競売の引渡命令、明け渡し強制執行について

質問

・　落札物件の引渡命令の対象者というのは、特定されなければいけないと思うのですが、そもそも実際の居住者というのは、外部者には、なかなか分かりにくいと思うのですが、どうするものなのでしょう？競売手続きの中で特定されているものなのでしょうか？

・　もしも、居住者が引渡し命令に記載の人物と異なる人物に貸したり、住まわせたりしたら、強制執行はどうなるのでしょう？つまり、強制執行を妨害する目的で、実際の居住者をコロコロ変えたらどうなるのか？という話です。

・　また、引渡命令を受けても、すぐには強制執行をしない場合、どのくらいの期間を経過すると、当該引渡命令による強制執行ができなくなりますか？

回答No.4

oyazi2008 · ベストアンサー

引渡し命令は、競売調書による債務者、占有者など、残金支払い後は物件に居住する権利がないから、発令されるのです。
賃貸借契約を締結した時点で、賃借人となり、法的に「住むことが出来る権利」を与えるわけですから、当然競売を起因しての引渡し命令は、執行できなくなります。
また、生活保護などは家賃の上限や間取りなど（広さ）の制限があり（自治体にもよる）、一般的な賃料を得ることは無理ですよ。
高齢世帯が強制執行になる可能性は大きいです。国が強制的に排除するということを認識していないからです。いくら催告しても信用せず、執行当日「こたつでお茶を飲んでいる」というのが大概です。これで執行すると修羅場なんですよね。
3件強制執行したら、かなりの費用がかかります。
3ヶ月ぐらい猶予を与えて、引越し費用を支払いを条件に、立ち退きさせたほうが良いと思いますよ。
それでダメなら強制執行という覚悟はして。
情を殺さないとならない様な立場になりますから、仕事としてやるのは致し方ないのですが、質問者さんのように、仕事でない範疇で行うのは後味は悪いでしょう。記述から「善良な方」に感じますし。
しかし、情けは後で自己に降りかかってきてしまいます。
都市部なら競売の専門業者などいませんか？多少の費用がかかっても立ち退きを依頼したほうが良いのでは？支払いのタイミングや明け渡しに関する書類など色々とノウハウが必要ですし（質問者さんでは作成できないですよね？）、嫌なことは金で解決する方向を選択した方が質問者さんの精神衛生上は良い様な気がしますがね・・・・

お礼

ありがとうございます。資金が十分にあるわけではないので、
そもそも頼む費用もままならないというのが、実情ですね。
基本、全部自分でします。取り敢えず、不使用の1階店舗に入れれば、
今の家賃が必要なくなるので、まずは、そうしたいですね。
家賃を払いつつ、親への借金返済もするのは、かなり厳しい。

鍵は、債務者が持っていると思うのですが、3回訪問しても債務者とは
連絡が取れない状態です。もし、落札代金の支払後も、ぜんぜん債務者本人と
連絡が取れないようなら、鍵屋に頼んで開けてしまうということも、
検討してます。(使用してない1階店舗の話)

居住してる可能性の高い住居部分と違って、使用してない店舗なら、
さすがに自分が御用！となることはないんじゃないかな、と考えてます。

ちなみに、仮に居住者排除の強制執行となった場合、自分で荷物の運搬
(軽トラをレンタル)、保管(レンタル倉庫)をする、ということは、可能ですか？
これなら、最小限の費用で強制執行できるように思うのですが、
法的に無理だったりしますか？

回答No.3

oyazi2008

再度回答します。
債務者への賃貸は、一番やってはいけないことの一つです。
法人で事務所家賃など民事再生などで賃料を支払える根拠があれば別ですが、債務者に居宅を貸すということは避けたほうが良いですよ。3ヵ月後には大概延滞が始まります。保証人など付くあてもありませんし、一度賃貸契約を締結してしまえば、借家法で出すには、裁判が必要です。

残金支払い時に引き渡し命令の申し立てをする。
立ち退きの交渉をする。
ここで賃料を定め例え期限を区切った（3ヶ月や6ヶ月など）定期借家契約をしても、契約を締結してしまえば、強制執行の判決は役に立たなくなります。ここが、債務者本人と第三者の短期賃貸借契約者の違いです。（短期賃貸借・・・は6ヶ月間賃料を支払えば居住する権利がある）

考えることは理解しますが、割と「人が避ける類の競売」をやってきた経験から、それは最初だけ安易に家賃は入るが、後々面倒な事にしかならないという結末になる可能性がかなり大きいです。

厳しい言い方ですが、債務者の関係者などは一切排除したほうが身のためです。
家賃を貰わないで、2～3ヶ月程度の立ち退き期間の猶予を与え、だめなら強制執行覚悟したほうが良いですよ。一度もそこに住む権利を認めてはいけません。
競売は、何らかの要素があり、だから「安い」のです。当然その後に色々と支出は伴うわけで、その支出をケチっても、ろくなことになりません。
金も精神的にも「覚悟」が必要です。
まっさらの物件にして、リフォーム後に他の入居者を入れて収入を上げたほうが将来的には必ずプラスとなります。
強制執行になる事例は意外と少ないです。当初からこれは揉めるな？という物件がほぼそうなります。調書に競売を妨害するような記述や留置権の主張などない限り、そうはなりません。
但し、3世帯というのがネックですね・・・・・
兎に角賃料をもらったらいけませんよ。相手方に共○党の弁護士でもついたら非常にやっかいです。

