中古物件購入の際の地役権について

質問

中古物件（土地付建物）の書類に次のようなものがありました。

買受人が負担することとなる他人の権利
　地役権
　　範囲---全部
　　要役地---A（購入予定地Bとは別の場所）
　　目的---・土地所有者は次の行為をしないこと。送電線の最下垂時における電線から4.8メートル以内の範囲に入る高さの建造物の築造、工作物の設置及び竹木の植栽並びに送電線の設置・保守等に支障となる土地の形質変更等の行為。爆発性・引火性を有する危険物の製造、取扱い及び貯蔵。
　　　　　　　・地役権者が、電線の支持物を除く送電線を設置すること、その設置・保守等のために　　　　　　　　　立ち入ること並びに送電線に支障となる竹木を伐採すること。

以上です。たしかにこちらの住宅は真上を送電線が走っておりました。
いろいろ調べてなんとなく分かる気もしますが、要役地が購入予定地と違う場所というのがよく理解できないです。その点も含め、上記内容を分かりやすくご説明いただけないでしょうか？　宜しくお願い致します。

回答No.1

takapiii · ベストアンサー

業者です。

地役権は既に御調べになっているように、「自己の土地の便益のため他人の土地を供し得る物権である。」ということで、物権と言うところが土地所有者にとっては今一つ厭な要素ですね。

範囲は、一部になる場合も全部になる場合もあり、戸建て程度の小さな土地ですと、ほとんど1筆で「全部」となりますが、一部の場合は、その範囲が指定されますね。
要役地は、地役権を設定した土地を利用する別の土地の事ですから、電線を通している電力会社の設備のある土地と言う事になるでしょう。
目的ですが、送電線は高い位置にあるので、よほど高い建物を建てない限りは(もちろん建築基準法や都市計画法範囲でと言う事ですが)、問題になる事はありませし、立ち入ると言ってもほとんどは送電線の点検工事のために電線上だけですし、工場を建てるとか、高い木を植える(これも杉やヒノキや赤松のような背の高い木)事が無い限りは気になる事ではありません。

ただ、気持ちの問題は残るかもしれません。地役権が設定されると言う事は、それは物権なので賃貸借権とは違い、強い権利です。何かあっても(電線が切れて落ちてくるとか・・・まぁ考えにくいですが)送電線の撤去は要求できませんし、電磁波やらなんやらを気にする場合は(高圧送電線と電磁波の関係については専門外なので言及しません)、ペースメーカーを付けた老人や電磁波アレルギーがあるからといっても撤去されませんので、それがために土地の価格も安くなり、また売れにくい土地となる事があります。
仕事柄、高圧送電線を意識する事は多いとはいえ、それが物件の善し悪しに影響するとは言いたくはありませんが、購入を見合わせる方もいるのは事実ですね。

回答No.2

ふどうさんがすき（@mk1972_165）

地役権とは、例えばある土地(要役地)の為に別の土地(承役地)にある土地(要役地)の為の権利を設定する事です。

具体的には、富士山が見える旅館がある土地(要役地)の為に、遠くであってもそこに建物が建てば旅館から富士山が見えなくなる土地(承役地)に、建物を建てない事を内容とする地役権を設定するなどです。
要役地と承役地は接していなくても良いのです。

質問のケースでは、送電線施設などがある場所が要役地、送電線が上を通る購入予定の土地が承役地となります。
簡単に言えば土地の上の送電線に影響が出ることを承役地でしないこと、及び送電線の保守の為に承役地内に立ち入ることが地役権の内容でしょう。
送電線が通り電気が送られることによって電気を得ることが出来る設備がある土地が、要役地なんだと思います。

なお質問者さんがこの物件(承役地)を将来売るとすると、当然に地役権の効力は次の購入者にも及びます。