基礎の変更について

質問

新築住宅をこの３月から着工しました。
今、基礎工事に入っているのですが、そこで契約内容と違っていることが判明しました。
地下１階＋木造２階（傾斜地）で土地３６坪、建坪は２０坪強、
木造部分の延べ床は４０坪弱になります。
地下部分に２台分の駐車場（半ビルトインのような感じ）の駐車場と
１階へあがる内階段ありなので、高基礎（高さ２ｍ程）になります。
契約ではベタ基礎でしたが、工事現場に行ってみると駐車場部分は
ベタ基礎、その半分は布基礎になっていることが判明。
地盤調査の結果、地盤が粘性土＋礫質土で結構しっかりしていることでそのようになったようなのですが、
(1)ベタ基礎と布基礎の併用は普通にあるのでしょうか？
(2)契約ではベタ高基礎の契約で基礎部分だけで３２５万の見積もりです（配金はダブル、Ｄ１０とＤ１３の併用）。今回のようにベタ半分、布半分の基礎に変更した場合、差額（安くなる）が発生するはずだと思うのですがどうでしょうか？
(3)布基礎の土部分はそのまま土で残す計画だったようなので、
私がベタ基礎だったはずといったらコンクリートを打ちますとの回答だったのですが、それでも本来のベタ基礎にはならない（地面に鉄筋が入っていない）と思うので、その場合のコンクリートを入れる分の費用はどれくらいでしょうか？
布基礎になっている部分は２７m2くらいです。
以上、色々質問しておりますが、よろしくお願いいたします。

回答No.4

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

こんにちわ。大変ですね。
以下、私見ですが・・・

１．建築基準法施行令第３８条に基礎の記述があります。
ここでは、異なる構造方法による基礎を併用してはならない、ただし構造計算により安全が確認できれば、その限りではない、とあります。

私の認識では、基礎は地耐力によって、
基礎杭・べた基礎・布基礎
の３種類に分かれると思います。
布とべたは、異なる構造の基礎ではないでしょうか。

２．本当に地盤に耐力が期待できるのであれば、当初は過大な設計だったことになります。
地盤調査を最初に行えば、はっきりわかったと思うのですが。
べたと布の混構造が正しいかどうかは別として、過大に見積もりをして、現場が軽易な方法に変更されれば、当然行っていない工事代金は減額でしょう。

３．金額のつじつまを合わせるために、無駄にコンクリートを捨てて、その代金を施主に支払わせるなんて、通常では考えられません。

述べ床面積が１００m2を越えていますから、工事監理者が選任されているはずです。
お手元の確認済証の表書きの第２面、５をご覧ください。
建築士の氏名が書かれているはずです。

仮に現場で変更が発生しそうなら、工事監理者が施主に説明をして、了解を得たあと、現場の人間に指示を出します。
金額の変更が発生しそうなら、なおさらの事です。

質問者様がご自身で発見されたのであれば、工事監理者は現地を見ておらず、氏名だけ記載をした、名義貸しの可能性もあります。
これであれば、資格に対して行政処分の対象です。
役所に通報すると脅してください。
本当に通報しても結構です。

まず、現場を止めること。
至急、工事担当者ではなく工事監理者に連絡をして、現地がどうなっているのか、確認をさせ、報告と説明を受けてください。
なぜ、変更が発生したのか、誰の指示なのか、今の内容で大丈夫なのか、等。
そして、監理者から、今後の指示を出させること。

現場の担当者が勝手に工事内容を変更できるのなら、勝手に会社の不良在庫品を使って、いいものを使ったから、工事費を増額します、なんて話になりかねません。
費用含め、当初の契約と違うことは、書面をもって両者合意が前提です。

地盤調査の結果も、誰が結果を読み取ったのでしょうか。
経験があって、初めて調査報告書から内容を読み取り、責任をもって判断・指示を出すものです。
仮に、施工者が勝手に判断をしたのであれば、今後建物が存続する限り、半永久的に地盤にかかるトラブルは、一切を無償の保証を付けさせることです。

