一括競売権と根抵当権

質問

法人にてマンションを経営している者です。
　マンション建物(法人所有)にはA銀行を債権者とする根抵当権1番が
　設定してあります。(設定日平成12年)
また、マンション底地については、B法人の役員が所有しており
平成8年にB法人を設定者とする根抵当権が設定してあります。
　なお、賃貸借契約は契約済みです。(月賃料20万円)
最近、B法人が業績不振となり、近いうちに法的手続きに入る
　ことが確実となりました。B法人の担保権者であるB銀行は、
　競売手続きに入るとのことです。
　話によると、設定後にマンションが築造され、かつ土地の賃借
　について、担保権者であるB銀行は同意の手続きをしていない。
　よって、一括競売権の権利があるので、マンションの
　賃借権は対抗できず、マンションも競落者の所有となるとのこと
　でした。
　しかし、マンション建物には、1番にて根抵当権を設定しています。　この場合、この根抵当権設定をもって、
　一括競売に対抗できる(土地の賃借権は保護される)
と思うのですが、詳しい見解をお教えください。
　建物も一括して競売にかけられるのであれば、
　建物に設定した根抵当権は保護されないという
　ことなのでしょうか。
　A銀行に聞いても、よく理解されていない様子
　でした。
　よろしくお願いします。

回答No.5

mnb098

あのー勘違いされていませんか。
＞買取の意思は伝えましたがB銀行はまだその金額について返答がありません。(2週間はたつのに)
　競売で値が下がるのは目にみえています。それを、あえて任売で対応してあげている訳ですよ。

土地はB法人ではなく義弟の所有と書いていますね。Ｂ法人は破産に向かうようですが、義弟は破産しないようですので「任意売却」の意味をきちんと理解されていますか？
抵当権のついた借金を全額B銀行に返せる金額以上の額で買い取る場合でなければ、「元金割れでの売却」は承諾をしません。
債務免除が発生すると簡単には損金処理出来ないからです。

金額について返答がない・・・・任意売却が元本割れ任売のことを考えて提示しているのなら、それは都合が良すぎる話でしょうといわれますね。

任意売却で対応してあげている。・・これも完全に立場を誤解されています。この話の持って行き方では、訴訟により上物も一括競売に持ち込まれても仕方ないでしょう。
銀行は回収の金額を当然考えますが、その前に制度としての許容できる法的な根拠の方が優先されます。
根拠のない合意は、株主訴訟などのリスクが回避できないので、結果回収額が減ったとしても法的回収を進めます。

補足

>Ｂ法人は破産に向かうようですが、義弟は破産しないようですので「任意売却」の意味をきちんと理解されていますか？

　質問の意味を理解してください。
　当たり前ですが、義弟はB法人の役員です。
　当然連帯保証人ですから、B法人が破産となれば
　破産となります。
　ですから、可能なら任売手続きをB銀行は急ぐはずです。
　当然ですが、いわれるまでもなく、元金割れの売却など
　当初から想定してまいません。
　実際、B銀行から正式に提示があり当社が買い取りました。
　これで、B銀行もすべて回収したようです。

　>その前に制度としての許容できる法的な根拠の方が優先されます。
根拠のない合意は、株主訴訟などのリスクが回避できないので、結果回収額が減ったとしても法的回収を進めます。

勘違いされていませんか。もしそうであるなら、
銀行の存在意義が問われます。　
B銀行も競売という回収リスクを避けるため　
つまりは健全性確保のため、任売に踏み切ったのでは。
当然、私の事業存続も保護されました。　
机上の論理ではなく、もっと実務に精通すべきかと。
回答者oyazi2008の方が正論でした。すいません。

　いろいろとありがとうございました。

回答No.4

mnb098

＞私(私の会社)がだめになる前に買い取る形となりました。
　そうなれば、銀行も競売にかける意味が
　なくなると思うのですが・・・

補足の意味がもうひとつわかりませんが。
兄が義弟の所有地を買い取るのだから、当然その代金でB銀行の借金は返済するのが所有権を守る手段となります。
ただ法的手続の直前でそれが可能なのか疑問があります。

根抵当が残ったままで優先弁済とならないように債務が残れば、いくら名義人が変わろうとも債権回収のために競売は出来るので、B銀行が競売にかける意味が無くなるという記述はちょっと誤解なのでは。

