4m道路の容積率は200 or 160？

質問

お教え下さい。

先日、築28年の古アパートの購入を不動産屋さんから勧められました。
土地が120m2、上物が200m2あり、建物前面の4m道路に10m接道しています。
この地域の用途等は、
・第一種中高層住居専用地域で、
・準防火地区の第2種高度地区で、
・指定容積率が200%、
・指定建蔽率が160%、　　　　　　　　となっております。

私がよく分からないのは、この容積率についてです。

上記の指定容積率の200%という値で計算すると建物面積の制限は120*200%=240となり、
200m2の上物面積は合法であります。
しかし、前面道路が4mの場合は道路幅に係数0.4を掛け、容積率は4*0.4*100=160%になると
以前本で読んだことがあります。
この160%の容積率で計算すると建物面積の制限は120*160%=192となり、
200m2の上物面積は容積率オーバーということになります。

不動産屋さんに訊いてみたのですが「違法建築でも不適合でも無いですよ」と言ってくれるのですが
いまいち説明が理解出来ません。

物件が建っているのは昔からの住宅街で、この物件を建てた頃はもしかしたら前面道路は4mより
もっと狭かったのじゃなかろうかと思われる場所です。
建てた頃は法律が違ったりしてたのでしょうか？
この物件は現在建っていることに違法建築や不適合建築の問題はないのでしょうか？

どうかお教え下さい。

回答No.2

pasocom · ベストアンサー

お尋ねの件は「建築基準法」にある規定です。
「（容積率）
第52条第2項
　前項に定めるもののほか、前面道路（カッコ内略）の幅員が12メートル未満である建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のメートルの数値に、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を乗じたもの以下でなければならない。
1．第１種低層住居専用地域又は第２種低層住居専用地域内の建築物　10分の４
2．第１種中高層住居専用地域若しくは第２種中高層住居専用地域内の建築物又は第１種住居地域、第２種住居地域若しくは準住居地域内の建築物（前項第５号に掲げる建築物を除く。）　10分の４（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、10分の６)」
この第2号の通り、「容積率」＜「前面道路幅」ｘ0.4　でなければならず、お尋ねの敷地においてはお見込みのように160％が上限となるのです。
ただし、この規定項目は下記サイトによると平成14～16年に追加・改正されたものです。「築28年の物件」であればこの法文ができる以前ですから、その頃は単純に「敷地面積」ｘ200％上限で良かったのです。
法文ができる前に建っていた（建てたときは合法だった）のですから、そのアパートは「違法建築」とはいいません。基準法の最初の部分に、
「（適用の除外）
第３条
２　この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地（中略）がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。」
という規定があるからです。
ただし、こういう建築物は「不適合建築物」と呼ばれます。「違法」ではないが、現在の基準法には「適合していない」という意味です。
「不適合建築」はそのまま建っていることは認められますが、これを改築したり、大改造したりする際には現状の基準法に合致することが求められます。もちろん増築などはできません。
そのことさえ了解していれば、何も問題はありません。
ただし、これはあくまでも「容積率」に限っての問題です。そのアパートの他の部分に「違法な部分」があるかどうかはまったくわかりません。
なお、余談ですが「指定建蔽率が160%」ってことはないですね。建坪率は必ず100％以下のはずです。

建築基準法↓
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM

お礼

詳しくご説明くださり本当にありがとうございました。
助かりました。
建ペイ率は６０％です。間違えて書いてしまいました。失礼いたしました。

回答No.3

kei1966

160です。
一番安心できるのは、
役所に確認申請の台帳がありその面積と比較するのがよろしいと思います。
当時違反だったかが的確にわかります。
少なくとも不動産屋さんの「違法建築でも不適合でも無いですよ」という言葉はあっていません。
信用できない人で残念です。
建築基準法では現行法にあわないものは「既存不適格」といいます。
もちろん、先の回答者さまの言うようにすぐさま取り壊しの必要性はありません。

私はが懸念するのは、２階の床面積が100m2を超えているときと超えていないときでは法的設計条件が違うということです。ぴったり200m2ということはないとは思いますが、昔は、悪質な設計も施工も横行していたので安全性が著しく悪いようであれば何かあったときオーナーの管理責任を問われないかということが心配です。不動産業者が頼れそうならよかったのですが、不適格ともいわないのは信用がありません。

購入するにしても、現行法に合わないから融資が受けられないとか、次回際建築する際は同じ規模で建てられないので融資額を減らすなど何がおきるかわかりません。
購入の際は、できるだけ融資先、購入先、謄本を調べて土地の分割が途中で行われていないかなど、これから経営するに当たってのリスクをさまざまにチェックすべきでしょう。

お礼

ありがとうございます。
大変参考になりました。
仲介業者さんも悪い人ではなさそうなのですが、
この商売にありがちな属性をもって営業しておられるようです。気をつけます！
ありがとうございました。

回答No.1

dr_suguru

第一種中高層住居専用地域で、
・指定容積率が200%、
・指定建蔽率が160%、　

法定容積率は２００を採用している。
指定容積の２００は
５ｍ×０・４＝２００
４ｍ道路なので０・４＝１６０
↓
http://koumuten.co.jp/houki/menseki.htm

＞物件が建っているのは昔からの住宅街で、この物件を建てた頃はもしかしたら前面道路は4mより
もっと狭かったのじゃなかろうかと思われる場所です。

容積率は建築基準法第52条
基準法の42条以降は
都市計画区域内に適用される
何時都市計画区域内になったかが問題
時期は、その建物の都市計画区域の
市町村都市計画担当課で確認できる。

お礼

ありがとうございます。
確認いたします。