ご心配であれば、確認済証を発行した検査機関に電話で、べたと布の混構造の基礎は問題は無いのか、計画変更の手続きが発生しないのか、をお尋ねになったらいかがでしょうか。

個人的には、No.３様がおっしゃっているとおり、と思います。
布の部分は全面撤去でやり直し、すでに終わったべた基礎の部分の取り合いで、打ち継ぎが悪影響が出そうなら、全て最初からやり直し。

施主は「神様」です。

お礼

丁寧なご回答をいただきありがとうございます。
今回は、やはりこの基礎混構造となったのはいつであるかというのが
問題なんですよね。構造計算をして安全が確認されたため変更したのか、そしてこの基礎構造で確認申請がおりているのか？その部分がまだはっきりわからないのです。確認済証はとれましたという報告はありましたが、まだ手元にもらっていません。
明日の説明を待つことにします。

回答No.5

dokatan

まず基礎の変更は、建築申請手続後におこなわれたのでしょうか？
建築確認申請後の変更なら検査機関が確認しない状態で、変更されたことになります。
確認申請時に基礎変更が行われているのなら、検査機関が確認した状態になります。
その場合は建主さんに説明するすることが必要では、と思います。
なぜかというと契約内容図面と違った施工による金額が発生するからです。
たぶん増額になる場合は説明したと思います。
基礎変更については、通常杭打工事の場合は考えられますが、通常べた基礎や布基礎ではあまり
考えられないと思います。べた基礎は面積を大きくし建物の重み等を分散させて地盤がすこし
弱いところで施工するのが普通だと考えております。
べた基礎と布基礎の併用はありますが、最初から計画設計して安全確認されているので問題
は発生しないと思います。
布基礎をべた基礎にする方法はどうするのでしょうか。たぶん布基礎のフ－チング部分にあと施工アンカ－
えお打鉄筋を配筋してコンクリ－ト打接すると思いますが、前に打った基礎といったい化されるかどうか
問題があると思います。あとからうったべた基礎はなにを支えるのでしょうか？
叉あとから打ったべた基礎部分はどの深さまで掘るのでしょうか
その辺のことを施工業者さんからお聞きしたほうがよろしいのではと思います。
現在施工した基礎自体で建物重量等を支えることで問題が発生しない場合ですが。
こんな感じの施工方法を考えているのでは。
あとで問題が発生しないことが一番重要です。本当に何十年も沈下がおきなく
建物に障害が発生しないのか。施工業者さんからの打あわせ内容は必ず日付け、対応者、
内容必ず記録に残しておくことが重要になります。
叉一筆施工会社さから、問題ないことを確認しましたという書類をいただくことも
必要ではないかと思います。
なぜならいろいろ考慮して検討すると思うからです。

お礼

皆様に色々ご回答をいただきありがとうございました。
確認したところ、結局建築確認申請前に建築士により変更されたことが
わかりました。建築確認はベタ基礎＋布基礎の併用でしており、私たちは一切説明がなかったことに対してかなり文句も言いました。建築士は基礎形状がそこまで重要という認識がなかったと言う呆れた！！回答でしたが、営業、棟梁と同席して説明をしてもらい最終的に地盤調査でかなり地盤が固い事が判明しており、調査結果も布基礎判定になっていることから、今回はこの基礎形状で了承することにしました。話し合いの内容はしっかり録音もしました。差額などについてはこちらの他の要求で相殺してもらうことになりました。今後もさまざまな問題が発生することになるかもしれないことを考え、当初普通の銀行のローンを組む予定でしたが、フラット３５Ｓ２０という優良住宅取得支援制度を利用することに変更して、検査機関に検査に入ってもらう事にしました。
これからまだまだ色々あると思いますが頑張っていこうと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.3

gold_happy

質問者さんが、事前承認してないなら、即刻、全撤去の上契約通りにやり直せ、でしょう。
布がいいのか、ベタと混合でイイのか、なんて話じゃないのでは？
質問者さんが、相手と一緒に改善策を見いだそうとすべき話では、無いと思いますよ。

