- 締切済み
マンションの建て替えについて
- みんなの回答 （7）
- 専門家の回答
みんなの回答
- protege
- ベストアンサー率0% (0/0)
最近ではマンションの老朽化にともなう建て替えも成功しているケースも増えて 参りました。 詳しい法律の説明は省きますが、建て替えの場合はその資金調達が問題とな ります。そのために一般的には再建築時に現在の戸数より多くの戸数で建設し て、増加戸数分を分譲販売することで調達をおこなう手法がとられます。 ご検討になられているマンションの建物が敷地に対して容積率がぎりぎりに建 設されるようであれば、その手法が取れなくなります。 東京都某市での公団分譲など、広大な敷地に建設されているマンションなどで は余剰容積があるため、古いマンションではありますが相場も安定した取引が 行われています。 もちろん４０年後の法律がどうなっているかはだれも判りませんが・・・。 補足ではありますが、敷地が大きい＝固定資産税は高くなるという図式は覚え ておいて下さい。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
＞建て替えなければならない時、その資産等々はどうなるのですか、 普通は．．．物件の価値＜建て替え費用．．．になっているでしょう 売れば土地の権利も有りますからいくらかにはなるかも？ ＞それともみんなで資金出し合って新築マンションを建てるのですか、 管理組合次第 ・建て替える ・売却する ・ほったらかす http://www.geocities.jp/tshny046/ennkatu.html http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/135-08manshon.pdf http://diamond.jp/articles/-/7087 ＞自分の資産として手に入るわけですが、 資産＝財産と勘違いされていませんか？ 自宅は「経費の掛かる消耗品」ですよ．．．車と同じです
>建て替えなければならない時、その資産等々はどうなるのですか、 建物評価は撤去費分だけマイナス 土地の持分だけが資産です。 ＞そのままゼロになるのですか！それともみんなで資金出し合って ＞新築マンションを建てるのですか、 基本はそうなのですが、持分土地の一部をデベロッパーに売って 売った金で建替え建物を取得することもあります。 そのためには、規制緩和か都市再開発で既存の指定容積率が 大幅に増える必要があります。 現在４００％の容積指定を目いっぱいつかっているなら 再開発等で容積率が８００％になったとすると、 現在の持分の土地が半分でも現状の住居の床面積は確保 できますから、持分の土地を半分売って売った金で 撤去費も含めた建替え事業に参画する。 逆に、郊外などの将来にむけて容積率の増加が見込めないような立地は このような形での建替えは困難ですね。 再開発でなぜ容積率が増えるかというと、区画の細分化された土地では 幹線道路沿いだけが高容積、裏側はそれより低い容積。さらには道路斜線 や前面道路幅で指定容積が制限されることがあるわけです。 細分化した道路区画を大きなまとまりで作り変えて、公共緑地などを まとめて確保することで、良好な都市環境が整備されるなら、全体の 容積率を割り増しが行われます。都市計画審議会というところで審議 されて開発許可が出ます。 とはいえ、マンション自体の歴史がまだ浅く、築５０年以上経っているものの 建替え事例が全国で４０件程度しかない現状では、全国に５６０万戸（Ｈ２１） あるといわれる分譲マンションの建替えに関して決定打はないというのが 現状です。 http://www.asahi-kasei.co.jp/atlas/images/tatekae/nyumon/02/fig_01_1_l.jpg マンションの建替え促進に関しては国土交通省の総プロで政策案を まとめた経緯があります。http://www.ichiura.co.jp/vision5/vi5.htm そのなかで、都住総、市住総などの総合設計 制度の充実や、廊下階段などの面積除外などの規制緩和が行われ これによって老朽マンションの建替え促進を図ったつもりが、地価下落 企業の土地放出から新築タワーマンションブームにつながっただけで 肝心の老朽建替えは少しも進まなかったということです。 現実問題として、マンションは１０年～２０年のサイクルで居住者が入れ替わる というのが従来の流れでした。ですから誰も建替えを想定して住んでいない というのが本音ではないでしょうか。 とはいえ、現状では築３０年経したマンションがやっと１００万戸を超えた 状況です。当面の課題は１９８１年以前の旧耐震設計マンションの耐震補強 といえそうです。耐震性能が低く補強も困難な建物の建替えこそが緊急の 課題。 量的には、築２０年の中古マンションを買って住む人が今後も増えていく ことになるでしょう。おそらくは二回目の大規模修繕で臨時徴収がある前 すなわち築４０年に至る前に売って住み替える人が多いと思われます。 ＞詳しい方がいたら、それに関連する情報をいろいろ教えてください http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/135-08manshon.pdf http://mansiondata.co.jp/main/063.html http://www.mlit.go.jp/common/000027312.pdf
