旗竿地！全面リフォーム

質問

はじめまして。
旗竿地に立つ、築４０年の我が家の全面リフォームを考えております。
前面道路には約1.2ｍしか接しておりません。
片側に２階を増築してあります。
耐震性が無く２階は地震になると震度が２倍になるほど揺れます。
大工さんによると、改築どころか、リフォームも出来ないかも知れないと言われました。
工場も無く、学校近くの住宅地で規制などは掛かってはおりません。
１階は土壁で、２階はグラスウール？壁です。
希望としましては、セルローズファイバー断熱に樹脂サイデングです。
このような状態ですが、耐震、断熱のアップを図ったリフォームをしたいと思います。
どうかお知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

cyoi-obaka · ベストアンサー

2代目cyoi-obakaです。

さて、大変難しい質問ですね～！
＞前面道路には約1.2ｍしか接しておりません。
という事は、既存建物は確認申請を行っていない違法建築物と解釈して宜しいのでしょうか？
それとも、法43条1項但し書を適用して建築された建物なのでしょうか？
又は、40年前（既存建築物の建築時）は、当該敷地は都市計画区域外であったため、建築基準法及び都市計画法の適用を受けていなかったのでしょうか（既存不適格建築物）？
その内容によって、回答は変りますよ。
ただ、現状では確認申請は難しいですが、2mの接道距離確保が可能であれば、又は43条1項但し書の適用が受けれそうであれば、確認申請は可能でしょう。
＞片側に２階を増築してあります。
これは、いつ頃の建築行為ですか？
これも無許可ですか？
＞大工さんによると、改築どころか、リフォームも出来ないかも知れないと言われました。
そうですね！　増改築は確認申請が無条件で必要に成りますから、接道距離2.0m確保を解決しないと無理ですね。
リフォームは既存建物が以下の条件外の場合には、行えるでしょう。
1）基準法別表第1（い）欄に掲げる用途（劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場、病院、診療所、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎、学校、体育館、百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、倉庫、自動車車庫、自動車修理工場その他これらに類するもの）に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が100m＾2を超えるもの。
2）木造の建築物で3以上の階数を有し、又は延べ面積が500m＾2、高さが13m若しくは軒の高さが9mを超えるもの。
3）木造以外の建築物で2以上の階数を有し、又は延べ面積が200m＾2を超えるもの。
以上の3項目の建築物以外（四号建築物）は、建築行為（新築、増築、改築、移転）以外の工事は、確認申請を行う規定はありません。
別に、修繕や模様替（リフォーム）でも、確認申請を出してはいけない！という規定はありませんから、確認申請をするか否か？は申請者の自由意志という事ですね。
仮に、申請すれば、審査側は受付し、現行法で審査しますがネ！

もし、上記3項目の建築物以外（四号建築物）の場合で、リフォームの域を超えない（建築行為ではない！）場合は、設計者及び依頼者の責任で工事を行う事に成ります（確認申請の必要がない）。
これは、第三者（検査機関）の審査が無い分、設計者の責任は大変重い事に成りますから、専門家に依頼して、間違いの無い計画と設計によって工事をするべきでしょう。
特に、耐震性に不安があるようですから、構造設計士の関与も必要になると思いますよ（耐震補強）。

以上は、基準法の解釈ですが、質問内容から判断しますと、高い技術レベルが要求される工事に成りそうですから、大工さんレベルに相談しても回答や対策の提案は得られないと思います。可能であれば、確認申請が出来る条件にして、優秀な設計士（構造設計士含む）に業務委託をし、第三者（審査機関）の審査を受けるべきと思います。

以上です。

補足

2代目さん、早速の回答をありがとうございます。
２階部分を含めると、建坪が３４坪です。四号建築物に当たるのでしょうか。
大工さんによると、建ててからバレルと？取り壊した上に住めなくなると言われたため、相談させていただきました。
畑を二分割し、我が家の奥に親戚のアパートが建っている状態です。
我が家の路地と平行に引き込まれている、アパート側の路地は前面道路に２ｍ接しています。。
道路を一時的に借りるだけではいけないとも言われました。
耐震性も無く、冬は隙間風でとても寒い家に、これからも我慢して暮らすも出来ず、取り壊された上に、再度、建築も出来なければ生活が成り立ちません。
慣れ親しんだ、この土地に住み続けて行きたいと考えております。
２人暮らしになり、現行の坪数のまま住むか、減築し、平屋にするか考えている段階です。
お知恵を授けていただき感謝しております。よろしくお願いいたします。

回答No.7

gaudi-dali

♯4です。誤字は修正した方がやっぱり良いですね。　この回答が初めてなので知りませんでした。

　治自体→自治体

　　申し訳ありませんでした。

回答No.6

cyoi-obaka

誤字訂正！

＞人命再優先　→　人命最優先　でした。

お詫びして、訂正致します。

回答No.5

cyoi-obaka

＃1です。追伸を致します。

昨年、ある検査機関に問い合わせをしたのですが、
四号建築物の耐震補強は、確認申請の必要は無いそうですヨ！
つまり、検査機関の回答は、「耐震補強工事はあくまで既存建築物の改修又は修繕であり、四号建築物の場合は基準法第6条第1項によって、確認申請を必要とする規定外の行為である。」でした。

従いまして、＃4さんが申す事はもっともな意見でありますので、仮に行政側が何と申しても、人命再優先を主張すれば、耐震補強工事を止める事は出来ないのではないかと思います。

