離婚による不動産財産分与

質問

離婚した場合の、夫婦共有財産の不動産について。
夫婦共同名義の不動産があります。持分半々です。
債務者は主人で、連帯債務者は私です。
慰謝料代わりに不動産を・・・と思っていましたが。

財産分与とは何が違うのでしょうか？？
不動産を財産分与する際には、離婚成立後のほうがいいと聞きました。
贈与と同様にその場合は課税対象になるのではないでしょうか？
住宅ローンの残る不動産を財産分与することはできるのでしょうか？
また、財産分与する際には不動産の時価とかあると思いますが、
固定資産を算定する際に評価額みたいなものがあったと思いますが、
その評価額かは財産分与する金額を算定するのでしょうか？？
残債のある不動産を財産分与するとなれば、離婚が成立する前に銀行へ離婚の旨を話し、
成立後分与の手続き開始の時に再度銀行へ行けばいいですか？？

各手続きのタイミングも教えていただきたいです。

なんだか、銀行、税理士、司法書士などありこちに相談しなければいけないようで、
アドバイスをお願いします。

最初に質問してから、次々と質問してすみません。

回答No.2

oska · ベストアンサー

＞財産分与とは何が違うのでしょうか？？

財産分与は、「結婚後に夫婦双方が得た利益を、双方で分配する事」です。
結婚後に、夫婦で１００万円を貯めた。離婚時には、この１００万円のうち半分の５０万円を（離婚時に）分け合うのです。
共有名義の不動産でも、旦那が実質的に住宅ローンを払っていますよね。
不動産１００％をよこせ！は、無理があります。＾＾；

＞贈与と同様にその場合は課税対象になるのではないでしょうか？

離婚による「慰謝料」として財産分与は、税金がかかりません。
離婚をしていなければ、莫大な贈与税が（てぐすね引いて）待っています。

＞離婚が成立する前に銀行へ離婚の旨を話し、成立後分与の手続き開始の時に再度銀行へ行けばいいですか？？

どちらでも、同じです。
銀行（債権者）にとっては、債務者が離婚してもしなくても実質的に関係ありません。
ただ、「住宅ローン返済を、契約書通り返済を受ける」だけです。
離婚成立後も、旦那は住宅ローン返済義務が残ります。
同時に、質問者さまも連帯保証人としての義務が残ります。
不動産の名義変更（所有者変更）を行なってもいなくても、（旦那が）住宅ローン返済が滞納すれば・・・。
連帯保証人である質問者さまに、銀行（債権者）から「ローン残高一括返済の命令」が合法的に届きます。
※債権者によっては、分割も認める場合があります。
連帯保証人（質問者さま）が返済出来なければ、（不動産名義が誰であっても）銀行は「抵当権を行使」して、裁判所の許可を経て「競売手続き」を行います。
管轄する裁判所に「競売物件」として公示されます。
不動産の持ち主又は入居者は、「期日を区切って退去命令」が出ます。
つまり、合法的に追い出しをくう訳ですね。＾＾；
余談ですが・・・。
住宅ローンを支払い中でも、不動産の所有権は「登記上の名義人（旦那・嫁さん）」です。
融資している銀行（債権者）には、所有権はありません。

お礼

回答ありがとうございます。

離婚後に財産分与の形で、家を主人名義にしようと思います。

が・・・。
銀行側が認めるかどうかですよね。
主人の一人暮らしなら、住宅ローンの返済が無理ではなさそうですが。。。
もし万が一返済できない場合は、私に返済がくるわけですね。
銀行によっては、分割が認められることもあるんですか。

他の方の回答にもありましたが、何をするにもまずは銀行へなんですね。

回答No.1

koiprin

ローンがあるということは、現在の不動産の所有者は債権者である銀行ですよね。
財産分与ということは、お互い所有権を主張しあうということなので、不動産の場合、登記の変更が必要になります。登記を変更する際には、債務関係を整理してからでないと、銀行が納得しない場合が多いのです。
というのも、ご主人に融資をしているということは、ご主人から取れなくなったら、連帯債務者から取ることになっていますが、主婦の場合はほとんど収入がないため意味がないので、物件の売却ということになります。
これが離婚となると、すぐに売れない、とか売ることが難しいという話になってしまって、銀行がリスクを負う可能性が高くなると判断します。
だから、不動産の場合は、債務の整理をした後で、登記を変更するという形をとります。
基本的には、不動産を財産分与の対象とする場合は、債務完済後に登記変更することで慰謝料とするなど、公正証書にしておく形をとるのが常道だと思いますよ。

お礼

回答ありがとうございます。

名義の変更をするには、債務整理をしてから・・・ですか。
ちょっと軽く考えていました。
私が家を出て行くので、名義をひとりにまとめたほうがいいだろうと
思ったのですが・・・。
私自身、正社員で働いていますが、債務を整理できるほどのお金はありません。
主人の一人暮らしであれば、毎月の返済に困るということはないと思いますが、
様々な決め事は公正証書？にして明確にしたほうがいいのですね。