住宅ローンの借り換えを考えています。5年前にＵＦＪ銀行で３０年固定金利

質問

住宅ローンの借り換えを考えています。5年前にＵＦＪ銀行で３０年固定金利2.8％で2900万を借りました。月の返済１０万、ボーナス月上乗せ１０万で、２０万円支払っています。今までに６００万円繰り上げ返済をし、現在残高は1960万円です。

スタンスとしては、当初１０年固定への借り換えです。

借り換えして、今後１０年間にわたり毎年1月に１００万円繰上げ返済をする予定で、当初１０年契約が終わる前に完済させます。

そこで、知りたいことは２銀行のメリットの差です。

イオン銀行のキャンペーン当初１０年固定金利1.98％と、住信ＳＢＩネット銀行当初固定１０年1.49％ととでは、諸経費と繰り上げ返済を勘案した場合、メリットとして、どれくらい差が出るのでしょうか？

ＳＢＩは手数料が貸し入れ金の２％で、およそ40万もかかり、その分だけですが、諸経費でイオンとは大きな差がでます。ただ、１０年間では、イオンよりいくらくらいメリットがあるのでしょうか。

諸経費や、毎年１００万円ずつ繰り上げ返済をすることを考えるとうまくシュミレーションできないので、お願いします。

素人の私が自己流で計算したところ、メリット差は６０万程度でした。60万円ということは、毎月の返済額を１０万円で設定する私なら、完済までの期間は6ヶ月くらいの差ですかね？

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

＃１・２です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

私で解る・回答できる範囲のことでしたら、いくらでもお訊ねください（お答えできない部分については、正直に「分かりません」と申し上げますので（笑））。

でも、ご質問者さまのように、ご自分で調べたり、計算されたりしている方が相手の場合は、「面談」をさせていただいた方が楽なんですよね。
このサイトでは、回答にも字数制限がありますし…。
直接連絡はできませんし、ワードとかエクセルブックの添付もできませんから。

多分、今回も長くなります。
また回答がいくつかに分かれるかもしれません。しばらくお付き合いください。
（挨拶だけで字数取っちゃった。）

>> 「ボーナス時加算分を期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、その後、通常返済分の繰上返済を期間短縮型で行う」という方法
> この部分の意味がわかるようなわからないような・・・。もう少し教えてください。
まず、この点についてご説明します。
補足の
> 繰上げ返済は基本的に元本部分の返済に充てるとイオン銀行の行員に言われたので、ならば、ボーナス時の加算は０円として、繰上げ返済の１００万円に充てる計画です。
を拝見しまして、ご質問者さまはボーナス時加算分を繰上返済のようなものと勘違いされているようにお見受けしましたので。
繰上返済は、もちろん元金充当ですよ。
それに、ボーナス時加算って、一部繰上返済ではないですよ。
「ボーナス返済あり」という契約の場合は、元金が「通常返済分」と「ボーナス時加算分」に分けられているんです。
「金銭消費貸借契約証書」をよく見てください。

ですからエクセルでシミュレートする場合も２つのブックが必要になるんです。
はい、「ボーナス返済あり」の場合に、エクセルで「返済計画表」を作成する場合には、「通常返済分」と「ボーナス時加算分」２つのブックを使うことになります。
なぜならば、利息額は、「元金」と「利率」と「残りの返済期間」から計算されるものだからです。
ボーナス時加算時（＝半年毎増額返済分）と、通常返済分（＝毎月の返済分）では、半年分程度の「タイムラグ」が生じます。
その「タイムラグ」の分だけ、利息に差が出ます。
そのため、「ボーナス返済なし」の場合と「ボーナス返済あり」の場合では、「総返済額」に差が出るんです。

実際の住宅ローン返済において、期間短縮型の一部繰上返済をする場合には
・通常返済分とボーナス時加算分について同等の割合で行う
・通常返済分とボーナス時加算分について任意の割合で行う
・ボーナス時加算分についてのみ行う
の３つの方法から選ぶことになります（通常返済分についてのみ行う…ということはできません。通常返済がボーナス時加算よりも先に返済が完了してしまうことになりますので。返済額軽減型ならばＯＫ）。

普通は「選べます」。
ご質問者さまが、この点についてピンとこなかったということは、これまでの繰上返済は「通常返済分とボーナス時加算分について同等の割合で行う」ということをされてきたのだと思います（特に希望を出さなかったので、自動的にそうなっていた？）。