誰のカネをあてに工事やってんだ？と言ってやりたいですよ。
建て売りか？って。

舐められたら、ヤられ放しですよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
皆様のご回答に勇気づけられております。
本当に感謝します。
家の一番大事な部分ですのでこちらもうかうかしてられないですよね。
毅然とした態度で頑張ります！！

回答No.2

mokkosha

木造住宅建築業の経営者です。

ベタ×布併用は一般的です。
しかし、独断で契約内容と違う工事をすることとは別問題。
契約不履行に該当する事実ですね。
地盤調査の結果とは無関係であるべきです。
そんなこと許したら、今後現場でこっちのほうが好ましいと
判断しましたので独断でやっちゃいましたって済まされますよ。

ベタ基礎（ダブル配筋）工事325万
布基礎部分も同様に高基礎であれば
布基礎（シングル配筋）＋土間との差額がないのでは？
鉄筋＋コンクリートなど材は減りますが、布基礎＋土間の方が
手間は増えます。

土間部分の費用
27m2→内容にもよりますが15万～20万程度だと思います。
そもそも、金額の問題ではないのでは？
ベタ基礎だったはずとの主張に対して
コンクリート土間としますと回答と
ありますが
イヤイヤちょっと待ってよ
契約不履行ですから既存基礎全撤去→再地業再基礎工事
を強制できる状況です。
書面による通知をしても尚、応じない場合は解約
全撤去後整地をして明け渡しを要請できます。
金銭も全額返還＋損害賠償金を請求できます。
別の依頼先を探さなければなりませんが。

２０００年に施行された品確法の紛争処理の迅速化により
紛争処理機関が機能している現在では有効に利用する手段も
考えられると思います。

消費者は本当の意味で救済されない
モラルの低い業者は消えてくれない
嫌な世の中になりましたね。
この業界を少しでも良くしていきたいと頑張っています。

何か協力できることがあれば、仰ってください。

お礼

早速のご回答をいただきありがとうございます。
しかも、力強いお言葉に感謝します。
やはり、契約不履行ですよね・・・。
今、業者に電話して明日、しっかりとした説明を求めることにしました。
かなり悩んだのですが、やはり納得がいかず皆様にお尋ねして
本当に良かったです。
今後どうなるかはわかりませんが、こちらの要求はしっかり主張
していこうと思います。（その代り、きちんとお金も支払うんですからね！）
あと気になる点で質問なんですが、自由設計なので契約後に確認申請および構造計算をしてるのですが、確認申請時に建築士がすでにベタ＋布基礎に変更して申請を行っていた場合、ベタ＋布基礎の許可がおりていることになると思うのですが、もしベタ基礎に戻してもらう場合は、もう一度確認申請出しなおしになるのでしょうか？
今回の物件は土地から購入し、建築条件付きという悪条件での契約で
今の時点で着手時期が２カ月も遅れているというトラブル続きのものです。
ここにきて、こういう問題も起こって正直勘弁してよ～と言いたいです。でも夢のマイホームのため頑張ります！！
ありがとうございました。

回答No.1

atelier21

・設計者(総括＆構造）は何と言ってるのでしょう
・確認申請内容の変更は、申請機関に届けられているのでしょう
　当機関の判断は如何
・地盤調査の結果表にて、圧蜜強度の評定は如何
　最近の相談は10年以上経ての不動沈下問題がありました
・設計+施工→長期の保証を取る
・先ずは工事の継続可否の判定→増減は最終的な話し合い
　(今、減額要求しても、今後の工事の中身が心配ですね）

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
１０年後の不動沈下・・・恐ろしいですね。
いつ変更されたのかがわからない状態ですので
早速工務店の人に電話して説明要求・確認します。