- 締切済み
生前贈与について
このたび親名義の家を息子である私がリフォームすることになりました 現在家の評価額については 土地730万 家屋170万です リフォーム費用は1700万なので 土地はおやのままで家屋のみの持分を ９（私）：１（親）に移転しようと思っています しかしながら 持分移転の際に親へ譲渡所得税が発生するのではないかと思っております ここでいくつか質問があります (1)この譲渡所得税は発生するのか (2)譲渡所得税対策として 相続時精算課税制度で対応可能か (3)その他の対応策があるのか 極力費用負担が無い方向で考えていきたいと思っております よい回答があればよろしくおねがいします またアドバイス等あればたすかります
- kengou7653
- お礼率100% (8/8)
- その他（税金）
- 回答数6
- ありがとう数6
- みんなの回答 （6）
- 専門家の回答
みんなの回答
- hata79
- ベストアンサー率51% (2555/4940)
結論的に贈与も譲渡も発生しないのでは、ありませんよ。 勘違いされてます。 家があり、それは父の所有権が１００％です。 それにリフォームをすると、家の価値は高くなります。 価値が高くなった分は「リフォーム代を支払った人から父への贈与」と判定されてしまいます。 これは、父にリフォーム代を贈与したのと同じ行為になるからです。 贈与したのではなく「自分のものである」ことを示すために、家のリフォームによって価値が増加した分所有するのです。 これが持分と云うわけです。 １７０万円の価値のものに１，７００万円かけたので、合計１，８７０万円になったとして、１１分の１を父のものとし、１１分の１０を自分のものとする計算もありますし、もっと合理的な計算もあるでしょう。 要は「リフォーム代金分だけは、その費用を出した人のものである」とすれば、贈与税は発生しないということです。 父と子がお互いに「持分はこれだけづつだ」と納得してれば良い話ですが、税務当局に対抗するためには「所有権登記」が必要です。そのため父と子が共有してるという「所有権登記」が必要です。 登記は司法書士が専門ですから相談されると良いと思います。
- mnb098
- ベストアンサー率54% (376/693)
訂正 誤 1/9贈与にして110万円との差額・・ 正 9/10贈与にして110万円との差額・・ でお願いします。
お礼
９/１０贈与で理解できました ありがとうございます
- mnb098
- ベストアンサー率54% (376/693)
このような質問は過去にもいくつもあります。 最終的に170：1700とはならずリフォーム前の評価：リフォーム後の評価の持分が理想的ではあります。 登記上の名義の移転は先にして置かないといけないということはご理解されているようです。 ここで名義の移転の原因を贈与とするのか売却(譲渡)とするのかと言う事が区別できていないと言うところに、この質問が発生しているのだろうと言えます。 1700万円を投入するので父への贈与が発生しないようにするつもりということなら、1/9贈与にして110万円との差額43万円は逆に父に現金で渡しましたとすれば、「贈与税」も「譲渡所得」も発生しないという考え方でよいと言う事になります。 譲渡、贈与をしっかり混同することなく理解されることは必要だと思います。
お礼
回答ありがとうございました 譲渡と贈与をしっかり理解しなければならないみたいですね 贈与も譲渡も発生しない一番の良い方法で考えていこうと思います
- hata79
- ベストアンサー率51% (2555/4940)
家をリフォームしたので、家の価値が上がります。 そのため、家全体の価値のうち、元々の所有者と価値を上げた費用を出した人とが所有権を持つ割合が変わったというだけです。 固定資産評価額が１７０万円の家屋に、１，７００万円のリフォームをしたなら、１０：１が持分按分率になりませんか。 ９：１でも「まあ、いいか」というものでしょう。 贈与税の問題も、譲渡所得の問題も発生しません。 相続時精算課税の選択は「贈与税の問題」ですので、発生しません。 リフォーム代金を「所有権登記、共有にする」と処理することで、クリアーできてます。 なお土地の評価額は、親の土地にこの家が建つということですので、使用貸借になるため、無関係です。
お礼
回答ありがとうございます 結論的に贈与も譲渡も発生しないようですね リフォーム代金を「所有権登記、共有にする」という意味・内容を詳しく教えてもらえたら非常に助かります 自分でも調べてみます ありがとうございました
- mukaiyama
- ベストアンサー率47% (10403/21784)