ですが、ボーナスというのは、殆どの給与所得者にとっては「不確定収入」であり、将来においてはゼロになる可能性も否定できないものなんです。
貰えるボーナスはゼロになったけれど、住宅ローンではボーナス時に１０万円とか２０万円を余分に返済しなければならない…ということも想定され、そのリスクを回避するため、ボーナス時加算分を「返せる時に返してしまおう」という方も多いんですよ。
景気の動向により、ボーナスの支給がゼロになることもありますが、定年退職をされたあと、年金支給も「ボーナスはなし」ですよね？
年金を受け取るような年齢になっても、住宅ローンの返済が続く…という方は、結構いらっしゃるんですよ。
ですから、「毎月の返済分だけならば何とかなる。だから、ボーナス時加算分を先に返してしまおう。」と考えられる方が結構多いんですよ。

今回も、「その２」に続きます。

お礼

繰り上げ返済の内訳（割合）は、毎月返済部とボーナス月追加部の元金部に一定の割合で返済に充てていることを初めて知りました。ありがとうございます。

＞実際の住宅ローン返済において、期間短縮型の一部繰上返済をする場合には
・通常返済分とボーナス時加算分について同等の割合で行う
・通常返済分とボーナス時加算分について任意の割合で行う
・ボーナス時加算分についてのみ行う

これって、「選べる」のですね。これまでの繰上返済は特に希望を出さなかったので、自動的にそうなっていたのだと思います。

さて、
ＳＢＩとイオンに拘る必要はないとのことですが、ではどこがお勧めなのでしょうか？ただし、完済まで10年以内、10年固定と決めています。

回答No.5

Domenica

> さて、
> ＳＢＩとイオンに拘る必要はないとのことですが、ではどこがお勧めなのでしょうか？ただし、完済まで10年以内、10年固定と決めています。

まず、私自身、ＳＢＩとイオンの住宅ローンの商品概況を隅から隅まで調べたうえで回答を差し上げている訳ではないので、ご質問文を拝見したうえで申し上げているだけです。

そして、残念ながら、これは「お答えできない」質問になります。
私は、住宅ローン関係の質問には相当数お答えをしていますが、この種類の質問には「回答できません」とお答えしています。
訊ねられることは多いんですけれどね。

「お答えできない」質問…と言いますのは、金融機関によっては「営業区域」というものもあり、一定の地域にしかない金融機関もあるからです。
私が「とってもお得」な情報を把握していても、いろいろな条件により、ご質問者さまがそれを利用できなければ意味がありませんでしょう？

また、キャンペーンなどで、「特別優遇」ということがあったりするのですが、そういう情報は、地域的に配付されるチラシでしか把握できなかったり、直接店頭や住宅ローン相談会に出向かないと把握できなかったりすることが多いものですから。

インターネットだけでは把握できないことは多いんですよ。
ですから、私は「本当に『自分』が『得』をしたければ、ご自身の足を使ってください。」とアドヴァイスを差し上げています。

また、交渉＆借入申込人の属性次第では、公表されている「優遇後金利」よりも、さらに0.10％の引き下げが可能だったりしますしね。

お礼

ありがとうございました。本当に参考になりました。今まで教えていただいたことを生かして頑張ってみます！

回答No.4

Domenica

（その２）

> 個人的な結論としては、ご質問文の情報のみから判断するならば、イオン銀行や住信ＳＢＩネット銀行で借り換えるメリットは「殆どない」と思います。
と申し上げた点については、
> 繰り上げ返済をくり返して、１０年で完済させるならば
の話ではありません。
基本的な条件等を考慮して、「他の金融機関でもっといい条件で借り換えができるのではないか。」という意味からです。特にイオン銀行や住信ＳＢＩネット銀行に拘りたい理由が、どこにも見つからなかったからです。
…というか、ご質問者さまの場合、寧ろ「変動金利型」を選択されてもいいくらいではないかと思うんですが…。

ご質問文では、
> そこで、知りたいことは２銀行のメリットの差です。
> ただ、１０年間では、イオンよりいくらくらいメリットがあるのでしょうか。
となっていましたので、イオン銀行と住信ＳＢＩネット銀行で、「どちらで借り換えた方が、もう一方で借り換えるよりどれだけメリットがあるか」という意味だと判断して回答を差し上げました。
お知りになりたいのが「借り換えをすることのメリット」ならば、そのように書いていただきませんと…。
ご質問者さまには「分かり切った話」かもしれませんが、回答する側には「分かり切った話」ではありません。ご質問文に書いてあることが全てなんです。

それから、ご質問文では、住信ＳＢＩネット銀行の金利は1.49％とありましたので、私はそちらでシュミレートしました。

ご質問者さまがシミュレートされたのは、「ボーナス返済なし」のパターンですね。
これが、通常返済分16,600,000円、ボーナス時加算分：3,000,000円にしますと、総返済額は18,919,352円＋3,428,343円＝22,347,695円となり、通常返済のみよりも、ちょっとだけ総返済額が増えます。
これが、ボーナス返済の有無により生じる「タイムラグ」から発生する利息額の差によるものなんです。

