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登記の名義変更について
1年ほど前に両親が土地を購入しました。支払済ですが、登記は１年たってもまだ隣の人のままです。 家の隣の土地なので、すでに我が家は庭をつくったりして利用しています。 私は未だに両親の名義ではないので、心配して聞くと売買契約書があるから大丈夫といっています。本当に大丈夫なのでしょうか？
- sakuradafamily
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- 08201221
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厳密に言いますと、「売買契約書」では何ら対抗力はありません。契約書というのはそもそも、「こういった内容で売買しましょうね。もし債務不履行の場合はペナルティがありますよ。」といった将来に向けての「約束事」を書面にしているだけです。これにより代金支払いが完了し、実質的な所有権が移転しているかどうかは、契約書では確認できません。要は契約が履行され目的を達した証明をする書類ではないのです。一番重要なのは「領収証」です。きっちり「この土地の売買代金として」という但し書きの入ったものでなければ有効ではありません。売買契約書には、「売買代金全額の支払いと同時に所有権は売主から買主に移転する」と記載があるはずです。この履行の証明として「領収証」が必要なのです。（ここで言う「所有権の移転」は実質的な所有権のことで登記を指すものではありません。） 書類を揃えておくならば、「領収証」および「売買契約書」の双方がなければ意味をなしません。（手付金や中間金も支払っている場合は、それぞれの領収証も） 登記に公信力はないものの、皆様がおっしゃるように、第三者に対しての対抗力はありませんので、速やかに登記することをお勧めします。
お礼
「領収証」と「売買契約書」を確認します。 なるべく早く登記するようにご近所に問い合わせてみます。 ありがとうございました。
- 0621p
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なぜ登記を変更していないのか？確認しましょう。 何ら問題がないのにしていないのならすぐにしましょう。 何か問題があるのではないでしょうか？売主側の相続登記ができないとか、地目が農地なので農地転用の問題があるとか・・・
お礼
ありがとうございます。 来週実家に帰るので確認してみます。
- bara2001
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民法上の対抗要件の問題です。 質問者様のご家族と売主との関係では売買契約書があれば売主に対して所有権を主張できます。 ですが、売主があとになって何も知らない第三者に二重にその土地を売却をし、その第三者が先に登記を済ませれば、土地はその第三者のものになります。 質問者様のご家族が現実に使用している実態があっても、売主が「あれは貸しているだけ」といえば、第三者はそれ以上調べる必要も義務もありません。 そうなればもちろん売主に対して責任を追及できますが、そういうことをする売主が簡単にお金を払うわけがありません。 そのほかにも将来的に相続が発生したときなどのことを考えれば、きちんと所有権移転登記は済ませておくことです。
お礼
ありがとうございます。 なるべくはやく対応したいと思います。
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