築年数の古いマンションの行く末

質問

築年数の古いマンションの購入を検討しています。
　築年数は1973年なので今年で築40年になるＲＣマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

　私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね？
　地域は名古屋市なので東海地区としては今後も地震の驚異が残ります。

仮にいつ来るか分からない地震に対する問題を考えないとして、基本的にここまで古くなっているＲＣマンションという建物としての行く末はどうなることが予想されますか？
　若しくは、法規上などでどうなることが決まっている、などがあればぜひ教えてください。
　できれば実例があれば良いのですが、検討しているマンションを販売している不動産外者の方も「ＲＣマンションというものが一般的に建てられ始めたのがちょうど40～50年前くらいでなかなか建て替えなどの実例が少ないのも事実」ということで、買ったあとの心配事がどうもモヤモヤしています。

　例えば50年経ったら強制的に法律で建て替えをしなくてはいけない！と決まっているのであれば、残りの１０年で一旦退去しなくてはならない、その際には賃貸か実家にでも仮住まいをしなくてはいけない、とある程度計画も建てられます。

　まだ実例自体があまり多くはないという分譲マンションの行く末とはどうなるのが現実ですか？
マンション管理士や不動産分野に長けている方、こういった古いマンションを購入しようとする場合の注意点やその先のライフプランも踏まえてアドバイスいただければと思います。

　ちなみに購入希望者は30代で、年収は800万あります。
ちゃんとした（？）新築、築浅物件も買うことはできますが、今後の日本の状況が見えないためあまり大きな買い物（4000万とか）をすることに不安を感じます。

　わかりづらい質問で恐縮ですが、ぜひアドバイスをお願い致します。

回答No.5

kutugen · ベストアンサー

＞中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね？

マンション全体のフルリノベ（名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが）であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体のリノベ内容や耐震診断結果・補修内容を確認すれば安心して住める物件が多いです。

しかし古いマンションを単に特定室内だけリノベしたような物件は・・・
結論を先に申し上げますと、やめておいた方が宜しいです。

他の区分所有室には、リノベどころかリフォームもできない経済状況の方が住んでいたり、
管理費や修繕積立金を滞納していたりします。
そのため、建物の維持管理に必要な長期修繕計画が破たんしていたりして、鉄部やコンクリートが著しく劣化していたりします。

一部は賃貸化されていたりして入居者の入れ替わりも激しかったり、
管理費滞納の多さや所有者の支出能力の低下で、管理状況が悪いか、これから悪くなっていきます。
昔の物件は給排水系統の更新工事が難しく、また高額になる傾向があるため、排水詰まりや水道の水質低下、漏水などが起きてきます。
そういった問題を解決しようとしても、修繕積立金が底をついていたり、修繕金が高額なため１戸あたり数十万円以上の追い金を求められたりします。
もちろんそのようになった物件で修繕金を集めるのは不可能に近いです。
こうなるとスラム化するのは早いでしょう。

根本的な改善をしようとしても、管理組合員は連絡が取れなくなっていたり、老人で改善意思そのものが無かったりします。
建替え決議に必要な賛成票すら集められず、廃墟ともなりかねません。

先に申し上げたような、超富裕層が住んでいたような物件であれば、建蔽率や容積率に余裕がある事が多く、立地も抜群なため、建替えによる容積アップにより、区分所有者の負担金が無かったり、少額で済んだりもしますが・・・

お礼

ご回答ありがとうございます。

まだ確認が取れておりませんが、耐震工事などは未実施だと思います（そんな重要な説明は一切なかった）。
現所有者方の経済状況まではわかりませんが、高齢化が進んでいるところと修繕積立と管理費合計が２万円足らずのところを見るとご指摘のように長期修繕計画自体が破綻しているのかもしれません（外観の塗装工事などは定期的にやられているようです）。

　そう言う意味ではかなり面倒に巻き込まれそうな不動産だと感じました。

投資として何かがあったときは売り逃げちゃう、というような考え方や不動産会社のように売り逃げちゃう考えなら問題ないでしょうが、自分で住んで管理もするとなれば問題山積ですね。

　古いマンションは思っていたよりも問題が多く感じました。

　実事情を知り、非常に勉強になりました。
ありがとうございます。

回答No.6

odasaga09

極めて正常な感覚の質問ですね＼(＾o＾)／

リフォをリノベとか言い換えて、アーキテクト？デザイナーごとまるで店舗のようなスタイルをさぞモダンな新ライフ方向？・・・みたいなのこの前テレビでやってましたけど・・・（笑

つまり、皆で渡れば怖くない赤信号・・・状態で(笑

極論すれば、原発安全神話と同じ。。。

オッキイ地震来るか来ないかの掛け率の問題で。

※ココ重要→　ハッキリ言って、もはや古い中層建物群総体でも個体での問題ではなく、個人の人生観の問題です。哲学です(笑

住んでる危険度のほか、財産感覚でここが購入派、賃貸派に大きく分かれる観点です。

長年設計監理業務経験上、正直率直言って、自分の手がけ、しっかり監理してきた物件以外安心度はありません。見てきて、鉄筋配筋や溶接箇所の致命的いい加減さを運良く施工最中に目撃して生コン打ち込み止めさせてスッタモンダしてようやく直させた・・なんて例さえいくつもあります。。。

そして、（例えば阪神級の地震に遭えば）倒壊・圧死ほどの壊れ方はしないと（これまでの理屈上の）自信はありますが、構造修繕不可能な、財産的価値を失くす壊れ方はたぶん出るんじゃないか・・・と思っています。（し、率直、建主様とも必ず雑談に入れます。責任逃れ予防線の意味でも笑）

