至急！困っています！住宅ローン選定について

質問

住宅ローン、フラット35のつなぎ融資と変動について相談です。

我が家は土地から家を建てる予定で今度土地の契約があります。

HMはもう決まっているのですが、上棟が今混んでいて引き渡しが12月くらいになってしまうそうです。

今回土地の契約時にローンを実行する必要があります。
元々は変動で考えており、フラットは念のための審査を通しておきました。
しかし、安倍政権に変わり、変動にするにはリスクが高いと思い、本命の変動ではなくフラットで進めることにしました。

そこでフラットの手数料等が不安になり、質問をしたところ
今回の土地の決済ではフラットの決済がおりないとの事。それは私も知っていました。
その際つなぎ融資が必要になる事も知っていました。
つなぎ融資の際、手数料と金利が差し引かれて入金される・・・ここが盲点でした。

通常だとつなぎ融資というものはそう何か月も借りる必要はないハズなので
金利が高くてもそこまで負担にならないと思います。
が、今回の土地代は1,700万、つなぎ融資の金利が3.0%、借入期間がトータル10ヶ月～11ヶ月になりそうなのです。
ざっと金利だけ計算しても40万ほど。これが2月中の決済時差し引かれる事になります。
反対に本命だった変動の場合、土地代はそのまま融資されるのでつなぎ融資代はかかりません。
他、建物に関してはつなぎ融資を元々利用する予定だった為、予算に組み込んでいました。
変動からフラットに急きょ変更しようとした為、予測してない金利に戸惑っています。
が、この金利自体支払うのはかなりキツイですが、何とかなりそうなのです。

前置きが長くなってしまいました。
問題はこの金利ではなく、この40万の金利を支払う事によって
変動のリスクから安心でフラットに変えた以上、
又はそれと同様の金利がかかってしまうのではないか
という何ともいえないモヤモヤした気持ちについてです。
この40万は35年で見ると大した金利じゃないかもしれませんが
変動にしてもあまり変わらないのではないか・・・と思い始めています。
又は、変動で借りておいて、すぐに固定に変更するというのが可能であればそれも考えています。
40万を考えると、の話です。
そこまでしてフラットにするメリットもあるかどうかが分からなくなってしまいました。
そして、フラットにした場合、現時点ではなく12月頃の実行金利となりますので
固定金利が先に上がる可能性が高く、これも不安要素の一つとなっています。

試算をしても複雑な為、また色々な要因が絡んできてしまう為、
質問として投稿させて頂きました。

変動である事のリスク、フラットと上記つなぎ融資金利も合わせた見解を頂ければと思います。

本来であれば専門のFPに相談するべきなのだとは思いますが、
なにせ時間がないため、皆さんのお力をお借りできればと思います。

これで足りるか分かりませんが、基本情報です。

・夫31歳、私30歳
・夫婦合算ローンです。
・フラットの場合借入額は4,300万 2月時点の金利は1.95％
・変動の場合借入額は4,200万 2月時点の金利は0.95％
・共に35年返済の予定です。
・念のため、収入は夫婦合わせて750万ほどです。
ここでは借りすぎ、等々の意見は控えて頂きたく思います。

追加で必要な情報等ありましたらおっしゃってくださいませ。
どうぞ、よろしくお願いいたします。

回答No.2

kuro0035

迷わず固定金利です。

変動金利で借入した場合、金利が上がったらどうするつもりですか？元金は予定通り減りません。折角、何年もかけて貯めたお金を借金払いに使いますか？手元にお金が無くなりますよ。

借入金額が上がるということは、定期預金の金利が上がってきたのにもかかわらず、借金返済に使うのですか？

借換しますか？その時、借換できる資格を持っていますか？健康ですか？金融機関が必ず借換に応じてくれる保証がありますか。借換にも審査が必要です。

つまり、この先の金利のこと・収入・借換のタイミングなどすべてがどうなるか誰もわからないのです。わからないから、固定金利なのです。景気が良くなって悲しむのは変動金利で借入した人なのです。

つなぎ融資と銀行の分割実行は少し違います。
銀行の場合、土地を購入した翌月から支払いが開始します。（完成までにいくら払いますか。）

一方、つなぎは支払しませんので、利息が毎月たまります。

つまり、金利は少し違うかもしれませんが、どちらのケースも利息を支払っているのです。毎月払うか、溜まっているかの違いです。

フラットの場合、第三者機関が建物を検査して適合証明を発行するので建物としても安心です。

回答No.1

ohkinu1972

金利が今後どうなるかは誰にもわかりませんので、
基本的に金利種類の選択は、リスクを取れるかどうかだと思います。

今後、金利が上昇しても破たんしない程度の余裕があれば、
変動あるいは短期固定で目先の低金利を享受できますが、
すでにカツカツでは長期または全期間固定でないと安心できません。

基本的に手数料を払って、
（少なくとも当面は）高い金利を払うことになりますので、
どうなんだろうとお考えになるのはごもっともです。

ただ、今後の金利予測ではなく、リスクを取れるかどうかでお考えください。

なお、つなぎ融資の金利が40万円程度とのことですが、
もともとお考えであった変動の場合でも同じ期間の金利はかかってきます。
1700万円、11か月で0.95%であれば、15万円程度にはなります。
また、建築中でもローン支払いがありますので、
つなぎ融資にかかる部分の実質負担はそこまで大きくはないと思います。