住宅ローンの組み方について教えてください

質問

家を建てるのに住宅ローンを組みます。土地を購入して建てるので、土地と建物のそれぞれについてローンを組みます。土地の契約は5月中旬で、引渡しは6月末の予定です。住宅ローンと土地購入のローンのそれぞれについて、固定金利（フラット３５など）や変動など、どのように組むのがいいのか、自分たちではなかなか決められず困っています。そしてそのことをどういうところに相談するのがいいのか、その道のプロに相談をしたいのですが、相談先についても、良いところがあれば教えてください。相談先として考えているのは、生命保険会社のライフプランナー（ファイナンシャルプランナー）と独立型のファイナンシャルプランナーのいる事務所です。それから現在、千葉県に住んでいますが、住宅ローンを組むのにおすすめの金融機関も知りたいです。一応家族構成は40歳夫婦と子ども幼稚園児1名、2歳児1名の4人です。アドバイスどうぞよろしくお願いします。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
まず、住宅ローンの原則ですが、土地を取得してその後に住宅の建築をされる場合は
1、都市銀行やネット系などはみずほさんなどを除き、土地先行での融資は扱わない
2、上記以外で取り扱うとしても建築確認通知の提出を義務付けられており、融資本申し込み時にはそれの提出が必要＝建物の図面が完成していることが条件
3、全体的な計画がわかれば良く、土地のみ先行で融資を行い、建物時に再度追加して融資を行う
4、フラット35はつなぎのある金融機関を選択することが必要で、金利などを考慮するとSBIか楽天などが有利だが、書類の授受から実行までのタイムスケジュールが長いので、一般の方だけで手続きして、1ヵ月半程度でつなぎを実行するのはむずかしい。
おおよそ上記の様な制限があります。
質問者さんの地域の金融機関で3の融資をする銀行が有るか？（ほぼ地銀さんかと）あればこれが手続き上は一番問題ありません。
2を行う銀行はあると思いますが、これは土地の融資申し込みまでに建築確認済みを取得しなければならず、現在全く住宅の打ち合わせを行っていない状態だと、期間的に厳しいのでは？
4は、千葉ならばSBIなどの出先窓口がありませんか？あればそちらへ相談してみましょう。但し最近審査は厳しくなりました。
上記の様に、どこで借りるか？よりはまず、質問者さんが借りたい条件で貸してくれるのはどこか？を探すのが問題です。FPさんなどは計算上のやり繰りなどには詳しいですが実務上にそう明るいわけではありませんので、余りあてにしないほうは良いでしょう。
詳しいのは地元の新築を扱うハウスメーカーや不動産仲介業者などです。質問者さん個人が電話で色々な銀行などへ電話しても要領を得ず何を聞いたらよいのか？わからずに先方も答えに困るので、詳しい方に聞いたほうが無難です。
建築先に相談してみれば、何パターンか？提案してくれるでしょう。
いづれにしても、3のパターンでなければ、6月末の資金実行は無理ですよ。決済期間は7月末に変更してもらったほうが無難です。
建売や分譲マンションなど一括で土地建物に担保設定出来る物権はどの様な金融機関でも融資対象となりますが、土地を先行する場合は制約が出ますので、金融機関の選択肢はかなり絞られるでしょう。
おさらししますが、おおまかな流れを記載します（あくまで当方の地域での事例なので参考まで）
3のパターン　　土地融資申込→（建物まで含めた返済比率の審査）→承認→実行（土地決済）→建物打ち合わせ→建築確認取得→着工（この間いつでも中間資金など資金実行が可能です）→完成→残金支払
2のパターン　土地契約→建物打ち合わせ→建築確認取得→土地建物分総額本申込→資金実行・土地決済→着工以下3と同様
と建物打ち合わせ期間が大幅に違ってきますので、良く検討して決めてください。

お礼

詳しい回答ありがとうございました。本当に参考になりました。

回答No.2

noname#131600

今であれば固定だな。
元利均等で支払える物件にすべき。
最初からがっつり返済しながら貯蓄できないと家を買う資格なし。
子供ふたりを大学に行かせるなら最低でも１千万はかかる。

回答No.1

ふどうさんがすき（@mk1972_165）

フラットは金融機関によって金利が異なるので確認されて下さい。

人気があるのは長期の低金利を見込んでの変動金利です。
お客さんの8割が変動の印象です。
大手都市銀の変動金利が低い気がしますが横一線です。

返済方法で人気があるのは変動で長く組んでどんどん繰り上げ返済して早く完済するパターンです。
繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なりますので確認されて下さい。

相談先は個人的には都市銀行のローンプラザで十分だと思います。