マンション、エレベーター棟の外壁剥がれ

質問

築５年目の分譲マンションですが、エレベーター棟の外壁タイル（下地の可能性ありですが剥がさないとわからない）が数箇所剥がれて外に大きく膨らんでいます。落下はしていません。管理組合の理事会にて管理会社の助言でエレベーター棟の外壁は構造耐力上主要な部分に該当しないので品確法の瑕疵担保責任は追求できず、２年間の保証も切れているので居住者が有償で修繕を行うとの決定がされました。

そこで質問ですが管理会社（施主の系列会社）が言っている「エレベーター棟の外壁は構造耐力上主要な部分にはあたらず、品確法の瑕疵担保責任は発生しない」というのは本当でしょうか。

このままでいけば外壁の補修には１００万円以上の金額がかかり、修繕積立金を取り崩すことになります。

回答No.3

kei1966 · ベストアンサー

構造壁の亀裂だと認識されているのですか？であれば瑕疵があると思われます。
震度3でそれだけの状態になるなんて尋常じゃないですよ。経年って5年でしょう？新しいですよね。
原因をきちっとさせて断固協議すべきです。

私は、マンション買って５，６年目位の理事の時に階段と歩廊の床スラブの端部に鉄筋の錆が塗装を超えて浮いてきたのを発見してコンクリートのかぶりが少ないことが原因であり、構造瑕疵であると販売者と建築業者にクレームを入れました。こちらは千葉で業者は神奈川でしたが、写真をメールで送り、私は建築士だと添えてクレームしました。
相手は、実は建築完工時に一度倒産している会社です。資力が無いので対応してくれるか疑問でしたが、帰ってきた答えは「瑕疵ではないが工事をします」ということでした。工事の方法を説明してもらい納得したので改修してもらいました。鉄筋を少し短く切って埋めてもらい再塗装してもらいました。
あのままでは、何か所も錆が広がりゆくゆくは避難経路が鉄筋爆裂を起こすので絶対にやってもらおうと思ったのです。「瑕疵ではない」ということをいいはりましたが、改修を誠意を持ってやっていただくのでそこは言及しないことにしました。おそらくコンクリートを流す圧力で鉄筋が少々外側にずれたのだとは思うので瑕疵になる原因は想像付きましたが、「瑕疵ではない」と言い張ることに違和感がありましたね。正直何言ってんの？と思ったものです。

建築士に建物点検してもらいプロから話をしてもらったほうがいいと思います。
素人集団だと思われているかもしれません。

構造耐力上主要な部分は明確に決まっています。

○住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これ
らに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するもの
をいう。）で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震
その他の震動若しくは衝撃を支えるものとする。

○また、雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものは、
一 住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、わくその他の建具
二 雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部又
は屋内にある部分となっています

住宅のエレベーターも住宅の一部です。たとえば、http://www.how.or.jp/
まもり住まい保険ですが、地震ではこの保険は使えないとありますが、但し書きに
「ただし、震度が低い地域における住宅で、損傷等の原因が引渡時の瑕疵によると思われる場合には、当財団までご相談ください」とあります。
伺っている内容であればこの考え方で引き渡し時の瑕疵だったと私は考えるべきと思います。
相手の話に乗らず、プロと相談してみるべきではないでしょうか。

お礼

ありがとうございます。
施工業者が点検　しているから業者の都合のいいように誘導されてるみたいです。
「建築士に建物点検してもらいプロから話」
が最も効きそうです。素人集団なので体よくあしらわれているみたいです。

回答No.2

kei1966

構造耐力上主要な部分にあたるかどうかは、構造によります。
仕上のみであるならそれには当たりませんが、仕上であっても雨水の侵入を防止する部分になるのではないでしょうか。この場合はエレベータピットに雨がたまる等雨漏りしているときは保証範囲であるとおもいます。
ただし、原因が問題です。たとえば地震で・・となると保証範囲外です。

エレベーター棟ということで搭状建物がどのように主たる建物にくっついているか、どう設計されているかによっても危険度が違います。問題は、何故そんなことになってしまったかを調べ開ければいけません。それをせずに見栄えだけよくしても解決にはなりません。またわれます。地震でなくそれだけの被害ということなら、修繕前に建築士の検査を受け正しい修繕を行ってください。塔状建物が独立して主たる建物につく形でしょうか。実は、平成19年に構造改正があって搭状建物は以前より少し厳しい設計が必要になっています。構造計算書などを建築士にみてもらいながら、修繕指導、または改修指導を受けたほうがよいと思います。

補足

質問者から補足です。エレベーター棟は中層階のマンションによくあるタイプで住居棟からちょっと出っ張っています。非常階段がくっついています。住居棟の内部にあるタイプとは違います。外壁剥がれは大震災前に発覚しています。構造耐力・・というのなら壊れた外壁はエレベーター棟の自重、積載荷重、風圧、地震からの荷重を支えています。問題なのはここの解釈で、原因が・・とか経年劣化とか、その間地震も（最大震度３）ありましたとかいろいろ撹乱してきて、じゃあ結局瑕疵担保責任で隠れた欠陥の修繕義務はないからと住民が自腹切って修繕する方向に誘導・・というところです。うちだけじゃ無いでしょう。（表に出さないだけで）部位、現象を見れば至極単純、解釈が明確に出てこないのはナゼでしょうか。

回答No.1

nitto3

法的には発生しないかもしれませんが企業の責任は感じて欲しいですね。

話し合いで組合持ちとなったならそれはそれで仕方がない物件でしょうね。

お礼

ありがとうございました。成り行きは組合もちになっていますが、業者と理事会で決まったことの説明を鵜呑みにして組合が多数決で決めたものです。理事会の中にも、組合員の中にも納得していない人がいます。議決をひっくり返すネタがあればいいんですけれど。