まさに運を天に任せて・・・
こうと決めたら、迷わない。
決めて踏み出してからグダグダ心配する、考え出す、これがもっともサイテーの脳力の人です。←これだけは堂々と言えます＼(＾o＾)／

お礼

ご回答ありがとうございます。

業界に長年携わっている方こそのご意見、大変貴重に感じました。

やはり私の考えていた不安が正解だったようですね。
建築屋さんの言うことは昔からあまり信じていませんが、不動産会社もまた仲介するだけして後のことはよくわからんで通してしまうのですかね。

法整備などもまだまだのようですし、ようやく方向性が見えてきたような気がします。

ありがとうございました。

回答No.4

大明神（@bathbadya）

まあ、ひとつの方法として銀行に聞いてみる。

「ローンを組みたいんだけど」と相談して、ローンが組めない物件はアウト。

地震保険の見積などもチェック。

cpy3300さんも損はしたくないだろうけど、ほかにも損したくない人はいくらでもいるんで参考にするといいですよ。

PS。名古屋地区だと筐体よりも地盤や出水の心配も重要じゃないかな？？？
　　地震の時、下が潰れるのか、全体が傾くのか・・
　　長期修繕計画があるなら、地盤調査とかしてると思いますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。

そういう観点からも確認ができるのですね。参考になりました。

回答No.3

foomufoomu

＞いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね
そのとおりです。

で、そういう建物の救済措置として、耐震診断・耐震補強があります。
http://www.honmagumi.co.jp/kenchiku/page3-1.html
これは新耐震基準ができたとき同時に作られていたのですが、当時は静岡近辺など一部の地域でしか行われていませんでした。全国的に耐震補強がクローズアップされたのは、阪神淡路震災からです。
すでに学校では実施がかなり進んでいますから、ご覧になったこともあると思います。

耐震補強は、だいたい新築の１～２割の費用でできることが多いので、実施する価値はあると思います。
ただ、コンクリートの寿命があるので、前の回答にもありますが、築100年使うのは無理でしょう。

補足

ご回答有難うございます。

耐震工事ですね。そういう手段もありますね。

ただ現実的に実施しようとすると、これまでの修繕積立金を元にマンション組合の何割かの賛成を得て実行に移る、と聞いたことがあります。

流石に100年は使うつもりはありませんが、仮に私が今買ったとして、40年住んでも築80年ってところでしょうか、数字だけを見ると流石にちょっと怖い気もします。

問題は高齢化して皆さんさほどお金などに余裕はなく、賛成が得られない場合です。建て替えもそうですが、耐震工事という案も現実的に実行できるかと言われると法的な強制力や何らかの外的な指導や補助金などがない限り難しいのでは？と思ってしまいますが如何でしょうか？

未来の法整備については何とも言えませんが、現時点では解決策が定まっていない（問題先送り）なタブーな世界なのでしょうか。

回答No.2

Mokuzo100nenn

＞築年数の古いマンションの行く末

膨大な量の建築廃棄物となって日本中の処理場を埋めることになります。

木材は解体時に焼却すれば生育過程で吸収した二酸化炭素を環境に返還するだけです。
鉄骨は解体時に鉄くずとして溶かして再度、鉄製品になります。
コンクリートは再利用が出来ず、埋立地を埋めるだけです。

その耐用年数は建物ごと、またメンテナンス状態によって違いますが、設計時には60年を目標としておりました。
よくメンテされているコンクリート建造物は80年ぐらい使える可能性もあります。でも100年は無理でしょう。

コンクリートという建築資材があまりにも安価なため、戦後の貧しい時代から沢山のコンクリート建造物が作られました。
これからそのツケを払うことになります。

最近では、コンクリートの廃材処理の困難さを意思して、鉄骨造りの高層建築物が中心になりました。

お礼

非常に興味深い観点をいただきました。

やはり具体的な解決方法や指針は出ていないのでしょうか。

結論や方向性が出ていないものに身を任せるのは少し怖いですね。
気に入ったマンションは５階程度の比較的低い建物ですが当時としても妙に凝った外見が今でもノスタルジックな雰囲気を出していて、それはそれで良いと感じました。

ただ他の方も言われていますが、次の大きめな地震で住むには危険なくらいな崩れ方をしてしまえば資産どころじゃありませんしね。

ありがとうございました。

回答No.1

inon

敷地が広ければ建て替え時にフロアを増やしてその分安く建て替えるなどの方法もありますが、実際には無理でしょう。建て替えは築４０年などの建物では住民の年齢も高齢で建て替え費用が工面できず無理な場合がほとんどです。
出来れば耐震補強して安心して住み続けると言う手も有りますが、耐震補強には一億円以上のお金がかかるので難しい。（お金以外の問題も山積みです）
修繕積立金を上げるにしても限度が有りますしね。
新耐震前の建物は地震が来たら終わりかもというように思った方がよいかもしれませんね。

築浅物件を買えるなら買った方が結局はお得です。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。

おっしゃる通りで、検討物件のことを聞く上で周辺住民に変な人がいないかなど話していたら、やはり高齢者が多くて頻繁に救急車が来るとかそういう話題もありました。

　やはり建て替えというのは現実的に無理なんでしょうね。
　管理費と修繕積立金をしっかり取られてもあまり未来のない支出とも言えますね（地震が来るまで住めるだけ住むという感覚がどうしても馴染めません）。

築浅物件を買うという選択肢もあるにはあるのですが、今回の物件がやはり中心部の住みたい場所だったので、不動産ならではの場所に惚れた点もあります。

気長に探してみます。

ありがとうございました。