違反建築物の購入についてお尋ねします。

質問

違反建築物の購入についてお尋ねします。
競売で違反建築物件の購入を検討しております。
その物件は市街化調整区域に建てられた築20年弱の木造アパートです。

すでに居住者もいますので、行政から具体的な処分があるとは
考えにくいのですが、今後どのようなことが予想されますでしょうか。

回答No.6

mimicann

建築兼大家業しています。
競売入札します。

市街化調区域になったが、そのアパートが建った後の場合、取り壊せ等の命令は出ません。
しかし、改造、増築など建築確認を必要とすることは出来ません。
だから、確認申請を必要としないモノはできます。
入退去のたびのクロスの張替やキッチン取替、外壁塗装など。

違法建築であるため、今後抵当権を付けることが難しく、借入れして購入は出来ません。
現金で購入です。

20年経ったアパートを大規模修繕せずに使うのは不効率。
解体して、違うモノを建てた方が良いと思います。

回答No.5

kei1966

事業計画が崩れるタイミングが予想できない。つまり事業としてはなりたちません。
競売であり重要事項説明も受けられないので自己判断が大きく影響する物件ともいえますね。
特殊建築物ですからね。消防は強制立ち入り検査をいつでもできます。
それにより違反が発覚して建築指導課に話が回り、最終的に一部違反の物件が一部の撤去にいたった件は私は経験しました。違反の是正工事の設計監理です。

自分が住むならまだしもそれにより営業をするのですから建築だけでなく営業自体「悪質」です。
売りたくても売れないので競売となった可能性も、前の所有者のように首の回らないことになりませんように。

回答No.4

nsan007

20年前の市街化調整区域内のアパートは非常に悪質な違法建物です。

知っていて買った事になれば、罪は重いです。

改善命令や撤去命令を出される可能性もありますが、既に入居している人が有れば相当額の退去費用を支払わないと出て行ってもらえませんし、当然撤去解体費も自分で持つ事になります。

調整区域でも土地は残りますが、新たにアパートなどを建てる許可は下りないと思いますから、農地に戻して野菜でも作りますか?

たとえタダのような値段でも絶対に手を出してはいけない物件だと思います。　建築士より

回答No.3

kanrishi

違反（確認申請不備？）が歴然なら処分執行の決断は行政の裁量（都合）に委ねられていますが、これまでに何もなかったならさほど重大視されていないということでこれからも何もないと考えられます（断言はできませんが）。ただ、何かのきっかけで注目されると一罰百戒の血祭りにされるなどの可能性は否定できません。その場合、居住者の有無はほとんど酌量されません（そんなことで処分に差ができたら行政の公平を保てませんので）。
賃貸物件は安普請が多く使用状況も乱雑でメンテナンスも気まぐれなため、一般物件（自用居宅など）と比較すると建物寿命は短めとなりがちです。再建築が不可となれば建物が存在するうちに最大限の活用を考えなければなりませんし、メンテナンスに費用をかけてでも建物の存続期間を伸ばす努力が求められます。
用途地域の見直し（線引き）はバブルを境にして沈静化しています。これは住戸の飽和状態を反映しているようです。かなりの住宅密集地でも依然として調整区域のまま長期間放置されているところが散見されます。今後ますます見直し期待は裏切られることになりそうです。
したがってこの購入は賢い選択とは言えません。

回答No.2

ka28mi

建て替えやリフォームの際に、思うようにいかないことがありえると思います。

あと、ご質問の趣旨とは外れるのでしょうが、
「競売になる」と言うこと自体、まともには売れない物件の可能性が高いです。
十分な専門知識と、いざとなったら捨ててもいいくらいの潤沢な資金がおありの方以外は、手出ししない方が良いのではないかと思います。

回答No.1

kokubosino

アパートの撤去