中古マンションの売買契約書の解釈について質問です

質問

去年、中古マンションをリノベーション販売で購入した者です。

購入の際、営業担当者からは「エアコンなどが壊れても2年以内は無償で修理します」。
という事を言われました。

そして、購入して1年ほど経った昨日、給湯器が壊れお湯が出なくなったので、
売主に補償を求めたところ「自己負担で」と拒否されました。

当時と話が違います。

売買契約書を見なおしたところ
(第11条：瑕疵担保責任)
乙は、本物件の隠れた瑕疵については、引き渡しの日から
2年間担保の責任を負うものとします。

が該当する条文と思われ、確かに「瑕疵＝＝＝給湯器の故障を含むか？」
と考えると微妙ではあります。

しかし 問題なのは、実際にこのマンションでは
2年間の瑕疵担保責任で、エアコンや給湯器の無償修理をして貰っている
お宅があるという事です。(少なくとも2件知っています)

同じ 契約で「ある家は無償修理・ある家は自己負担」という運用を
しているとしたら、大問題だと思いますが、法的にはどうなのでしょうか？

これはゴネて良いのでしょうか？

回答No.2

dorudora

>>再度売主に確認したら「補償されたお宅はラッキーだった」の訳の
>>わからない発言の繰り返しです。

「保障されたお宅はラッキーだった」・・との発言ですが、基本的に保障対象外の
物を保障するかどうかは個人の自由であり、訳のわからない発言では無いと思います。
例えば新車を5年保障で10人に売れば、10人に対して必ず5年間保障しなければなりません。
しかし、その中の一人だけ特別に6年目も保障したって別に良いのです。
その人から見れば一人だけラッキーだったのでしょう。

ですから

>>同じ 契約で「ある家は無償修理・ある家は自己負担」という運用を
>>しているとしたら、大問題だと思いますが、法的にはどうなのでしょうか？

などというのは大問題でもなんでも無く、法律的にまったく問題がありません。
（失礼ながらこんな考え方は他で言わない方が良いと思います。モンスターなんとかに認定されると思います）

大事なのは不動産屋さんが売る時に言った「エアコンなどが壊れても2年以内は無償で修理します」という言葉なのですが・・。

これが実際に言ったとなると不動産屋はまず「エアコン」に関しては2年間は保障しなければ
なりませんが給湯器となると微妙な感じがします。「エアコンなど」に給湯器が含まれるかどう
かと言われれば含まれないが優勢な気がします。（私なら諦めます）

瑕疵担保についてはoyazi2008さんと同意見です。瑕疵担保責任で一年以上使った中古電化製品を直せなんてむちゃすぎると思います

補足

そうすると、付帯設備がほんとうに「補償対象外」だったか、
というのがポイントになりますが、

まず、専門家「不動産適正取引推進機構」に尋ねたところ、
「売主は設備(エアコン等)の故障についても、2年間担保の責任を
負わなければならない」と明確な回答を得ました。
(正直私も意外でした。もちろん中古という説明もしました)

今回、営業マンの
「エアコン(付帯設備)が壊れても、2年以内なら無償修理します。
これが中古販売とリノベーション販売の違うところです」
といった説明が問題だと思っていて、

そもそも、補償外の事柄を補償すると言って販売している
のだとしたら、不実告知(宅建業法47条違反)の可能性もあると
考えています。信義則違反(民法1条)違反もあると思います。

又、エアコンはビルトイン2機の為、これ自体は動産ではなく不動産
という考え方もできると思いますし、これを修理したら80万ほどかか
るのです。

請求して納得いく理由で駄目だったら諦めますが、請求する権利は
ある筈だと思っています。

(参考URL)
http://www.reico.co.jp/qa/qa06.htm
http://www.kindaika.jp/q_and_a/buy/detail/121.shtml
http://atplain.com/cgi-bin/atplain/siteup.cgi?category=3&page=5&view=&detail=on&no=5

回答No.1

oyazi2008

瑕疵担保責任というのは、マンションの場合は躯体の損傷や雨漏り、給排水の不良などがあった場合です。通常その設備機器が新品だとしても1年保証はメーカーの保証です。他の家は1年以内に故障したのではありませんか？
これは新築のマンションでもほぼ同様だと思います。設備の機能保証をメーカーの保証期間以上に保証するというのは、家電量販店や保証専門会社によるオプション保証でなければ行わないでしょう。
契約時などに付帯設備票などは交付されていませんか？通常はそれに保証する期間も明示されています。
また、不動産は、個別契約で契約の内容が他者と違うの事は当たり前です。契約内容が同一でアフター内容が違うならば問題ありでしょうが、その内容がわかりませんとコメントのしようがありません。
書面で設備機器に関しても2年保証すると書かれていない限りは、むずかしいでしょう。瑕疵には該当しないものです。尚、取り付けや設置が不十分でそのために故障したものであれば、これの修繕は認められます。
営業マンの話を持ち出しても言った、言わないになるでしょうから難しいと思います。

補足

回答ありがとうございます。
仰る通り、本来瑕疵担保責任の対象は躯体関係が対象とは思います。

ちなみに、我が家も補償を受けたお宅も、20年ものの設備の故障
であり、にもかかわらず、営業担当から「これらの設備も補償する」
と話を聞いて納得して不動産購入しています。

今思えば、ずいぶんいい加減な説明を受けていた訳です。
付帯設備票などはなく、瑕疵の範囲についても詳細な記載はない
ので営業マンの発言を録音するか一筆貰っておけばよかったと思
います。

問題は、同時期に同じ売主で同じ契約内容で購入しているのに、
方や「補償内」で、方や「補償外」とされている点だと思っています。

再度売主に確認したら「補償されたお宅はラッキーだった」の訳の
わからない発言の繰り返しです。

そんな訳で、現在、消費者保護センターに相談中です。