- 86tarou
- ベストアンサー率40% (5094/12701)
築20年で40～50年後ともなれば築60～70年にもなるので、当然建て替えということになってるのが普通でしょう。この時建物に価値はなく、土地代を持分面積で割ったくらいの価値しかありません（取り壊し費用も差し引かれるかも？）。マンションは一戸当たりの土地代がしれてるので大した金額（資産）にはならないかもしれません。 建て替えの決議がなされれば従うしかなく、この時追加の費用が払えなければ前記した土地代を貰って出て行くことになります。建ぺい率や容積率に余裕があれば今より大きな建物を建てられますので、それを分譲して負担を減らすことも出来るかもしれません。 築20年のマンションに長いローンはお勧めしませんし、築年数によっては担保価値が足りずに多くの頭金も必要になってくるでしょう。一生に一度しか買えない家計状態なら終の棲家にする必要がありますし、少なくとも平均寿命程度までは建て替えずに持つ必要があるでしょう。買ってしまえば永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品だという考えをしておくべきなのです。
- toteccorp
- ベストアンサー率18% (752/4134)
支払いが終わらなくても、残金より高く売ることができるなら資産でしょう。 支払いが終わっても、売ることができなければ資産ではなく負債でしょう。 ゼロではなくマイナスの可能性が高い。 建て替えも簡単に行かないと思います。 件数を増やしても売れないかもしれない。 反対する人が多くいるかもしれない。 反対する人から買い取らなければいけない。 今新築を購入したほうが、トータルで安いかもしれない。 住めなくなり引っ越ししても売れなければ共益費を支払い続けなければならない。
- bukebuke
- ベストアンサー率18% (364/1930)
老朽化した場合は土地代だけでしょうね
- t0z2
- ベストアンサー率36% (139/377)
マンションの自治会で、どうするかを話し合い、決議をとることになると思います。 大抵、そんなボロボロになって済み続けてる状況では、お金も持ってないので揉めるんですよね。 マンション立替時に高層階に立て替えて、増えた部屋を分譲して、その利益で区分所有者の負担を減らすとかもあるんではなかったですかねぇ。もちろん、所有面積は減ることになりますけど。
関連するQ&A
- 分譲マンションで建て替えをされた方に質問
現在、築２０年近くなるマンションを所有していますが、やはりいつかは老朽化による建て替えの問題が浮上してくると思います。 万博の千里ニュータウンなどでは老朽化で建て替える、建て替えないということでもめているそうです。 というわけで実際分譲マンションを老朽化により建て替えられた方、分譲価格のおよそ何割くらいの費用がかかりましたか？ そのための資金はいくらくらい用意するべきですか？ 暇な時に回答下さい。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 分譲マンション売却のタイミング
分譲マンション売却のタイミング 築１６年目で６８m2（３ＬＤＫ）の分譲マンションに住んでいます。ローンはあと３年で完済予定です。 狭いので売却して、もう少し広い家に買い換えたいのですが、その時期について決めかねています。 立地条件も特に魅力的でないためか、売値の相場は新築購入時の半値以下のようです。 なるべく多く資金を貯めてから新居を購入するべきだと思う一方、古くなればますます売れないのではないかと不安です。ローン完済後、すぐに現在のマンションを売り、ほぼ全額に近い新たなローンで新居を購入するのは危険でしょうか？ 新居の購入金額は２５００万円前後で考えています。この金額で新築マンションや戸建ては無理なので、中古物件を買うつもりです。現在４４歳・年収６５０万です。 やはり、しばらくは現マンションに住み資金を貯めるべきでしょうか？ しかし築２５年等のマンションが売れるのか心配で焦ります。 みなさんなら、どうされるかご意見をお聞かせください。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- マンションの建て替え
1970年築くらいの中古マンションの購入を検討しています。 マンションもいずれ年月が経てば老朽化し、壊すか建て直すかしなければならない時がくると思います。 そういう時、マンションの所有者の権利はどうなるのでしょうか？一戸建てであれば、壊しても土地は自分のものになりますが、マンションではそういうわけにはいかないと思いますし、建て替えたらまた新たに購入することになるのでしょうか？
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 中古マンション建て替え費用について（長文）
