不動産名義変更について

質問

現在私と子供3人の名義になっている不動産があります。このうち子供の持分10分の１×3をすべて私（母親）名義に変更したいと思っています。（将来のトラブルを避けるため）
その場合贈与されるとどれくらい税金がかかるでしょうか？また非課税分づつ毎年贈与されるという方法も考えています。
どちらにしても、自分で手続きする場合法務局と税務署両方の手続きが必要ですか？以前非課税の不動産名義変更を法務局に通って自分でやったことがあります。（費用をかけられなかったので）
専門家（司法書士？弁護士？）に依頼すると平均どのくらい費用がかかるのでしょうか？
ちなみに固定資産税が年15万円ばかりの不動産です。よろしくお願いします。

回答No.6

misawajp · ベストアンサー

＞極端に安い譲渡でない程度の売買・・・

常識的に考えれば　その差額が贈与税の課税対象にならない金額であれば問題にされることは無いでしょう

相当税額が数十万程度ならば黙認される可能性も高いです

お礼

いろいろありがとうございました。とても参考になりました。
間違った認識などリスクの大きいことをしようとしていたかもしれません。
感謝しております。

回答No.5

toratanuki

よく、中途半端な知識を持っている人が言うことです。

毎年１００マン円分ずつ贈与すれば、贈与税はかからない。

嘘です。

最終回に全額について贈与税を計算して課税します。

お礼

ありがとうございました。
毎年贈与というのは、かなりよく聞く話でしたので、以後気をつけます。

回答No.4

misawajp

当然売買も可能です、その場合には贈与契約が譲渡契約になるだけです
売主に譲渡所得税がかかります、数年前までは100万（？）までは非課税でしたが、現在はこの非課税枠はありません、譲渡額に応じて課税されます、5年以上の保有でも国税地方税合わせて3割程度になります
また、極端に安い額で親族間の譲渡だと贈与と認定されることもあります

基本的なことですが、お子さんは成人ですか、未成年の場合には契約は親権者の同意が必要です、未成年者が親権者に贈与・譲渡する契約は、有効性に疑問をもたれます、それをクリアする必要があります

また　元の登記の際、贈与が行なわれたと認定される可能性もあります（時効が成立していれば問題にはなりませんが)

そのような問題を抱えていることを承知しておいてください（税務署で突然指摘される可能性もあります、あわてて対応を間違えると贈与税が双方に課税される可能性も無くはありません）

また共有登記から期間が経っていなければ、錯誤による是正と言う方法もあります（司法書士でないと無理でしょうが）

補足

何度もお答えくださり本当にありがとうございます。

税務署や法務局にも時々質問するのですが、不快な思いをすることが多く、こうやってお尋ねしている次第です。ありがとうございます。

子供は全員成人です。
最初の登記は、平成6年です。その後平成19年に買い替えをしています。
時効とはなんでしょうか？

錯誤による是正というのは、やってみようと思ったことがありましたが、やはり素人では無理ですし、痛くもない腹をさぐられて、とんでもないことになりそうな気がしてやめました。

＞売主に譲渡所得税がかかります、数年前までは100万（？）までは非課税でしたが、現　在　はこの非課税枠はありません、

残念です。

極端に安い譲渡でない程度の売買（どれくらいなのか正直見当もつきませんが）での所得税
と先の贈与税とで、どちらが、メリットがあるか、安いかはどのように調べればよいのでしょうか？

もしよろしければお教えください。何度もすみません。
よろしくお願いいたします。

回答No.3

misawajp

まず　贈与ですが　贈与による所有権移転登記の条件を満足する契約書を作成することとが必要です
贈与者・受贈者の印鑑証明と委任状、受贈者の住民票が必要です、登記権利書とその土地の評価証明も必要になります
本人登記の場合、本人の委任状は不要、権利書が無い場合には、素人では非常に困難