お礼

とても参考になる助言をありがとうございます。

>>債務者への賃貸は、一番やってはいけないことの一つです。

>>最初だけ安易に家賃は入るが、後々面倒な事にしかならない
>>という結末になる可能性がかなり大きいです

>>兎に角賃料をもらったらいけませんよ。相手方に共○党の
>>弁護士でもついたら非常にやっかいです。

本業の方にこう言われてしまうと、なんとも悩ましいところです。

直接の債務者は、80才前後の男性で、必要なら生活保護の受給手続きを
手伝い、これで家賃の取りっぱぐれを回避したいとも考えてました。

引渡命令は、賃貸契約を締結すると無効になって、強制執行が
できなくなるというのは、知らなかったので、参考になります。

回答No.2

oyazi2008

ひとつだけアドバイスします。
物件の内容がわかりませんが・・・・・・・
＞これから交渉して、今後の相手の身の振り方を一緒に考えようと思っています。
この様な考え方は、立ち退きをこじらせ、遅らせるだけです。質問者さんは素人ですから相手方の立場や身の振り方など考えないほうが無難です。あくまで事務的に進めることが必要です。

強制執行は、おそらく質問者さんが考えているより多額の費用を必要とします。トラック、作業員、保管場所、鍵屋等すべて自前で手配用意しなければなりません。何から何まで、お任せ引越しパック並みの仕事量ですから、人出は必要ですよ。

1、残金納付と同時に引き渡し命令の申し立てをします。1週間程度で引き渡し命令が占有者にも届きます。
2、引渡し命令が発令されたら強制執行の申し立てを行ないます。一度目は執行官が現地に行き（同行可能）、占有者宛に執行日の通告をします（約1ヵ月後）
ここで、占有者は1ヵ月後には排除されるのですから、この間自己で退去するよう交渉し、その意向があるなら立ち退き費用の条件を提示します。もしくは、1の後に（引渡し命令発令後）この交渉を行ないます。
立ち退き費用を支払う意思が無いなら、1,2の通り手続きして執行官に任せて占有者に会う必要はないでしょう。恨まれるだけですから。

当方などは商売で数を行なうわけですから、スピード優先で1と2の間で面談し、所有者が占有者なら立ち退き費用の支払をするかわりに早期の立ち退きや、建築確認や図面類などがあればその授受をするわけです。引越し先の面倒まで世話することもあります。多額の立ち退き費用は支払いません。引越し代程度20万～40万程度です。
相手方は質問者さんを良く思うわけはなく、恨まれている可能性もあるという認識を持った方が良いですよ。

お礼

アドバイス本当にありがとうございます。

物件が少々特殊で、マンションの1～4階までの一括競売で、1階は閉鎖した店舗でゴミ散乱、2～4に債務者3世代がそれぞれ住んでる感じなんです。それで、自分は1階に無理やり住んで、そこを事務所としても使いつつ、2～4階には、契約さえしてもらえれば、債務者さん達に住んでもらうことがむしろ希望なんですよね。

家賃さえ払ってもらえるなら、何の問題もないんです。出てったら、その先で家賃を払う訳で、十分交渉の余地はあるのではないのかなと期待してます。

とはいえ、債務者さん本人とはまだ会えず、その息子(50代)とは会えたのですが、競売のことなんて知らないととぼけられてしまい、今後の交渉は難儀するかも。。。まだ、手続き途上で、支払いもまだなので、こちらもあまり大きく出られないんですけどね。

なお、引渡命令は、後から行うと大変そうなので、先に行うつもりです。どうしても交渉がうまくいかないときには強制執行しかないかなとも思ってます。しかし、費用がかかるので、自分もしたくないですね。

回答No.1

oyazi2008

強制執行などの妨害目的で、占有者に不法占有させられるのは、一度きりです。
残金を支払い手続きした時点で建物所有者は買い受け人なのですから、それ以降はそもそも貸す権利が無いわけです。そうなると警察も動ける事態になるわけで、債務者が所有者の時点でしか、この妨害行為は出来ません。
また競売の調書などは、半年以上前の調査内容ですから、悪意がある占有者が占有することも無くはない程度で、短期賃借権が認められない現在ではそこを気にする必要はありません。
引き渡し命令申し立ては、占有者が氏名等不明な場合でも、債務者や競売調書に記載された占有者宛てに判決を取れば、執行官の現地通告時には、誰なのか？占有権限は何なのか？職権で調査を受けますので、再度の申し立てに多少の時間を要するだけで、占有者排除に困難するわけではありません。

最後の質問は、解りかねます、他の方の回答か管轄裁判所の競売担当課へ聞いて下さい。

もし債務者側で考えているなら1カ月程度、明け渡しを遅らせる程度の嫌がらせにしかなりませんし、万一暴言や妨害行為などあれば執行妨害で執行官から即警察へ通報されますから、やめておいたほうが無難です。落札者側からすると、身寄りも金もない債務者の立ち退きよりははるかに楽です。

お礼

ありがとうございます。落札したので、質問しました。
これから交渉して、今後の相手の身の振り方を一緒に
考えようと思っています。

悪質とかの情報は特にないけど、どういうものなのかなと
一応、対策情報を仕入れておこうと思い質問しました。