宅地建物取引主任者とは

質問

宅地建物取引主任者とは

現在、土地の売買で揉めておりまして（このサイトでアドバイスを沢山いただいております）、
そもそも「宅地建物取引主任者」とは何なのかを知りたく質問させていただきました。

揉めている内容は、重説時に近隣の建築計画の知らないと説明を受けて物件を契約したのに、購入した土地の目と鼻の先にマンション建築計画（着工しはじめてるみたいです）が既にあった事でいろいろと揉めています。
売主・仲介業者ともに不動産業をしている業者です。

この事を申し伝えた所、仲介業者の宅地建物取引主任者が重説時の前段階で、マンション計画予定の看板を見落としていたという事です。
他の質問で、それは業者として有り得ないとの事なので、ここは強く突いていこうと考えております。

さて、ここで質問なのですが、
・建築計画を宅地建物取引主任者が知らなくても、その会社の営業が知っていた場合、その責任は会社自体に発生しないのですか？（営業さんが可哀そうです）

・この宅地建物取引主任者が持っている免許はどういった場合に停止・もしくは取消になるのでしょう？今回のケースでは難しいですか？

また、売主を交渉の場（今回の看板見落とし）に呼んで欲しいとお願いしているのに、あくまで仲介のウチが物件を預かっているので売主は呼びませんとの一点張りです。わたしは売主と契約しているので、今後の対応の協議は売主不在で進むのだろうか疑問です。
（これでは仲介業者は仲介業者ではなく、代理業ではないでしょうか？契約事項について権限を仲介は持つのでしょうか？）
売主にはメールにて今回の件を伝えましたが、音沙汰なしです。

以上、この質問について、ご回答・アドバイスをお願い致します。
長文・乱分で失礼いたしました。

回答No.1

watch-lot · ベストアンサー

まず、重要事項には「近隣の建築計画」などは対象項目とはなりません。
重要事項については、こちらを参照願います。
http://www.smhome.co.jp/tishiki/kounu/baibai-jusetsu.pdf

さて、ご質問ですが、
＞建築計画を宅地建物取引主任者が知らなくても、その会社の営業が知っていた場合、その責任は会社自体に発生しないのですか？（営業さんが可哀そうです）
●責任とはどのようなものを求めておられるのでしょう？契約上の問題点としてなら会社が負うべきものであると考えます。

＞この宅地建物取引主任者が持っている免許はどういった場合に停止・もしくは取消になるのでしょう？今回のケースでは難しいですか？
●もうおわかりだと思いますが、宅建主任者には問題はありません。重要事項に該当しないからです。
なお、宅建主任は免許ではなく資格であって、一生有効です。宅建業免許と混同してはいけません。

仲介である限り、売り主は対応しなければいけません。おっしゃるとおりです。

参考までに申し上げますと、本件は宅建主任者の重要事項説明の問題ではなく、契約を締結するに当たりこちらの条件を満足できていないとする、錯誤または目的物不適格とする契約無効を訴えるべきでしょう。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
　勉強になりました。
　参考にさせていただきます。

補足

重説内に「近隣の建築計画の告知の義務」はない事は承知しておりますが、建築計画が明示されている近隣更地の「建築計画を知らない」というのは虚偽にあたるのではないかという点に争点をもっていこうと思っております。

　少し話がずれてしまいましたが、ご回答の通り説明責任は会社が負うものと考えてよろしいのですね。宅建主任が知らなくても、営業が知っていた時点で重説内「建築計画知らない」はまかり通るのかを確認したかった次第です。

　更にこの「知らない」を通して争いになった時、仲介業者の宅建業免許を取消までもっていけるのかも知りたかったのです。
※宅建主任と宅建業免許を混同しておりました。ご指摘ありがとうございます。

　今件で契約の無効を訴えるには、消費者法で出るほうが良いとのことですね？

　勉強になりました。ありがとうございます。

回答No.6

takapiii

他の質問で回答した者です。
今回のご質問には既に回答があるようですので、省きます。その代わり今後のために1点だけ補足します。

重要事項説明…。法規上は取引主任者に説明義務を与え、35条書面の交付を義務付けますが、この重要事項と言う言葉が、素人である買主から見ると、どこまでの範囲を説明して貰えるのか非常に分かりづらいという欠点があります。
悪質な仲介業者になると、後で問題になりそうな点がある場合、売主側に都合の良い様に説明し、重説を逆手にとって「ほら、説明してるでしょう？」と開き直らさせてしまう事にもなります。

以前別な方の質問で書きましたが、宅建業法の35条に規定された重要事項説明は、列挙された項で類型化されているため、この項を網羅した重要事項説明書であれば命令規範、不作為義務違反になりにくいという面があります。
この法律上ではあくまでも物件自体の事と代金や支払い等に関しての説明義務を課しているだけであり、近隣の建築計画について説明しなければならないとはどこにも書いてありませんね。つまりここだけで理解すると今回の件は説明義務などないという事になります。これは事実です。