＞現在家の評価額については 土地730万 家屋170万… なんの評価額ですか。 贈与税や相続税の判断材料となる評価方法は、 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm ＞(1)この譲渡所得税は発生するのか… ご質問文が理解しにくいですが、親は儲かるのですか。 その家を親が買ったときの値段 (厳密には少々違うが) より高く売れて親に利益が出たのなら、譲渡による所得税が発生します。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm ＞(2)譲渡所得税対策として 相続時精算課税制度で… 相続時精算課税制度とは、贈与税に呼応するものです。 譲渡所得税対策とはなりません。 ＞(3)その他の対応策があるのか… 結局、親の資産は増えるのですか減るのですか。 それとも代わらないのですか。 親の資産を減らして無償で子がもらうなら、贈与税を考える必要があります。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
お礼
細かく回答ありがとうございました 『タックスアンサー』を参考にしてみます
- yutaka0606
- ベストアンサー率20% (6/29)
ここまで個別具体的な話なら、所轄税務署の個人課税担当に どうなるのかを質問してみると良いでしょう。 ただし(3)については税務署の職員の立場でこうすると税金が 少ないですよなんてお話はできませんから、税理士さんに相 談してくださいとなるかもしれません。
お礼
回答ありがとうございました 一度 税理士のほうに相談してみようと思います
関連するQ&A
- 民法の附合
父所有の家屋に長男の資金を持って増築する場合の課税関係について 教えていただきたいのですが、 増築前の家屋の価額と増築部分の家屋の価額の比率により、父と長男のその家屋に対する持分比に応じる共有登記をした場合、 贈与税（負担付贈与）と譲渡所得が生じるとある本には書いてありましたが、贈与税が生じることには理解できるのですが、譲渡所得が生じる理由がいまいちよく分かりません。「父は長男に対して既存の建物の譲渡（権利変動）があったとして、譲渡所得税が発生する」とありましたが、この課税関係は贈与税が双方に賦課されることで精算済みではないのでしょうか・・・？ よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他（税金）
- リフォームの際の住宅ローンについて
親名義の家を 息子である私が家をリフォームをすることになりました 税金対策として リフォームする費用にあわせ持分を移転（贈与対策） 土地は親の持分のまま 建物のみを ９（私）：１（親）の予定 親の譲渡所得には（生前贈与 相続時精算課税制度を利用予定） この持分や生前贈与については まだ司法書士・税理士に相談してないので 個人で調べての数字です 親はあと2年 10年前にリフォームをした際のローン残債があります（約１００万） 私がローンを組む予定の銀行は親がローンを組んでいる銀行と同一銀行 この状態で 私が抵当権を設定してローンを組めるのか教えていただけたら助かります 親は親 私は私でローンを組み 返済できるなら一番なのですが 親の残債を返済してからじゃないと ローンを組めないとなるとリフォーム資金が借りれないので困ってます よいアドバイス等もあれば助かります
- 締切済み
- 新築一戸建て
- リフォームと贈与税
リフォームを行う場合の贈与税について教えてください。 築23年、評価額土地家屋で500万円。持ち主は妻の父です。 今は誰も住んでいません。 ゆくゆくは妻の名義で相続する予定でしたので、リフォームして 家族で住むことにしました。 リフォーム費用約500万円。費用は100％ローンで私が借ります。 義父の名義のままにしろ、妻の名義に登記しなおしたとしても 贈与税が発生することは理解しました。 ここで質問です。評価価値とリフォーム費用がちょうど同じくらいですから リフォーム後に持分を私の名前を入れて『義父と私』５０％づつにすれば 贈与税は発生しないのですか？ あるいはこんな事を聞いてはいけませんが。。。500万程度のリフォームで 面積が変わるような工事でもないので、申告しなくても大丈夫と言う人も 居ますが、ばれないと思いますか？（違法ですが）
- ベストアンサー
- 土地・住宅の税金
- 贈与税
いつも拝見し勉強させていただいてます 教えて頂きたいことがあります 今月、親から子供(私)に贈与で固定資産税評価額270万の実家を名義変更しました 贈与税の精算方法で相続発生時精算課税と暦年課税の２つの精算方法をしり暦年課税で精算すると贈与税は14万になると思います 少しでも節約するなら相続発生時精算課税にするのが最近の流れみたいですが暦年課税で精算すると相続発生時に対象にならないのでそれもいいかなと思ってます 精算課税制度を利用しても控除額まで全然問題なく非課税でいけますがあえて暦年課税で精算するメリットってありますでしょうか？ 相続発生時に兄弟仲が悪いので家の権利は私にかわり贈与税も払ってるし相続には関係ないと少し強気でいえるくらいかなと思ってますます