> ローン残高1000万、年利差１％、返済期間１０年という条件にはだいたい当てはまると思ったのですが・・・。
よくある「一般論」ですね。
少し前にもＴＶで取り上げられていました。ＴＶを見ながら、爆笑・激怒を繰り返していましたけれど。
ご質問者さまの場合、「借り換えによるメリット」は充分に考えられるけれど、イオン銀行や住信ＳＢＩネット銀行に拘る必要もなければ、固定金利選択型・固定金利期間10年にこだわる必要もないと思います。

回答No.2

Domenica

（その２）

このパターンから、毎年１月に100万円を繰上げ返済をすれば、イオン銀行：118回目、住信ＳＢＩネット銀行：113回目に完済できますから、計算上では、かろうじて10年以内に完済できそうですね。

ただし、ご質問文には繰上返済の「方法」が書かれていませんでしたので、勝手に「ボーナス時加算分を期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、その後、通常返済分の繰上返済を期間短縮型で行う」という方法でシミュレートした結果ですので、ご質問者さまの想定とは異なるかもしれません。

ご質問文には、こういった「条件」等が絞り込まれて書かれていないと、シミュレートしようとすると、膨大なパターンを想定しなければならないんですよ。
（はい、いろいろな条件を想像し、たくさんシミュレートをしました。）
それが、ご質問に回答が入りづらかった原因だとお考えください。

> 素人の私が自己流で計算したところ、メリット差は６０万程度でした。
私の想定パターンでは、ローン取扱手数料考慮しなければ、「司法書士等への報酬」を除いて、差は50万円程度になりますが、ローン取扱手数料に差があるので、「諸費用も考慮して」ということでしたら、結果的には、住信ＳＢＩネット銀行の方が20万円程度のお得になると思います。

> 60万円ということは、毎月の返済額を１０万円で設定する私なら、完済までの期間は6ヶ月くらいの差ですかね？
こちらについては、仰っている意味がよく分かりませんでした。

個人的な結論としては、ご質問文の情報のみから判断するならば、イオン銀行や住信ＳＢＩネット銀行で借り換えるメリットは「殆どない」と思います。

一応、インターネットで調べてみましたが、その他の条件についても、「審査の結果により、保証人が必要となる場合もあり」とか「お借入れの対象となる住宅への火災保険の付保を条件」となっていたりして、他の金融機関と変わりませんから…。
（イオン系列のお店を利用される機会が多いのならば、５％分割引…というのは、魅力的かもしれませんが。）

２つの銀行のどちらかならば、住信ＳＢＩネット銀行になるかとは思いますが…。

10年固定1.75％以下（保証料別）で、固定金利期間中でも一部繰上返済手数料が無料だったり、安かったりする別の金融機関を探されてもいいのではないかと思いました。

補足

こんなに細やかに計算していただき、正直、驚いています。
ありがとうございます。

＞「ボーナス時加算分を期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、
　　その後、通常返済分の繰上返済を期間短縮型で行う」という方法

この部分の意味がわかるようなわからないような・・・。もう少し
教えてください。

あと、何点かお聞きしたいのですが、お願いできるでしょうか。

＞個人的な結論としては、ご質問文の情報のみから判断するならば、
　イオン銀行や住信ＳＢＩネット銀行　で借り換えるメリットは
　「殆どない」と思います。

そうですか・・・。
私がシュミレートしたのは、ＳＢＩです。

＜ＳＢＩ借入条件＞
借入額 1,960 万円
うち半年毎増額返済分 0円
借入期間 18 年 金利 年 1.480 ％
月の返済額103,419 円　
総済額22,338,374 円
返済方法 元利均等返済

＜諸費用＞
抵当権設定・抹消費用 約 150,400 円
その他登記関連費用 ？円
事務取扱手数料 411,600 円
収入印紙税 20,000 円
合計 582,000 円 ・・・(1)

＜借換のメリット＞
年間返済額の差額 198,412 円
総返済額の差額 2,370,596 円 ・・・(2)
諸費用を含めたメリット -1,788,596 円 （(1)＋(2)）

このようになりました。
さらに、ここから毎年繰り上げ返済を１０年間行なう計画ですが、ここから
が計算できません。ご教示くださった、エクセルのソフトを探してみます。

＞ご質問文には繰上返済の「方法」が書かれていませんでしたので、
　勝手に「ボーナス時加算分を期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、
　その後、通常返済分の繰上返済を期間短縮型で行う」という方法で
　シミュレートした結果です。

繰上げ返済は基本的に元本部分の返済に充てるとイオン銀行の行員に言われたので、
ならば、ボーナス時の加算は０円として、繰上げ返済の１００万円に充てる計画です。

繰り上げ返済の「方法」は期間短縮で計画しています。きっと「ボーナス時加算分を
期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、その後、通常返済分の繰上返済を期間
短縮型で行う」という方法で私は考えていたと思います。実際は、繰上げ返済手数
料が無料なので、ボーナス月に５０万円くらいずつ繰上げ返済を行ないます。