以上、追記致します。

補足

二代目さん有難うございます。
設計士さんを探しだして、皆様に戴いたご指導を元にご依頼します。
”人命最優先”のアドバイスで設計士さんに乗りきって戴こうと思います。
用語も判らない者に具体的かつ実務的なご指導ありがとうございました。

回答No.4

gaudi-dali

少し今までの方とは意見が違うのですが、確かに接道等により既存不適格かもしれません。ただ、耐震工事において、民間人の生命に係る事には建築基準法にそぐわない場合も優遇される事があります。どちらにお住まいか分かりませんが行政で耐震診断をやっているのでしたら相談する価値はあると思いますし、既存不適格で何か言われるのが心配でしたら、知合いの家と言う事にして住所を詳しく言わない（知らないと言う事で）で行政にTELで聞くのはどうですか。（こんな事回答するのは良くないかもしれませんが生命には変えられません。）耐震工事助成金制度の無い治自体にお住まいだとしても大工さんでは無く、木造住宅耐震実務講習などを受けている設計事務所にご相談された方が良いと思います。
リフォームが出来ないかもと・・言うのは主要構造物の1/2とか大規模改修の事を言ってますか？壁紙貼替、キッチン取替、外壁塗装等の事でしたら誰に言われるんですか、と言いたいですが。私が質問者さんの立場でしたら。(1)前記した耐震を考える。(2)リフォーム（あくまでリフォームレベル）をする。(3)隣地が売りに出たときに接道2.0ｍ以上確保出来る為の貯金。　　　　　どちらにしろ早急に適切（適切は絶対です）な耐震工事をして安全に暮らして頂きたいと思います。

補足

ｇａｕｄｉ‐ｄａｒｉさん有難うございます。
耐震診断も助成金も在ります。
＞主要構造物の1/2とか大規模改修の事。
素人なので判らないのですが、土壁など取り払い、柱と柱の間に筋交いで補強し、セルローズファイバー断熱をしたいと考えております。
現場見学会で暖かそうに感じ、上記選択をしている状態です。
接道に加え、主要構造物の1/2とか大規模改修。
安価なリフォーム会社を検討してもおりましたが、設計士さんに頼んだ方が良いと判ってきました。
有難うございました。

回答No.3

cyoi-obaka

＃1です。

状況はほぼ理解出来ました。
確かに、木造2階建て、延べ面積112m＾2（34坪）でしたら、四号建築物ですね。
ただし、既存の建物に違法性が存在すると、是正勧告の対象に成りますよ。
要は、既存不適格建築物（違法な建物ではない。）である事が重要に成りますね。
行政側は、違反建築物はほぼ把握しているものです。
違反建築物で、新たに工事を行っている事実を察知すると、その時点で是正勧告をします。
そのような訳で、＃１で色々と逆質問を致しました。

隣に親戚のアパート（特殊建築物）が有る様ですが、それも接道距離違反に成りますよ。
特殊建築物は4m以上の接道距離が必要ですからね。

＃2さんも申していますが、法は違法なものは対象としていませんので、接道に関する問題をクリアーする必要が有りますね。

【対策】
1）1.2mの旗竿部分の幅員を借地又は売買により2.0mに拡幅する。
2）法43条1項但し書の適用対象に成るかを行政に相談する。
3）隣のアパートも接道違反ですから、1.2m+2.0m＝3.2mの幅員の旗竿部分を両者で隣地購入（0.8m分）して、幅員4.0mの位置指定道路申請を行う。これによって、双方の敷地は今後建築行為が行えます。
以上の事を検討した方が賢明ですよ。

お二人住まいに成って、減築も思案しているという事は、失礼ですが第二の人生に突入状態でしょうか？
でしたら、なおさら将来に問題を残さないように行動する事を御薦め致します。

以上です。

補足

火災保険掛け替えで具体的坪数を問われ、市役所に問い合わせをしたことがございます。
増築した部分も全て把握しておりました。
是正勧告は受けていないので大丈夫かもしれません。
接道の件。隣りが新築、隣が遠縁でほとほと困っている状態です。
この難しい条件下にご回答いただき有難うございます。

回答No.2

takapiii

既存不適格である建築物の大規模なリフォームは、基本的に建築確認申請をして現在の建築基準法等に適した建物になるかどうかを確認する必要があります。
建築基準法は状態規定なので、常に適法な建物を保たなくてはならない訳です。

何度か書いている回答なのですが、工務店の人たちの中には「これは確認は要らないから大丈夫」とか「これは必要だからやめとこう」と言って、要は法律をいいように解釈しながら進めるのですが、特例と言うのは基本的に「建築士が適正に設計施工を行う事」を前提に省力のために適用されているものなので、大手のリフォーム会社に相談すると断られる例が多いと思います。
特に今回は耐震など、構造体に手を入れるので、かなり難しい話です。

と、言ったものの、梯子を外した状態の回答になってしまってますが、まず接道状況を改善する手だてが無いかを確認してください。
旗竿の延地の幅員が分かりませんが、両隣から敷地を買う事はできませんか？
この土地の将来を考えると、それが最も良い解決法だと思います。もちろん最も困難な方法かもしれませんが、それが上手くいけば、建て直しが出来るかもしれませんし、資産価値が高くなります。

お礼

貴重なアドバイス有難うございます。
道路側隣地は相続後、２分割され、新築されたばかりです。
隣の親戚とは私の代では縁が遠く、購入は無理な状態です。
畑ばかりの親たちの時代に気楽に分割したことが裏目に出て困っている有様です。
リフォーム会社選びの事まで教えて戴き有難うございました。