手続が何になるのかわかりませんのと法人・個人ともに手続するかどうかも不明ですが、管財人がつくようだと勝手に変えた名義は詐害行為として元にもどすように請求されます。

これが解決できたら、次はA銀行のほうです。借地契約は混同により無効になるでしょうから、敷地を追加設定する事になります。

補足

ありがとうございます。
　言葉足らずで申し訳ございません。
　「競売にかける意味がない」というのは、
　任意売買で兄(つまり私)が妥当が金額で
　買うのなら、あえて競売にかける必要がない
　ということです。
　実際、マンション経営は順調ですので
　競売によって底地が他人の所有になるよりも
　私が買うことによってB法人との関係を断ち切り
　たいのです。
　B法人はまもなく自己破産、もしくはB銀行から
　期限利益喪失の決定が通知される予定です。
　買取の意思は伝えましたがB銀行はまだその金額
　について返答がありません。(2週間はたつのに)
　競売で値が下がるのは目にみえています。
　それを、あえて任売で対応してあげている訳ですよ。
　それでも競売にかける意味が理解できません。
　そうなれば、事業存続ができなくなります。

。

回答No.3

mnb098

A銀行は敷地の賃貸契約をもって借地権を認めて、建物のみに根抵当をつけてマンションの建設費用を貸出した。

B銀行はそれ以前に土地のみに根抵当をつけて融資実行している。建物が建った場合は当然に追加担保にする事が義務づけられていた。
法人Bはそれを履行しなかった。
なので契約に違反しており賃借権が対抗できないと言う主張だと考える。

ただ、根抵当の及ぶ範囲は抵当地の上に存在する建物を除く付加一体物という民法370条があるので、どうなるかなというところです。

Bが言うのは、相互の利用上不動産を他の不動産（差押債権者・債務者が異なる場合を含む）と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認める時は、これらの不動産を一括売却できる（民事執行法61条）。

ということだと思うが、まずは抵当権実行と強制競売の二つを申立しないと勝手に人の不動産を売却する事は出来ないはず。
しかし何をもって債務名義として直接の債権を持っていない他人の建物に差押が可能となるのか、お手並みを拝見したいものです。

A銀行とすれば寝耳に水の話でしょう。
A銀行の根抵当が保護されないとか言うことではなく、仮に強制競売が成立すれば第一順位から配当がされるということになるのでしょうが、A銀行のAにたいする債権が期限の利益を喪失するのかということがあります。

補足

ありがとうございます。
　返事が遅くなってすいません。
　実は、底地の所有者は、私の会社の
　関連会社の役員です。(義理の弟)
義弟の会社がダメになったことで
　私(私の会社)がだめになる前に買い取る形となりました。
　そうなれば、銀行も競売にかける意味が
　なくなると思うのですが・・・
　この点はいかがでしょうか。

回答No.2

oyazi2008

お書きになられている情報からのみしか判断できませんが、そのＢ銀行の主張の通りです。
＞しかし、マンション建物には、1番にて根抵当権を設定しています。　この場合、この根抵当権設定をもって、
　一括競売に対抗できる(土地の賃借権は保護される)
こんな馬鹿げた話があるわけがありません。上記の記載で根抵当権を同意を得た賃借権と読みかえるなら対抗出来ます。
考えてみてください。更地に融資を受け、勝手に建物を（あばら家でも良い）建て登記し、架空の金融などの設定を踏めば、土地の借り入れは容易に踏み倒せるってなってしまいますよね。競売でとんでもないぐらいに安価で出れば、第三者名義で競落し、合法的に借金を１０分の1ぐらいに減らせてしまえます。
解決策ですが、Ｂ銀行は土地の売却代金分からしか弁済を受けられません。よって競売の評価額が決まった段階で、その底地を任意で買いましょう。所有者Ｂが夜逃げではなく弁護士に依頼しての後始末なら問題ありません。Ｂ銀行も安い評価で競売にかかるぐらいなら、建物所有者の買い取り交渉は受けるでしょう。しかし、Ｂさんとあなたがグルで信用できないと判断された場合は、Ｂ銀行は応じないで競売となります。

お礼

失礼。訂正します。
　mnb098の方に
　説明したとおりです。

補足

ありがとうございます。
　遅くなってすいません。
　第一回答者に説明したとおりです。
　競売になることはまず無いと思います。

回答No.1

umaimonhaumai

そんなんここで聞いてどうする。
　週明け朝一で弁護士へ相談しませう。