＞イオン銀行や住信ＳＢＩネット銀行　で借り換えるメリットは「殆どない」と思います。

とのことですが、これは繰り上げ返済をくり返して、１０年で完済させるならば・・・
の話でしょうか？

だとすると・・・、
計算した、諸費用を含めたメリット -1,788,596 円 （(1)＋(2)）
これよりも、メリットはもっと少なくなり、100万円程度もメリットが出ないという
ことでしょうか？

一般的に
ローン残高1000万、年利差１％、返済期間１０年という条件にはだいたい当てはまると
思ったのですが・・・。

回答No.1

Domenica

> 毎年１００万円ずつ繰り上げ返済をすることを考えるとうまくシュミレーションできない
これについては、エクセルの「ローン計画書」というテンプレートを使うと簡単です。
金融機関のシミュレーションサイトよりも、私はこちらを使うことをお勧めしています。
ご質問者さまのパソコンに、エクセルの「ローン計画書」は入っていませんか？

借り換えにかかる諸費用のうち
・　既存の住宅ローンの全額繰上返済手数料
・　金銭消費貸借契約証書に貼付する印紙代
・　登記にかかる費用（既存住宅ローンの抵当権抹消費用＋借換後住宅ローンの抵当権設定費用）
は、イオン銀行で借り換えても、住信ＳＢＩネット銀行で借り換えても、それ以外の金融機関で借り換えても同額になります。

ただ、「司法書士等への報酬」が金融機関によって異なりますので、違いが出るとすればこちらが要因になるのですが、これはご質問者さまから情報をいただけなければ知りようがないです。

ローン取扱手数料は、
・イオン銀行…105,000円（税込）
・住信ＳＢＩネット銀行…借入金額の2.1％（税込）。借入金額が1,900万円ならば、399,000円ですね。

保証料については、どちらも「負担なし」と言っていますが…。

現在、10年固定ならば1.65％（保証料別）で借りられる金融機関も多いです。
イオン銀行は、それよりも金利が0.33％も高いので、実質「保証料上乗せ」と変わりありませんね。
この0.33％を保証料率と考えれば、高い保証料率だと思います。
「ちょっと懸念がある人」に適用する保証料率とも考えられる料率です。

住信ＳＢＩネット銀行のローン取扱手数料は、「保証料の前払い」と変わりありませんね。
399,000円ならば、借入額：1,900万円、返済期間：25年で、保証料率が0.20％の場合の保証料額よりも高いです。
保証料率は、借り入れ人の属性によって異なりますが、0.20％の保証料率ですと「特にメリットがない人」の料率として設定している保証会社もあると思います。

強いて言えば、おっしゃっている通り「繰上返済手数料」が無料な点になるかと思いますが、イオン銀行の場合は、全額繰上返済手数料52,500 円（税込）が必要になりますから、最後の繰上返済では、１円以上１か月分の返済額未満を残して「一部繰上返済をする」という「テクニック」が必要になりますよね。

「借り換え希望額：1,900万円　返済期間：25年　元利均等返済　ボーナス返済なし　完済まで金利上昇なし」という条件でシミュレートさせていただきますと、総返済予定額は、イオン銀行：24,104,236円、住信ＳＢＩネット銀行：22,769,599円となり、住信ＳＢＩネット銀行の方が1,334,637円少なくて済みます。
金利が0.49％違うのですから、これは当然のことですね。

> 借り換えして、今後１０年間にわたり毎年1月に１００万円繰上げ返済をする予定。
仮に、借り換え後の初回返済を今年の９月にし、期間短縮型の繰上返済をしても、完済時は両銀行とも126回目になります。
ですから、固定金利期間が終了する１０年目（120回）までに完済することはできない計算になりますが…。

ご参考までに、毎月の返済額はイオン銀行：80,347円、住信ＳＢＩネット銀行：75,899円です。

毎月の返済額が約10万円、ボーナス時加算が約10万円になるように、当初契約の返済期間を短くしますか？
でしたら、
イオン銀行…返済期間：18年　通常返済分：1,600万円　ボーナス時加算分：300万円　毎月の返済額：88,117円　ボーナス時加算：99,471円（ボーナス月返済額：187,588円）　総返済額：22,614,221円（通常返済分：19,033,262円＋ボーナス時加算分：3,580,959円）

住信ＳＢＩネット銀行…返済期間：17年　通常返済分：1,600万円　ボーナス時加算分：300万円　毎月の返済額：88,832円　ボーナス時加算：100,208円（ボーナス月返済額：189,040円）　総返済額：21,528,810円（通常返済分：18,121,735円＋ボーナス時加算分：3,407,075円）
となります。

すみません、長くなりそうなので「その２」に続けます。