「任意売却」についての質問です。身内の話ですが、昨今の不景気と時代の変

質問

「任意売却」についての質問です。身内の話ですが、昨今の不景気と時代の変化についていけず、12年前に購入したマンションのローンが払えなくなり、債権者（住宅支援機構）と話し合いも数度行いましたが、結局は競売扱いとなったそうです。ローンも払えなくなるほどですから、それ以前に税金も滞納となって差し押さえにもなっております（約450万円）ローンが滞納になってから、当然任意売却を考えたそうですが、国税に差し押さえられている物件など売却できるはずもなく、今の状況に至ったわけです。ところが、競売扱いになった知らせが来たとたん、とんでもない数の不動産業者から資料や、電話が来るそうです。そこで質問です。
１、弁護士に相談した時、差し押さえ物件など買い取り価格に税金滞納分を加算してまで買ってくれるとこ　　ろはないので自己破産するか競売しかない、と言われていた。
２、業者は当然上記のような状態の物件だと登記簿謄本などで知っているだろうに、具体的に120万円まで　　出しますよ、とかメモして任意売却を進めてくるのは何故か？
３、競売扱いの物件になったら、税務署は物件に対して抵当権をはずすのか？それとも、裏取引かなんかで
　　抵当権を格安ではずしてくれるのか？そんなことができるのならば、本人が任意で売却を考えていたと　　きにはずしてくれたらよいものを・・・
４、これだけの業者が一斉に色々うまい話を持ってくるのは、かなり儲かるものとしかかんがえられま　　　　せん。その儲かる仕組みとはどういうことになっているのか。
ともかく、まともに売却したところでオーバーローンでしかも税金の差し押さえ付きです。
一番知りたいことは、競売扱いに決定すると、税務署の差し押さえが自動的に解除されてしまうのか、そのへんのからくりが不思議でなりません。競売物件として入札されてしまえば、納得いくことですが、その前に「売れ、売れ」と言ってくる根拠がわからないのです。
最後に、本人たちにとって競売がいいのか、業者と交渉するのがよいのか、どちらが有利なのでしょうか？
長くなりましたが、詳しい方がいらっしゃれば、教えてください。

回答No.1

poolisher · ベストアンサー

不動産屋の思惑は、競売では札入れ一発勝負ですが、任意売却なら相対交渉（この場合所有者＋債権者ですが）が可能ですから買受可能性の確実性が増すということと、任意売却の場合のほうが物件引き渡しをスムーズに行うことができる（競売の場合立退きコストや時間が発生する）ということで買受確実性、総費用、時間と手間のリスクが減るということです。

それと、登記簿を見ても正確な債務残高はわかりませんので、もしかしたら債務残高が少ないかも知れないという淡い期待もあります。

ですから、手紙や電話でのオファーはダイレクトメールと一緒で「ダメ元」コンタクトですので、任売できる裏技とか秘訣を持っているわけではありません。そのことを確かめるのは簡単です。あなたの現在の総債務額を伝えて、あなたの希望任売額を伝えてください。それで「任せてくれ」という業者がいれば期待してもいいかもしれません。が、ほとんどの業者は退くのではないかと思います。

ご質問の場合は弁護士のアドバイスが全てだと思います。

任売の場合全ての抵当権者が同意しなければ任売ができません。あなたの場合税の差押え登記もあるようですので税当局と住宅機構両方の同意が必要です。税差押えが絡む複数抵当権設定の場合細かい話はいろいろあるのですが、税当局は回収可能額が十分でない場合任売には応じないようですので、よほどの好条件出ない限り同意しないと思います。

競売になると、落札後裁判所が全ての抵当権を抹消して落札者名義で登記します。そして買受代金を抵当権者に配当します。そして不足分については依然として身内の方の債務として残ります。
その後は返済ができなければ自己破産という流れになるでしょうが、税金滞納は免責されませんので留意が必要です。

お礼

お答え頂きまして、有難うございました。あまりにも沢山のオファーがあるので不思議に思っていました。
一番首をかしげていたのが当事者たちで、この際負債の詳細を聞いてみたら、ローン残高約3,400万、国税滞納額約450万、市民税、固定資産税滞納額約200万、どう見積もっても4,000万ぐらいの負債を抱えているらしいのです。同一マンション内でたまに売りに出ている物件の売値は同じ間取りで約2,000万位だそうで、当事者たちも、物件の売買相場を知りたくて４社に打診をしたところ、やはり2000万前後の回答を得ていたそうです。（正し、今の状況を隠して、一般客として打診してもらった）
ご回答いただいた内容は、充分納得のいくもので、業者はどのくらいのオーバーローンか知らずにダメ元で動いているんですね。具体的な数字を提示している業者もいるみたいで、いい加減なものですね。本人たちもまだどこの業者とも相談していないとのことです。ただ、住宅支援機構から最後の催告書が来た時に、任意売却を依頼する書面も同封して送ってきていたそうで、住宅支援機構には、本人たちの状況などは全てお話していたそうなんですけど・・・

弁護士さんのアドバイスが全てですね。納得いたしました。

当事者達は、60才、55才の町工場を真面目に営んできた者たちで、10年前にこの状況の変化を想像することができなくとも仕方がなかったでしょう。真面目に働くだけでは太刀打ちできない世の中になっていることには、色々な要因が複合的に重なりあって、あれよあれよと経営不振に陥り、気の毒です。でも、本人たちはこんな状況でも絶望するわけでもなく、前向きなのが救いです。
また解らないことがありましたら、サゼッションして頂けたら幸いです。本当に、有難うございました。