択は当然です。しかし、設計部門が貧弱なのでカッコいい家にはなりません。
地元の小さな工務店が下請けとなってローコストメーカーを支えています。大手木造ＨＭだって、地元の小さな工務店に下請けをさせています。その工務店の見積価格はローコストメーカーよりもさらに安いのです。安いものを使っているからではなく、住宅そのものの原価は驚くほど安いものなのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.5

bonjour12

工務店の安さは確かにcmや広告費にお金を使ってないという所は多いにあります。
ハウスメーカーだと連日cmに大物芸能人が使われています。
その芸能人に対する払うお金も多少は取られてると思っていいとおもいます。
ハウスメーカーに出ている芸能人で結構有名な人ばかりですよね‥きっと多額でしょう‥
またその工務店さんが専用の土地をあまり所有してないというのも正解です。
土地をいくつか所有していたけたがなかなか売れなくて潰れてしまう会社もあったそうです。
その友人の言うセールストークだよと言うのはセールストークだとしても工務店側も間違ったことは言ってないと思います。

でもアフター2年は短い。。。
坪単価が高すぎるのもアレですが安過ぎるのもちょっと考えものです。
本当に安く済ませたい、アフターも短くてもいいからとにかく安く建てたいと思う人は自らの責任でその選択肢もありますよね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.4

sirousagi1

選ぶなら　Ｂ社　としておきます。

しかし、確たる根拠があるとは言えませんが、地元密着型という事が理由とできるものです。

地元の噂というものは、大変重要にも思えます。

また、自治体の補助金や交付金など利用できそうなものを調べてもらいましょう。

お礼

再度ご回答ありがとうございます。
補助金などよく調べてみたいと思います。

回答No.3

sirousagi1

一概に決めつけてはいけない要素は多分にあります。
多くは、コンセントの数やら、いろんなものを高値のオプション設定をしているものです。
知っている例外として、
最近ＴＶＣＭや、番組のスポンサーに名を連ねることもある埼玉県Ａ市の会社もにおいても、
建売が主力ですが、ここ２～３年程前から注文住宅らしき○○○万円で家が建つを言っています。

地元の人間は、素性がわかっているため手を出しません。

しかし、使用する材料等はごく一般的に流通しているメーカー製品です。
躯体となる木材は、プレカット工場から運ばれるまともな材料で、
コンクリートプラントもＪＩＳ規格が取れていないところを探す方が苦労します。
これらは、きちんとやっておかないと会社の屋台骨が崩壊する恐れがありますからね。
問題は、このあとの工程（仕上げ、仕様、手間）にあります。

通常保証は、２年です。これは、使われている工業製品自体が２年程度の保証だからです。
不安な家は、住んだ当初からガタが来ています。

では、なんでの疑問が湧いてくるんですが、払わないんだから安くできる。
(1)下請業者への支払いが厳しい。
　　工事完了しても職方の１カ月分を残し、製品納入においても１～２割の支払いを残します。
　　次の現場へ移ったらこの分を支払うと言うらしいでのですが、結果この繰り返しになると
　　聞きます。現場をこなしていくと金額もバカにはなりません。結果残金の回収はあきらめる
　　（取引をやめる）ハメになります。
(2)建売の職人は、会社との契約期限を大きく短縮する。
　　朝は６時頃から夜は８時近くまで現場にいて、短期間に終えて次へ移ろうとします。
　　そのため、効率重視で納まりは「仕上がってりゃいい」程度の感覚です。
　　おそらくは、１棟あたりが割りに合わず、数をこなして給金を得るという構図です。
　　工事については、埋め立てや埋め戻しが発生した土地は・・・目の当たりにしたから・・・。

この会社は、弁護団を抱えていると聞きます。
お客様相談係へ連絡すると、来訪した人物が、
「お宅の家は安いんだから、これくらいはしょうがないんだ」
会社へ行くと、応接室へ通されて怖そうな人がソファーに座るや否や足をテーブルの上にドン。
まぁ、「被害者の会」があるくらいです。だから上場できない。
・・・・ちょっと、長くなってしまいました。

お礼

大変わかりやすい回答ありがとうございます。

現在検討しているA社は、太陽光など設備がかなり良いのに関わらず、安価で建ちます。
もう一社検討しているB社は、地元密着型で、かなり丁寧な家づくりをされているそうです。
ただし、設備は普通レベルです。
お金を払えば高い設備になるけれど、払えないならば相応の設備といった感じで、お得感はありません。
B社はやや劣る設備で、A社に比べ、私の年収程度、高くなる金額です。

回答者様でしたら、A社B社どちらで建てられますか？

回答No.2

Mokuzo100nenn

１．社員の給与水準が低い。
２．設計に工夫を凝らさない（＝素人設計で良しとする）。
３．建築に手間をかけない（＝職人の手間賃を節減する）。
４．仕入部材の種類を減らして、一部材あたりの仕入れ単価を下げる。
５．安値受注でもよいから、職人の手待ち（=アイドリング）を回避する。

給与の安い会社に希望して第一希望で入社する社員はいないし、工事の日当が安い仕事を好んで引き受ける職人もいないわけです。

給与の良い会社には入社できなかった社員と、日当の高い仕事が回ってこない職人が力を合わせてローコスト住宅ビジネスを推進しているわけです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.1

E-1077

新築といえるのは築２年までです。　だからじゃないかしら？

　マンションでも築二年以降だと安くなるのと同じ。

　アフターが必要のない建物が一番良いと思いませんか？

　アフターがしっかりしているって・・・要らないようなものを建てろよ・・・で終わりますよ。

　安価すぎるのは素材がチープだからです。某大手はこれで査察に入られて今はこれを売っていませんよね。

　今は印刷で綺麗に柾目を作ることも可能ですから、そういった意味でローコストにも出来るようです。

　要するに、見えるところに金をかけるか、見えない部分に金をかけるか、本当ならどちらにも金をかけるべきなんですよ。

　コストだけで家を建てようとするのは無理がありすぎます・・・・。

お礼

なるほど。ありがとうございます。
いいとこどりは出来ませんね。

素材がチープというのは、木材が良くないってことで合ってますか？
外壁や設備、瓦等は大手老舗メーカーの上ランクのものばかりなんです。