- ベストアンサー
- その他（税金）
- 生前贈与の特例について
お世話になります。 夫がある原因を作り、離婚まで考えましたが、 もう一度チャンスを与える代わりに、 現在居住中の土地・住居(ローンなし)の所有権を妻に移転登記しておき、 同じ過ちを繰り返したら、離婚をするという約束をしました。 婚姻後20年を過ぎているので非課税で贈与可能かと思いますが、 このような方法は何か問題がありますでしょうか。 また、この場合不動産所得税や登録免許税はかかりますでしょうか。 よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他（税金）
- 親から子へ生前贈与
質問 親と30年近く住んでいる、家と土地（不動産価格4000万～5000万未満）を税金を掛けずに土地+家をできないかと思ってます。 本当は、亡くなってから相続のがいいのですが、嫁に行った姉が 親が死んだら半分もらう見たいな事を言いまして （よこさないなら、持分になる所を買い取れなど） ！親（怒）こういった進展になりました！ 土地も30坪程度の土地に普通の家に 住んでいるので、「相続時清算課税」制度などを使って 税金を掛けずにできないものでしょうか？ また良い方法があれば教えてください。 また何処かのHPで見たのですが「相続時清算課税」2500万まで ↑これって毎年？使えるのですか？ 普通だと一生に一度じゃないのかなと思うのですが、毎年出来るみたいな書き込みだったもので・・・ よろしくお願いします。
- 締切済み
- その他（税金）
- アパートの生前贈与 借家権割合 不動産取得税
相続時精算課税の制度を利用して、親から賃貸アパートの贈与を受けようと思っています。 対象の建物は、父名義の土地に母名義のアパートが建っているという状態です。 今回贈与してもらうのは、建物（母名義）のみです。 そこでお聞きしたいのですが、 (1)所有権移転登記の際の課税価格は、固定資産税課税台帳に登録された家屋の価格を記入すれいいと思うのですが、それは間違いではないですか？ (2)贈与税の申告の際は、賃貸アパートの評価額はさらに「借家権割合」というのがあって、その価額で申告すればよいというような内容を読みました。 「借家権割合」というのは具体的にどの程度ですか？、 (3) また、今回のように、土地と建物の所有者が別人であることや、贈与してもらうのは建物だけであるという場合でも、「借家権割合」の適用はありますか。 (4)最後に、不動産取得税は「固定資産税課税台帳に登録された家屋の価格」に税率をかけたものということでいいですか？ (5)このような場合に収める税金は、登録免許税・不動産取得税・贈与税（相続時精算課税を選択するうえに、2500万円以下でもあるので、申告だけになると思いますが）、そして、その後の固定遺産税で、それ以外には考えなくてもいいでしょうか？ （6）その他、このケースでの生前贈与について、何かアドバイスいただけるようなことがありましたら、是非お知恵を拝借したいと思います。 どうぞよろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他（税金）
- 親子間の家屋のみの譲渡
親子間の家屋の譲渡として、税金、諸費用を低く抑えるため以下のことを考えています。 １．家屋のみ譲渡 家屋は築30年経過しており、評価はかなり低くなっているはず。 ２．土地は使用貸借 土地（2000万円相当）は相続まで父親名義を継続。 ３．相続時精算課税制度 評価額が110万円を超える場合は活用する。 譲渡の目的は会社から住宅補助をもらうためです（家屋のみ自分名義であれば良い）。 一方で、土地と家屋のセットでの譲渡も検討しています。しかし不動産取得税、登録免許税など負担が大きくなり、相続時精算課税制度を使用したとしても、こちらは不利と考えています（土地も値上がりは期待できない）。 でもHPを探しても家屋だけというケースはあまり見当たず、私の考えに自信がもてません。そこで皆さんに、どのように対応するのがベストかアドバイスを頂きたく、よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（税金）
お礼
回答ありがとうございました 回答の通り細部は司法書士に持ち分の数字は相談しようと思ってましたが リフォーム費用にあわせて持ち分を自分に移転し 親と共有登記の予定です わざわざありがとうございました