行政書士の職務に対して不信感があります。

質問

添付したファイルのような土地の開発申請を行政書士と土地家屋調査士の資格を持つ方に依頼しました。
しかし業務の内容に不信が有りましたので下記の質問をメールで行いました。

○○の土地の申請でお世話になりました○○です。

行って頂いた業務に関して（11/10日作図分）お伺いしたい件がありますのでメールにてご連絡させて頂きます。

(1) 北側開発区域の線より1ｍ南側へ建物を配置した理由は何でしょうか？
(2) 北側開発区域の線で水路より30°の角度以内（安息角内）に地中に埋め込むようにブロック等を設置した理由は何でしょうか？
(3) 建物の配置や地中に埋め込むブロック、隣地との境界ブロック等は誰と打ち合わせて図面に記載されましたか（そういった仕様、材料を使用した訳）？
(4) 水路の底30°の延長線上より北側に建築出来ない（擁壁等を行わない場合）と分ったのは何時ですか？又それを誰かに連絡されましたか？
以上、長文になり申し訳ありませんがご回答お願い致します。

これに対し下記の連絡が約2週間後にありました。（メールでの催促１回、電話での催促１回）

1月２１日の質問にお答え致します
建築に関すること（配置等）は建築士さんに相談してください。
崖後退のことは建築基準法なので建築士さんにも解るはずです
ブロック塀の変更及び擁壁が希望の場合には要望にお応えして変更申請に応じます
対応出来ない要望については、法廷で話し合えば良いと思います

この返信の内容では私の質問に対して明確な回答となっていないと思っていますし、明確な回答が出来ないのは不備や過失があるからではないかとも思っています。
行政書士の職務は依頼者の意向を汲む事無く自分の裁量で事を進めて良いものなのでしょうか？
今後は行政書士会や知事への懲戒請求も場合によっては考えたいと思いますが、まずはこの業務内容に付いて正当であるがどうかを教えて頂けたらと思います。
尚HMや不動産仲介業者の過失もありますがここでは行政書士の職務に付いてのみご回答をお願い致します。

回答No.4

higepi · ベストアンサー

当初の質問の「行政書士の職務」について、その仕事の進め方、許可内容（擁壁など）が適切であったかどうか、については　前回の回答に書きましたとおり、残念ながらお役に立てません。

ただ、件の行政書士の回答は、開発許可基準などに則って仕事をし許可が出たのだから、間違っているわけではないことは建築士なら分かるから、そちらに適不適を聞いてくれ、といいたいようですね。

少し丁寧さに欠ける回答ですね。
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ただ、売買の流れに疑問がありますので、以下、蛇足ながら書いてみます。

通常、開発許可を要する土地の売買では、停止条件付きの売買契約　すなわち　開発許可が下りなかったら、契約を白紙撤回できる　旨の条項が入っているはずです。

そして、買い主の意向を踏まえて、仲介業者が、日頃から取引のある行政書士に開発許可手続を頼んだのではないのでしょうか。

そして、開発許可が下りて、停止条件が解除されて所有権が移転できる状態になったので、売買代金を支払い、買主に所有権が移転するという段取りになるはずです。

買い主のあなたは、この流れで土地を取得されたのではないのでしょうか。

そして、売買代金全額を支払う段階で、当初の約束通りに、建物の配置ができるかどうかを不動産業者が確認して、当初の打ち合わせ内容を満たしているからということで、代金決済に臨んでいないとすれば、不動産業者への損害賠償請求を検討されるか、売買契約の白紙撤回を申し入れるなど、交渉をしてみてはいかがでしょうか。

調整区域の土地に関する通常の取引の流れではなく、開発許可が下りていないにもかかわらず、手付け金以外を授受していたり、あるいは全額支払って所有権も移転していたとすれば、不動産業者は　全くの素人であり、法律違反と言うことになると思います。

他の消費者のためにも、県庁の宅地建物取引業者を取り締まる部署に、仲介業者とのやりとり、契約に至る時間経過、行政書士となぜ打ち合わせなかったのかなどを書類にするとともに、その間に手交された書類も添付して、相談される必要もありそうです。

その不動産業者が　各県の宅地建物取引業協会の会員であればその協会に、全日本不動産協会の会員であればその協会に、苦情を申し立てるのも、改善に役立つかもしれません。

役に立たないことを書いてしまいました。　これにて失礼。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。ご回答有難う御座いました。

