収益不動産について、

質問

収益不動産の購入の際、仲介業者のお仕事とはどこまででしょうか？
例えば、購入前にある物件にかかる諸経費を計算してもらいました。
登録免許税や抵当権設定費用、司法書士手数料、等、１０から諸経費の項目がありましたが、これらは全て仲介業者に当たる方がしてくれるのですか？

物件の土地、建物の登記はいつするんですか？

購入前には媒介契約、３５条書面、売買契約、３７条書面と色々な事をしなければならない、あるいはしてもらわなければならない、とあるようです。

収益不動産売買のスケジュールの事も教えていただければ嬉しいです。
よろしくお願いします。

回答No.4

noname#184449 · ベストアンサー

＃２です

＞賃借人の内容確認とはどこまで知る事ができますか？

契約後なら「賃貸借契約書」「重要事項説明書」「身分証明書」「連帯保証人承諾書」等、賃貸借契約時に前オーナーと交わした書面全てを引き継ぎますから、その資料で確認できる事は全て知る事ができます。

逆に言えば、前オーナーが各種書面を保存していない、若しくは初めから取得していない場合はそれ以上の情報を得る事は難しいでしょう。

＞賃借人がいつから借りて、家賃は毎月滞ることなく払ってるという辺りの毎月の支払い状況まで知る事はできますか？

賃貸借期間は賃貸借契約書に記載されていますので、売買契約後は全て確認できますが、契約前であれば前オーナーへの「聞き取り」で調べる事になりますので、滞納云々に関しては聞き取りでは難しいかもしれません。まぁ、現状滞納があれば「滞納無し」とは言いませんが、時々遅れるくらいなら「（今は）滞納はありません」と回答されるでしょう。
保証会社を利用していれば支払いに対しての担保にはなりますが。

＞物件の詳細な資料等も物件調査で業者が手に入れるモノなんでしょうけどどういったものまで手に入るのでしょうか？

これらも基本的には「前オーナーが取得している書面」以上のものは入手できません。
特に個人のオーナーが１棟所有しているアパート、マンション等はそうです。

ただし、区分所有マンション等は管理会社へ依頼すれば「重要事項に関する項目（積立金の状況・管理規約・使用細則・前オーナーの管理費・積立金の滞納の有無等）」は入手できます。

＞今回は検査済証ナシの物件です。

問題は検済証を「紛失したのか」か「元々完了検査を受けていないか」です。
紛失の場合はそれ程心配はいりません。ただし、融資を受ける場合は必要になりますので役所で台帳を閲覧しなければなりません。

問題は元々完了検査を受けていない場合です。
最悪「違法建築」の場合もありますので。

その場合は融資はほぼ１００％不可能。
その他保険関係（火災保険等）も難しくなる可能性が。

収益用物件ですから自分が住むわけでは無いので「家賃さえもらえりゃ」というオーナー様も時折いらっしゃいますが、私ならこの様な物件は見送ります。
資産価値が著しく低くなりますからね。

別に転売でキャピタルゲインを考える訳では無くても、今後万が一売る事になった場合は厳しくなるのは目に見えていますから。