土地の贈与について

質問

以前同じような質問をした事があるのですが、色々の事情、再度新しい質問と共に質問させてもらいます。

銀行からお金を借りてマンション一棟建設しました。そのマンション一棟の建物と土地は、銀行に担保に設定されました。支払いが遅れた事は１度もありません。ここで質問です。
（１）土地を一部贈与することは可能ですか？贈与するのは、自分の子供です。建物は、とりあえず贈与しません。
（２）贈与する場合、銀行に事前に連絡しないといけませんか？
（３）銀行に事前に連絡しないといけないのに、銀行に連絡せずに贈与をしたらどうなりますか？何か罰則がありますか？
（４）銀行に事前に連絡せずに贈与をした場合、銀行はわかるのでしょうか？わかる場合は、法務局から銀行に連絡が行くのでしょうか？それとも銀行が随時調べているのでしょうか？
（５）贈与した場合、借金の支払いは自分の子供がする事になるのでしょうか？
（６）相続税の問題もあるので生きてるうちに少しずつ、子供に年200万円分、少しずつ土地を贈与したいと考えています。（相続時清算課税制度の使用は考えていません。）建物を贈与してしまうと、家賃の一部を子供が受け取る事になり、子供が所得税を支払わないといけなかったり、建物の修繕費の支払いなどの問題からとりあえず、土地を少しずつ贈与したいと考えています。土地の場合、将来、値があがる可能性もあるので。さらにまだ借金も多少残っているので家賃収入で借金を支払いたいのでとりあえず建物よりは土地の贈与の方が良いと思っています。土地を贈与した場合、子供に毎月、多少、地代を支払った方が良いのでしょうか？私の財産が多い場合、そちらの方が相続対策になりますか？ただ子供に地代を支払うと、所得税を子供が支払わないといけないので最初の方は、小額にしたいと思います。地代を子供に支払わないと、子供の土地を、一部私が無償に使用した事になり、贈与税等の支払いをしないと駄目でしょうか？借地契約的な事を契約書を作ってしないと問題が起こりますか？とりあえず地代は支払わない感じで、子供ですので借地契約的な事もしないで毎年200万ずつ土地を贈与して毎年子供が贈与税のみ支払っていけば良いと思っています。
難しい問題もありますが、お手数ですが上記の質問に答えてください。宜しくお願いします。

回答No.1

noname#149293

1.
マンションということは、敷地権付区分建物ですよね？敷地権付区分建物であれば、その敷地権の種類、つまり所有権か、それ以外（地上権か賃借権）かによります。

敷地権が所有権であれば、分離処分の禁止という原則があり、建物とその建物の専有部分に関わる敷地利用権を分離して処分することができず、原則不可能です。

地上権又は賃借権であれば、土地のみの所有権を移転させることは可能です。

2.3.
法律上の規制はありませんが、恐らく銀行との抵当権設定契約において「期限の利益の喪失」に関して何らかの定めがあることが多い。通常抵当権者の許可無く、所有権を移転した場合には、残りの債務を一括返済する旨定められているのではないかと思われますので、契約書を確認する必要があります。

4.
何らかの特別の事情が無い限り、銀行は所有権が移転されたことを知ることはできません。登記簿を調べるのにもわずかではあるが、お金もかかるので何か特別のことが無い限り、あえて調べることはありません。

5.
債務者は自分。銀行との話合いによって、債務者を変更することは不可能ではないですが、銀行次第。

6.相続税の問題は難しい。毎年繰り返し贈与することを連年贈与とよび、連年贈与することで、相続財産を減らし結果として相続税対策になると考えられがちだが、長期にわたって一定の額を渡すことは、単に相続財産を長期にわたって前渡しているだけと国税局に判断され、課税されることもあり得る。もし財産が高額であれば、税理士に相談したほうが、結果として安くつく可能性が高いです。

補足

マンション一室では御座いません。一棟です。部屋は全て他人に貸しています。登記上、建物と土地は別々に登記されています、建物は分譲されていません。１つになっています。土地も分譲されていません。登記上、１つになっています。