賃貸住宅の中途解約における敷金について。

質問

賃貸住宅の中途解約における敷金について。

こんにちは。
賃貸住宅の中途解約における敷金の扱いについて、教えていただきたいことがございます。

現在契約している物件は２年契約のものですが、急遽９月に転勤が決まりまして、中途で解約しなくてはならなくなりました（現在契約してちょうど１年が経過しました）。

契約書には
(1)中途解約をする場合には一ヶ月前までに予告しなければならない。
(2)最初の契約期間満了前に借主の都合で契約を解除した場合、２年契約に違約となるため、敷金は貸主の取得となり借主に返還されない。
といった内容のものがあります。

(1)については今週中に解約の申し出をするので問題ありませんが、(2)について疑問が浮かびました。
疑問というのは、借り手側の原状回復義務による修繕費は別途で支払うのか、それとも、貸主の取得となった敷金から差し引かれるのか、というものです。

以前、部屋の結露がひどく（一日中換気扇をつけ、かつ水とりぞ○さんを使用しても治まりませんでした）クロスの裏側に水がたまりクロスが変色したときに、管理会社の方に相談したところあまり誠実ではない対応をされたため、管理会社の方を信用することができません。
ですので、事前に色々な知識をつけておきたく、皆様に質問させていただきました。
ご回答のほど、よろしくお願いいたします。

回答No.2

nyanni

敷金は、建物の賃借人が賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため、貸主に交付する金銭となっています。この中には、未払い家賃等や原状回復費用が含まれています。
と言う事は、原状回復費用に充てるためだけではありません。

kairinzeさんのケースはどう考えるかですが、途中解約のため違約として敷金は貸主が取得する契約とのことですから、原状回復費用分に充てる金銭がありませんので、別途に請求されるということになります。

解約の理由は、転勤という「やむを得ない事情」ということですので当然解約可能ですが、１～２ヶ月の予告期間で契約を終了させているのが通常です。この１～２ヶ月とは、貸主が新たな借主をみつけられるであろう期間と考えられます。
となると、預けている敷金額がいくらかが問題といえます。
つまり、1ヶ月分程度であれば違約として仕方ないと思えますが、5ヶ月分であったなら暴利や加重な負担と言えるといえます。なぜなら、貸主は１～２ヶ月後に新たな借主を見つけ家賃収入を得ることになれば、二重の収入を得ることになるからです。（実際は、どのくらいの期間で新たな借主が見つかるかはわかりませんが、あくまで一般的な考えからです）

結露によるクロスの変色については、もし原因が建物そのものであるならば、尚且つ、換気扇と湿気取り対策をしていたということであれば、クロスの修繕費を支払う必要はないでしょう。

お礼

ご挨拶が遅れてしまい申し訳ありません。
回答、ありがとうございます。

なるほど、「敷金から回復費用を除き、その後残った分を貸主が取得する」ではなく、
「まず敷金を取得され、本来敷金から差し引かれるはずの回復費用が見当たらないので別途で支払う」という流れなのですね。

敷金から差し引かれる順序によって全く別の展開になるというのが中々…。
敷金が何に当てられるのかが明記されてないというのはちょっと困りものですね。
（無論、常識の範囲で分かりますが。）

回答No.1

noname#203300

大家しています。

　おそらくその契約では、敷金を違約金として取り上げられた上に、原状回復費用の借主負担分を請求されると思います。

　一応自由意思で契約書に署名捺印なさったのでしょうから、現時点ではその契約条項は生きています。それを反故にするには裁判所の判断が必要です。つまり『敷金返還訴訟』ということになります。

　また、大家側が追加的に原状回復費用の借主負担分をどこまで請求するかは大家次第です。

　結局、大家の元にある敷金を返還しないと言っている大家から質問者様が取り返すのは大変な労苦が必要なように、質問者様の財布にある原状回復費用の借主負担分を大家が支払わせるのも大変な労苦が必要なのです。

　その辺を念頭に交渉してみてください。

お礼

素早いご回答ありがとうございます！
実際に大家さんをされている方からの情報はとても助かります。

さて、今回の私のケースなのですが、敷金返還訴訟を起こすつもりは特にございません。
契約書面に「中途解約の場合敷金は貸主が取得する」とありますので。

私が気になっているのは、貸主は中途解約の場合敷金を「取得する」という点です。

もしこの文言が「違約金を払う」であった場合は、私が最終的に支払うのは「違約金＋原状回復費用のうち経年劣化を超えた分」となり、敷金から原状回復費用に当てた分を差し引いた額は戻ってくるはずです。

「取得」の場合は果たして、と考えました。
原状回復費用は敷金から差し引かれるものですよね。ということは、貸主が取得できるのはあくまで「敷金－原状回復費用に当てた分」となるのではないか、という疑問が沸いたわけです。

もちろん、都合の良いように解釈したものというのは理解しております。
ただ、この考え方は法律上否定されるものなのかどうなのかが少々気になったわけです。