では、嫌悪施設はどうでしょうか。分かりやすい例で言えば暴力団事務所や火葬場。この施設が近くにあれば当然説明義務があります。しかしやはり法律上はどこにも記載してませんね。しかも近くとは？100メートルでしょうか。じゃあ1キロなら？…疑問だらけですね。

つまり、重要事項説明では、あくまでも過去の例を元に説明しておいた方が後々問題にならないだろうと思われる事を類型化して整理してきただけでしかありません。

そこで47条を見ると、35条の項で列記された情報を当然告知しなければならないとしていますが、それ以外に「…現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金…[略]…宅地建物取引業者の相手方等(買主等です)の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」に関して不実のことを告げる行為をしてはならないと規定しています。
今回はこの「環境」の所にひっかかりますね。近隣にマンションが建つという事は環境に影響しますが、それに関して不実の告知をしてはならないという事になります。「知っていたのに告知しなかった」は駄目なのです。

お話を読んでいる限りは、仲介業者は「知っていたはず」です。であるにも拘らず「知らない」と説明すると、それは47条違反です。47条違反は、80条の罰則規定が適用されます。つまり「１年以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処し」ですね。対象は宅建業者です。取引主任ではありません。35条違反(重説違反)は行政処分ですが、これは刑事罰ですね。より重い罰則と言う事です。それに業者が気づけば、慌てて白紙撤回を切りだすはずです。「触らぬ神に祟りなし」と尻尾を丸めるはずです(まぁ十分に触っているわけですが)。

お礼

takapiii様　この件はもちろん、数々のご助言をいただきありがとうございました。
　今後の知識として、大変参考になるものばかりで、ただただ感謝の気持ちでいっぱいです。

回答No.5

watch-lot

仲介ということばに誤解があるようですが、仲介とはあくまでも間を取り持つということで媒介とも言い、代理ではありません。
つまり、仲介＝媒介であって、代理とは別物です。
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%C3%E7%B2%F0

お礼

ご回答ありがとうございます。
　参考にさせていただきます。

補足

この件は先の方のご回答に対する補足事項の内容で一応収束しそうです。

　しかしながら、私もwatch-lot様のご指摘通りの考えで、あくまで仲介は売買主の間を取り持つ役目を負うものと思いますが、この件に関わる仲介のあまりに売り主よりのスタンスに疑問が残ります。

　まあ、売り主と仲介はべったりの関係なのでしょうね。。。。

回答No.4

kei1966

以前のハウスメーカーでの例をお話ししておきます。
宅建を持たない営業が近隣の建築計画は当分ないなどと適当なこといって顧客に家を建てさせたという事実がありました。（土地は定期借地でした）
もちろん、宅建資格がなくても会社として土地を仲介するので会社の責任ですが、重要事項にその項目がないつまりそれは誰も約束のできないことであるために社の宅建主任者が罰せられることはありませんでした。賠償の件など話し合っていましたが特に払ったと事実も伺っておりません。

つまり今回の件では資格者としての罰則は難しいと思っています。
社内的にはもともと業務担当だったその社員の嘘はもちろん非難されました。
立場がなくなったのは言うまでもありません。
でも、重要事項説明以外の部分であるため法的おとがめなしです。
契約にも重要事項も近隣の計画についてはお約束していないので契約違反にもなりません。
つまりそこは、法で誰も当然約束できない内容であるとされてるも同然なのではないでしょうか。

確かにこれは大変施主に申し訳ないことだと私も感じました。
しかし、そんな責任の無い発言、調子のいい話を言っているというを見破る判断力は、必要なのだと感じるのです。

宅建主任者の懲罰は業法違反についてですので今回義務違反に相当しないのではないでしょうか。
もちろん、資格者である責任として倫理観を問われるとは思いますが。

厳しい意見かとは思いますが、経験上、近隣の計画を「故意に隠して販売した」という証拠がない限りこの法的な処分は行われないと思い投稿いたしました。

お礼

ご回答ありがとうございます。
　参考にさせていただきました。

補足

結局この件は
「宅建主任が看板を見落としていたので、重説時に「近隣計画　知らない」となった。ごめんなさい。」「但し、売り主は私にマンションが建つよと伝えている筈だ」（そんな説明は受けた記憶はないのですが、これは水掛論になりそうなので黙って聞いていました。）

　しかしこの時点で、仲介業者が起草した重説内「近隣計画　知らない」に売り主は了解して私との契約を締結させてます。では前もって説明しているのであれば、これは虚偽ではないの？
と仲介業者に詰め寄ったら、「はい。。。偽造ですね。。。」との事でした。