贈与税の申告納付は、所有権移転登記後、確定申告の時期までに申告納付します
税額については、税務署か税理士に相談です

一人分ずつ　と言ったのは、
贈与税には非課税枠があること、
受贈者がその年に贈与を受けた全額が対象になること、
同一人から複数年にわたって贈与を受けるとそれは一度に贈与されたとして贈与税を計算すること
を勘案してのことです

お礼

丁寧なご回答ありがとうございました。
ご指導のように、1人分づつ手続きをやってみようと思います。

子供が未成年者の場合家庭裁判所で後見人をつけてさまざまな手続きをしなければならないということを聞いたことがあったので、末っ子が成人するまで待っていました。成人している子供については本人の同意のみ（委任状）で大丈夫なのですね。
ありがとうございました。

補足

すみません。お礼の後で申し訳ありません。
もしよろしければ教えてください。
名義変更は、もっとも高いといわれる(恐らく）贈与しかないのでしょうか？
親子間売買というのはできないのでしょうか？払う税金ができるだけ安くしたいのですが。

回答No.2

misawajp

全ての贈与を受けると　持分3/10の贈与を受けるのですね

正確なところは贈与の際に評価される価格によりますが、概略350～400万の贈与となるでしょう　税額数十万でしょうか

所有権移転登記を依頼するなら司法書士、贈与税の申告を依頼するなら税理士
贈与を嫌がる相手との交渉なら弁護士です

なお　1年ごとに一人からの贈与を受けるようにすれば、贈与税は大幅に下がります（この相談は税理士）
（持分を分割してそれを複数年にわたって贈与を受けるのは、意味がありません、全員の分をまとめてか一人ずつかだけです）

司法書士の報酬は、もつれるようなことが無ければ、登録免許税を除いて数万程度でしょう

何で子供に1/10ずつ共有させたのか判りませんが、あまり意味の無いことを行なおうとしているように思えます（書けなかった深刻な理由があるのかもしれませんが、その場合、素直に持分の贈与となるでしょうか）

補足

早速のご回答まことにありがとうございます。
まず、何故このようなことになっているかと申しますと、家の買い替えの際の登記のときに、手続きした司法書士？税理士？の先生が税金対策に良いから絶対こうしなさいと、強く勧められたのです。
以後また1回不動産売買をしていますが、その度に疑問で、何故このような登記になっているのですか？といつも不思議がられましたが、資金にまったく余裕がなかったので、25年間このようになっています。

ご回答者様のご見解によると、

1年ごとに一人からの贈与を受けるようにすれば、贈与税は大幅に下がります（この相談は税理士）

なので、税務署に1人分の贈与税はいくらかかるかを尋ねて、払える額なら税務署で手続きをすればよいのでしょうか？

回答No.1

mukaiyama

＞現在私と子供3人の名義になっている不動産…

まず、路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
を調べます。
路線価が定められていないところなら固定資産税評価額です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞このうち子供の持分10分の１×3…

路線価 (or固定資産税評価額) に面積をかけ算して全体の評価額を出し、その 10分の 3から、贈与税の基礎控除 110万円を引き、税率表
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
に照らし合わせれば、贈与税額が求まります。

＞また非課税分づつ毎年贈与されるという方法も考えています…

それはだめです。
一度にまとめて贈与されたと解釈される可能性が高いです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

百歩譲って、それで贈与税が免れたとしても、毎年の登記費用や登録免許税などが馬鹿になりません。

＞自分で手続きする場合法務局と税務署両方の手続きが必要ですか…

はい。
贈与税の申告方法は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

丁寧なご回答ありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございます。

　＞自分で手続きする場合法務局と税務署両方の手続きが必要ですか…
　はい。
　贈与税の申告方法は、
　http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
　税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
　http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

上記について、最初に、法務局にて名義変更の手続きをして、その後申告するということでよいのでしょうか？
できるだけ、費用をかけたくないので、また自分でやってみたいのですが。