独身です。 予算的に、築20年前後の中古マンション購入を検討しています。 が、30年後位に起きる可能性がある、建て替え も視野に入れないといけないと思っています。 その頃、自分は独居老人の可能性が高いので（親もいなくなっているでしょうから）、退去して、買い取り金額をもらうことになると思います。どのくらいの金額になるものでしょうか？ ＜この質問をさせていただいた考えの背景＞ 建て替え決議がなかなか難しいとは聞きますが、 これから30年後は、そうでもなくなっている気がしています。 理由は。。（素人考えの予想ですが。。） ・政府が景気対策で、中古マンション建て替え推進方向になっていると聞く。 ・30年後は、売りたいが老朽化のため売れないマンションが多発していると予想。 ・建て替えを見越して、投資目的等で老朽化したマンションを買う人が増える。 ・駅の近くなど、分譲マンションを建てるべき場所には、ある程度立てつくしたため、デベロッパーが中古マンションの建て替えに走る。 30年後は、私もかなり高齢になっていて（独居老人になっている可能性大）、 もしかしたら、「身体がきかなくなってきたので老人ホームに入りたいけど、マンションが売れないし、借り手もつかないので、管理費や固定資産税から逃れ慣れない」 という自体に陥っている可能性もあります。 だとしたら、立て替えにより管理費や税金から逃れて、引き払うのもありかなと考えます。 逆に、「建て替えにより住み家を失い、行き場なく泣きの涙」になる可能性もあります。 とにか30年後、自分＆世の中がどうなっているのかまったくわかりませんね。 なかなか人生設計、難しいです。 いろいろシュミレーションして、もし将来、後悔しても「あの時あんなに考え抜いたんだからしかたない」 と思いたいです。 よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 賃貸、建売、中古マンション検討。
賃貸、新築分譲、中古マンション購入で悩んでいます。検討している所の相場。 ↓ ↓ 賃貸の３ＬＤＫでは(新築。６０m2)、大体８万円台他共営費、駐車場代。 戸建ての場合では(新築１２０平米)、８万円台×３５年ローン他固定資産税。(２５００万円) 中古マンションでは(築１０年。６０m2)、７万円×１５年ローン他固定資産税、修繕積立金、共営費、駐車場代。(１０００万) ※大人二人、四歳の男の子１人 まづ、悩んでいるのは (1)子供が四歳の男の子の為、上下左右の騒音迷惑 (2)賃貸で、七万払うのであれば、戸建て、中古マンショ ンを買ったほうが得か? (3)固定資産税、以外の支払いは何か?? (4)戸建ての場合、自己資金が無いためローンを組むとプ ラス一千万弱になってしまいます。年収約３５０万位 だと思いますが、ローンを組んで、無理の行くような 気がして不安です。 (5)マンション購入のメリット、デメリット。 (6)新築分譲戸建て、メリット、デメリット。 資金の問題が大きいです。 購入後、売却予定はあります、大体１０年～２０年です。 些細の事で良いのでアドバイスお願いいたします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- どちらのマンションを買うべき？
そこそこ不便な地域にあるが築2年ぐらいの中古マンション（高め）と、 利便性は良いが築40年ぐらいの中古マンション（安め）なら、 どちらをローンで購入しますか？ 毎月家賃補助が出るので、その範囲内か少し上回る値段で買いたいそうです。 賃貸でも分譲でも出るので分譲のほうが自分のものになり得だからと。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- マンションの建替え？
マンションは３０年たつと老朽化などの理由で、建替えることがあると聞きました。これでは、例えば３０歳でマンションを購入しても、６０歳になったら、引っ越さなければいけないのでしょうか。まだローンも終わっていない可能性もあります。それとも新しく建替えたマンションに住めるのでしょうか。そうだとしても、マンション建設期間は、他の住居に住まなければならなくなります。
- ベストアンサー
- その他（社会問題・時事）
- 分譲マンションに住み続けますか？
現在４２歳。２８歳のときに６９m2、３ＬＤＫの分譲マンションを購入しました。ローンはあと６～７年で完済する予定です。 買った当初は一生ここに住むつもりでいましたが、最近はどうすべきか迷っています。ひとつは耐久性の問題です。築１４年の今はそれなりに古びてはいますが、生活上の大きなトラブルはありません。でも数十年後のことを考えると不安です。ボロボロになって売れなくなる前に、ローン完済時の築２０年前後で売却して別の住居を求めたほうが得なのでしょうか。 もうひとつの心配な点は、高齢になってからも管理費や修繕積立金を支払えるのかということです。現在はあわせて25,000円を毎月払っていますが、長い目でみるとかなりの金額です。その一方で高齢になってから一戸建ての管理を自分でするより、金銭で人に任せたほうが楽か？とも思いますし・・・。 子供も巣立ったローン完済後には間取りの変更などリフォームをして、ここに住み続けようかという気持ちと、リフォームはせずにその分の費用を新住居購入資金として使うべきという気持ちの間で揺れています。 (1)リフォームして一生現マンションに住む (2)50歳くらいにマンションを売って（あるいは賃貸に）別のマンションを買いなおす。 (3)マンション売却後（賃貸でも）中古の一戸建てを買う。新築はもう無理だと思うので。 どのようにしたら得なのか？ 分譲マンションに住んでいる方はどのようにされるおつもりですか? ぜひご意見をお聞かせください。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