　。。。あっけに取られて、しばらく仲介業者と私と妻とで沈黙が起こりました。あまりに馬鹿らしくなってしまい、不謹慎にも失笑してしまいました。
　ここで回答いただいている皆さんのお知恵を拝借して、付け焼き刃ですが理論武装していったのに、え？そんなにあっさり認めちゃうの？という感じでした。

　もちろん白紙撤回でこん件は収まる事となりました。
　まだ金額は手元に戻ってきておりませんが、それを持って一応の収束となりそうです。

　仲介の宅建主任者さんの責を問うたり、言い訳を聞くまでもなく、あっさり終了でした。

回答No.3

minumteh

まだ触れられていない点で、代理業ではないかということですが、
代理業ですね。仲介業には、媒介と代理があります。
本屋さんに行って、ちょっと宅建試験用の教本を手にとって、
「宅建業法」の範囲をお読みになるといいですよ。
重要事項、免許、取引主任者、代理のこと全部含まれています。
それほど難しいこともありませんし、
ほかに今回の件で使える法知識も得られるかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

　今回の件で、私自身の不動産の知識の無さに情けない気持ちです。
　と、同時にみなさんに分かり易く解説いただき、本当に感謝しております。

　宅建業法の本も今後の為に調べてみます。

　仲介という事なので、素人対プロの中立／素人対素人の中立なのかと思いきや、思いっきり売り主の代理として前面に出てくるので、あれ？そういうスタンスなの？と面食らった自分が恥ずかしいです。

回答No.2

kamaryu

宅地建物取引主任者とは・・・
不動産の取引が安全に行われる為に、法で定められた重要事項及び買主の決断に影響を及ぼすであろう重要な事項を説明する者です。

近隣の建築計画は法で定められた重要事項ではありませんので、土地の購入に対して重要な影響があるかどうかが争点になるのではないかと思います。

例えば、その建築によって日照が遮られるとか、近くにマンションがあるのは嫌だと話していたとか・・です。
また、買主が容易に知ることが出来た事までは説明が無かったことでの責任を問うことはできません。

売主も業者と云う事ですので、重要事項説明書の内容には仲介業者と共に責任があります。
今回の契約は白紙にしてもらえば宜しいのでは・・と思います。

悪意の無い不注意では主任者資格をはく奪されることはありませんが、業者としてお客様に損害を与えた場合は、保証協会を通して損害が支払われるケースも有ります。

お礼

ご回答ありがとうございました。
　参考にさせていただきます。

補足

マンションが私の購入物件に対し、日照の問題が生じる可能性は少ないです。
　しかしながら、実際にマンションが建つ事があらかじめ分かっていれば即契約には至りませんでした。
　買主が容易にとありますが、確かにこれは問題の更地をよくよく見て、売主なりに質問をしておくべきでした。これは反省点です。
　ただ、買主が容易にわかるのであるならば、売主・仲介業者がみたらもっと容易に判る筈で、これを一言も告げずに「建築計画　知らない」では本当に知らなかったの？と疑問に思いますし、なにか他の重要な事を隠してるのでは？とも疑ってしまいます。
　一言あればこんなにモヤモヤもしないのですが。

　私はこれらの事は、重説の虚偽にあたると思いますがいかがでしょうか？
　本当に知らない訳がないと思われるのですが。。。
　仲介の社長は宅建主任が看板を見落としていた、確認しなかった、ごめんなさいといってきておりますが、そこの営業さんは看板の存在を知っていたわけで。。。
　質問の意図は、こういった場合会社としてどうなのかな？宅建主任さんや営業さん個人に責任を押し付けられたら可哀そうだなという所からきております。

　また、先のＮｏ１の方のご指摘通り、宅建主任免許と宅建業免許を混同しておりました。
　主任さんの免許ではなく、いい加減な仲介業者の免許はこういうケースでも無傷なのかな？と思い質問にいたりました。
　不手際をお詫び申し上げます。

　kamaryu様のアドバイス通り、今回の件は白紙に戻してもらおうと思っております。
　特別にもめて損害賠償ですとか、言った言わないをゆうのも私は嫌なので。。。
　ローン審査も銀行は落ちそうでしたし（実際には審査中に今件が判明したので取下げです）フラットの審査は残っておりますが、どういう訳が仲介業者が手続きをしておりません。

　ただ、先方が手付金はもらうよ等言い出すようであれば、こちらとしても戦わないと、と思う次第です。

　すみません、思うことをつらつらと書きだしてしまいました。

　もし補足内で私の心得違い等ありましたら、お時間のある時で結構ですのでご指摘ください。

　重ねてお礼を申し上げます。ご回答ありがとうございました。