補足

詳しい解説有難う御座います。不動産業者の件は宅建協会に相談し、不動産業者も重要事項の説明が無かった不備を認めていますので、保証をどれだけするかの話し合いを進める予定です。

回答No.3

higepi

私は、行政書士、土地家屋調査士の資格を持って３５年営業しています。

以下は、回答になっていない　一番悪い形の回答でしょうから、無視していただいても結構です。
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開発許可申請とそれに伴う道路加工などの許認可申請業務は、行政書士の仕事です。

但し、設計資格は、１ha（１万m2）以上については、一級建築士と宅地造成技術者、技術士などに限定されますが、１ha未満であれば、設計資格に制限はありませんから、二級建築士でも行政書士でも全く資格が無くても構いません。

私も数え切れないほど、住宅団地や工場敷地の土木設計をしてきました。

そうそう、測量士の資格で測量の仕事をしている人が、土木工事の設計をしている例も多く、過去は、県や市町が発注する土木工事の設計も受注してきています。
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さて、本題ですが、悲しいかな、この問題を考えるには、現況平面図、造成計画平面図、縦断図、横断図、構造図、並びに地質に関する情報、さらに言えば、現地のパノラマ写真があればいいのですが、それらが無いと、判断できません。

そこで、市内の他の業者に電話して、相談に乗ってくれる人のところに、上記の図面をお持ちになって相談されることをお勧めします。

最低、相談に乗ってくれる人が３人見つかるまでは、しつこく捜してみて下さいませ。

なお、その土地が市街化区域か、市街化調整区域か、水路は１級・２級・準用河川かどうかも判断する際に必要になってくるかもしれません。

ですから、地元の事情が分かる（知識ないし情報を持っている）人を捜す必要があります。
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そもそも、依頼者（質問者）と行政書士の間で、話をしながら進めていない様子からは、第三者が間に入っていたのであれば、起こるべくして起こった行き違いのようにも思えますね。

土地に関する打合せは、絶対に出会って、しかも現地を一緒に見て回ってから、図面を見ながら打合せをする必要があります。

メールなどでは、３次元の空間を設計するのに、とても思い通りの設計も、意思疎通も出来ません。

これからでも、メールではなく、出会ってケンケンがくがく　話されることをお奨めします。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。ご回答有難う御座いました。

補足

回答有難う御座います。この方とのやり取りは文中のメールが初めてです。購入した土地は市街化調整区域ですが集落内開発地域で申請により家の建築が出来るとの事でしたので購入しました。土地に擁壁をするしない、家の配置をどこにするかはHMと相談して決めました。その後土地の開発の申請をして認可がおりた図面を見て初めて目にする家の配置であったり塀の仕様であったりしたため何故当初の計画と違うのかと思うようになりました。３０°の規制に気付かないHMの設計士や重要事項で説明の無い不動産業者などあらゆる問題が重なっていると思いますが、HMから渡された配置図のとおりに申請できないと分った時点で何の相談も無く勝手に申請が進められている事に不信感を感じている次第です。

回答No.2

onbase koubou（@onbase）

一般的に考えれば(1)～(3)は行政書士や土地家屋調査士の職務ではないので建築士に問い合わせなければわからないことかと思われます。
建築基準法の問題かなにかで建築士が相談なしに変更してしまった可能性が高いです。
(4)についても行政指導があったのであれば建築士に伝えているはずです。
行政書士はあくまで建築申請の代行をするだけで設計変更をする能力も権限もありません。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。ご回答有難う御座いました。

補足

回答有難う御座います。(3)の質問と回答をみて頂けば行政書士の方が自分の判断で仕様を決めて申請している事が分ると思いますが建築士の指示の無い事を行政書士が勝手にやっていたら問題でしょうか？

回答No.1

佐藤 志緒（@g4330）

(1)～(4)全て行政書士が決めた事ではないでしょ。
行政書士にそんな能力も権限もないと思いますが...
行政書士は官公署に提出する書類や権利義務・事実証明に関する書類を正しい書式に則り作成するのが仕事です。
(1)～(4)は書式を作成する前段階であり、設計業務です。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。ご回答有難う御座いました。

補足

回答有難う御座います。HMと打ち合わせた配置図と異なる申請がされていたのでこの問い合わせを行いました。
HMも依頼していない仕様で申請されていたと言っています。３０°の線を把握できなかったHMも問題ですが何の相談も無く規制をクリアする方法を検討する余地も無く事が進んでいる事に不信感を持ちました、この方は行政書士と土地家屋調査士の両方の資格保持者なので全て行えるのでしょうか？